La propriété est un concept juridique qui accorde et protège le droit exclusif d'une personne de posséder, posséder, utiliser et disposer d'une chose. Le terme propriété ne suggère pas un élément physique, mais décrit une relation juridique d'une personne à une chose.

Biens immobiliers Les biens immobiliers sont constitués de terres, d'immeubles et d'héritages. Les terres désignent le sol, l'air au-dessus, la zone au-dessous de la surface de la terre et tout ce qui y est érigé. Les immeubles comprennent les terres et certains droits intangibles liés aux terres. Les hérédités englobent tout intérêt tangible ou intangible dans les biens immobiliers, y compris les terres et les immeubles, qui peuvent être hérités. (Pour en savoir plus, lisez 5 erreurs Les investisseurs immobiliers doivent éviter .)

TUTORIEL: Explorer les placements immobiliers

Intérêts Un intérêt décrit tout droit, revendication ou privilège que possède un particulier à l'égard de biens immobiliers. La loi reconnaît divers types d'intérêts dans les biens immobiliers. Un intérêt non-possesseur sur la terre est le droit d'une personne d'utiliser ou de restreindre l'usage de la terre qui appartient à une autre personne.

Les intérêts non possessifs ne constituent pas la propriété du terrain lui-même: les détenteurs d'un intérêt non immobilier sur un bien immobilier n'ont pas de titre et le propriétaire du terrain continue de jouir de tous les droits de propriété, sous réserve de toute charge.

Une charge est une charge, une réclamation ou une charge sur un bien immobilier qui peut affecter la qualité du titre et la valeur et / ou l'utilisation de la propriété. Les charges peuvent représenter des intérêts non-possessifs dans la propriété immobilière. Des exemples de charges comprennent les privilèges, les empiètements, les servitudes, les baux, les clauses restrictives et les clauses restrictives de protection. Cet article fournira une introduction aux charges et aux intérêts non-possessifs dans les biens immobiliers.

Intérêts non-possessifs Un intérêt non-possesseur sur un bien-fonds est le droit d'utiliser ou de restreindre l'usage de la terre d'autrui. Bien que le titulaire d'un intérêt non-possesseur ait des droits certains et précis sur l'utilisation d'une propriété, il ne détient pas de titre de propriété.

Les intérêts non possessifs peuvent être créés soit par un accord entre deux parties, à savoir le propriétaire et la personne souhaitant obtenir l'intérêt non requis; ou par ordre du tribunal. Un privilège fiscal fédéral, par exemple, peut être déposé auprès du tribunal dans le comté dans lequel se trouve le bien immobilier d'un contribuable en défaut. Un bail, d'autre part, peut être volontairement conclu par un accord entre deux parties.

Engagements Un engagement est tout ce qui peut diminuer la valeur ou l'utilisation et la jouissance d'une propriété, comme un privilège ou une clause restrictive. Parce que les charges peuvent avoir un effet négatif sur la valeur ou l'utilisation du terrain, toute personne impliquée dans une transaction immobilière doit être consciente de l'existence de toute charge sur la propriété qui est transférée.

Typiquement, un avocat effectue une recherche de titre et forme une opinion de titre, dans laquelle les charges découvertes pendant la recherche seront spécifiées. Une charge n'empêchera pas le titre de passer dans une transaction immobilière; plutôt, le titre passera sous réserve de toute charge. En d'autres termes, une charge reste sur la propriété, ou «court avec la terre», jusqu'à satisfaction, même lorsque le titre est transféré à un nouveau propriétaire.
(Pour en savoir plus, consultez les acheteurs de maison Attention, pourquoi vous avez besoin d'un avocat.)

Il existe plusieurs formes de charges, y compris:

Servitudes
Une servitude est un droit de non utilisation d'une autre personne. atterrir d'une manière limitée qui ne constitue pas la pleine propriété. La personne ou l'entité juridique qui bénéficie de la servitude a un intérêt non-possesseur (le droit d'utiliser la propriété, mais de ne pas la posséder) dans la terre de l'autre personne; le propriétaire de la propriété est accablé par la servitude. Les servitudes communes comprennent les emprises, les fossés de drainage, les lignes d'utilité publique et les servitudes par condamnation (domaine éminent).

Empiètements
Un empiètement est une amélioration qui s'étend au-delà de la ligne de démarcation d'un propriétaire et qui «empiète» sur une propriété adjacente. Les exemples d'empiètement comprennent la construction ou en surplomb des avant-toits, des dépendances, des clôtures, des allées et des allées. Les empiétements peuvent rendre invendable le titre des deux propriétés concernées: la propriété empiétante n'a pas de titre sur toutes les terres sur lesquelles des améliorations ont été apportées, tandis que la propriété empiétant n'a pas l'usage de toutes les terres.

Contrats de location
Un contrat de location est un contrat entre un propriétaire de biens (bailleur) et une personne ou une entité qui désire louer le bien (locataire). En vertu d'un bail, le locateur s'engage à permettre au locataire d'occuper et d'utiliser la propriété en échange d'une contrepartie de valeur (loyer).

Le bail spécifie généralement la durée de l'accord, les conditions de prolongation de l'accord et le montant et la fréquence du loyer qui sera payé. Bien que le locataire occupe la propriété, le bailleur reste le propriétaire et détient le titre de la propriété.

Liens
Un privilège est un droit prévu par la loi aux créanciers d'avoir des dettes qui leur sont dues satisfaites par la vente de biens appartenant au débiteur. La propriété agit comme garantie, et dans le cas où la propriété est transférée, le produit de la vente peut être utilisé pour payer la dette et satisfaire le privilège. Les privilèges communs incluent l'impôt foncier et les privilèges d'évaluation, les privilèges des mécaniciens, les privilèges de jugement et les privilèges fiscaux fédