Historiquement, l'immobilier a eu une faible corrélation avec les investissements en actions et en obligations, mais l'achat et la vente de propriétés physiques ne sont pas aussi simples.

Entrez les dérivés immobiliers ou les dérivés immobiliers. Ces instruments permettent aux investisseurs de s'exposer à la classe d'actifs immobiliers, sans avoir à acheter ou vendre des propriétés en remplaçant l'immeuble par la performance d'un indice de rendement immobilier. Ces dérivés sont basés sur des swaps, où une partie échange une exposition contre une autre. De cette façon, les investisseurs peuvent obtenir des expositions sur des actions immobilières ou des dettes, sans jamais acheter un actif immobilier ou un prêt de capital avec des biens immobiliers en garantie. Lisez la suite pour savoir comment ils fonctionnent.

Introduction aux produits dérivés
L'indice des biens des fiduciaires du Conseil national des investissements immobiliers (NCI) est l'indice accepté créé pour fournir un instrument permettant d'évaluer le rendement des placements du marché immobilier commercial. Initialement développé en 1982, l'indice sans endettement se compose de plus de 7 200 propriétés, d'une valeur totale d'environ 315 milliards de dollars (au troisième trimestre 2012), provenant de toutes les régions des États-Unis et de l'utilisation des terres immobilières.

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Bien que cet indice existe depuis plus de 20 ans, ce n'est que récemment que les données sont devenues suffisamment transparentes pour lui permettre de suivre avec précision et de manière appropriée la performance des actions immobilières. Les données immobilières devenant plus transparentes et les informations sur les transactions devenant plus faciles et moins coûteuses à obtenir, les indices immobiliers sont devenus plus pertinents, conduisant à la création d'un marché des dérivés de plus en plus efficace.

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Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs de s'exposer à la classe d'actifs sans devoir acheter ou vendre des biens en remplaçant l'exposition des biens immobiliers par la performance d'un indice de rendement immobilier. Cela permet à un investisseur de réduire son capital initial et d'abaisser ses portefeuilles immobiliers tout en prévoyant des stratégies alternatives de gestion des risques.
Les investissements immobiliers commerciaux sont classés dans les types d'investissement suivants:

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• Capital-investissement
  

• Dette privée
  

• Capitaux publics
  

• Dette publique

L'introduction de swaps basés sur le NPI a été développée pour le secteur du private equity. Ils ont été le précurseur du reste des dérivés immobiliers développés à ce jour. Les dérivés offerts à ce jour sur l'indice NCREIF sont des «swaps» sous diverses formes, permettant aux investisseurs d'échanger leur exposition soit sur l'appréciation ou le rendement total de l'indice lui-même, soit en échangeant des expositions d'une utilisation à une autre.

Une méthode consiste à «faire long» (répliquer l'exposition des propriétés d'achat) ou «aller court» (répliquer l'exposition des propriétés de vente).Une autre méthode consiste à échanger le rendement total de l'indice NCREIF par secteur immobilier, permettant aux investisseurs de prendre position dans un autre secteur immobilier dans lequel ils ne possèdent pas de propriétés, permettant ainsi aux investisseurs d'échanger les rendements immobilier commercial.

Le swap de retour permet à deux investisseurs de chaque côté du swap d'exécuter des stratégies immobilières qui ne peuvent être réalisées sur le marché immobilier privé. Pour ce faire, il faudrait acheter ou vendre des actifs avec des expositions différentes avec peu de chance d'obtenir les mêmes actifs sur la même base d'investissement pour inverser la stratégie. Les swaps permettent aux investisseurs de modifier tactiquement ou de rééquilibrer leurs portefeuilles pendant une période donnée sans avoir à transférer de titres sur les actifs figurant actuellement au bilan. Les contrats d'une durée maximale de trois ans sont généralement gérés par une banque d'investissement, qui joue le rôle de chambre de compensation pour les fonds.

Dans le cas d'un investisseur investissant longtemps dans le rendement total de l'indice NCREIF, il accepterait le rendement total de l'ISBL (payé trimestriellement) sur un montant notionnel prédéterminé et accepterait de payer le taux LIBOR, plus un écart sur le même montant notionnel. L'autre partie au swap recevrait les mêmes flux de trésorerie en sens inverse, paierait le rendement de l'indice trimestriel et recevrait le LIBOR plus l'écart.

En supposant qu'il y ait des investisseurs des deux côtés du marché, deux investisseurs souhaitant échanger une exposition d'une propriété contre une autre pourraient échanger le rendement de l'ISBL pour ce type de propriété contre un autre. Par exemple, un gestionnaire de portefeuille qui estime que son fonds est suralloué à des immeubles de bureaux et sous-attribué à l'industrie pourrait échanger une partie de son exposition à des bureaux sans pour autant acheter ou vendre des immeubles.

Capital-Action
Au lieu de l'IPN, les dérivés d'exposition au secteur des actions publiques du marché immobilier commercial utilisent le rendement total de l'Association nationale des fiducies de placement immobilier (NAREIT) pour calculer les flux de trésorerie. accepté (pour l'investisseur long) ou payé (par l'investisseur à découvert).

Cet indice fournit le rendement de la performance du marché des titres publics garantis par des biens immobiliers commerciaux. Le récepteur de swap paie le TIOL plus un écart pour un swap d'un an d'un montant notionnel de 50 millions de dollars, et il recevrait des paiements trimestriels de l'indice NAREIT de 50 millions de dollars. Une fois de plus, l'investisseur peut obtenir une exposition immobilière publique entièrement diversifiée sans acheter un seul actif.

Dette immobilière
En raison de l'ampleur et de la profondeur des tranches de différents profils de risque du portefeuille sous-jacent de prêts immobiliers commerciaux trouvés sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), des dérivés immobiliers sont également disponibles sur les positions d'endettement immobilier. Les swaps pour dette publique immobilière sont basés sur des indices du marché CMBS. Ces indices, contrairement à ceux de l'immobilier, existent depuis la fin des années 1990.

Grâce à l'ampleur et à la profondeur des données issues d'un grand nombre de transactions (par rapport à l'immobilier), les indices CMBS constituent un meilleur indicateur de performance pour leurs marchés respectifs que leurs homologues actions. La différence la plus notable entre les swaps sur actions et les swaps de dette est que les récepteurs des paiements LIBOR bénéficient d'un spread LIBOR moins , contrairement aux swaps actions, qui sont généralement basés sur le LIBOR plus une propagation. En effet, les titres sous-jacents sont généralement financés par une dette à terme renouvelable à court terme, qui est généralement au LIBOR moins un écart. C'est l'exposition qui est transmise aux contreparties d'échange.

Les dérivés de dettes immobilières privées, tels que les CDS (credit default swaps), sont généralement utilisés pour couvrir le risque de crédit. Les dérivés, tels que les swaps de prêts, procurent à la partie swap à la fois le risque de taux d'intérêt et le risque de crédit, tandis que l'actif (un prêt immobilier commercial) reste sur le bilan de la contrepartie. Ainsi, un prêteur hypothécaire peut couvrir des parties de son portefeuille de dettes pour diverses conditions d'investissement sans avoir à vendre le prêt lui-même. De cette façon, l'investisseur peut sortir de certains secteurs du marché immobilier lorsqu'il estime que le rendement ne correspond pas au risque, puis retrouver l'exposition lorsque le marché de ce secteur particulier s'améliore.

The Bottom Line
Parce que les actifs immobiliers commerciaux sont à forte intensité de capital et relativement illiquides, les investisseurs immobiliers ont du mal à couvrir leur exposition ou à exécuter des stratégies alpha. Les biens immobiliers caractérisés par des coûts de transaction élevés et un marché moins efficace que les actions et les obligations ont ajouté à la difficulté de rééquilibrer les portefeuilles en réponse aux changements du marché.

Les dérivés immobiliers ont changé le marché de l'immobilier commercial en permettant aux investisseurs de modifier tactiquement leur exposition à des risques et opportunités spécifiques sans devoir acheter et vendre des actifs. Ces dérivés permettent une exposition à un secteur différent du marché des actions immobilières ou en négociant une exposition immobilière à un taux d'intérêt variable plus ou moins une prime.

La possibilité d'échanger des expositions permet à l'investisseur immobilier de devenir plus tactique lorsqu'il investit. Ils peuvent maintenant entrer et sortir des quatre quadrants du marché immobilier, ce qui permet une meilleure gestion des risques et la possibilité d'accroître le rendement de leur allocation d'actifs immobiliers existante sur un horizon d'investissement à court ou à long terme.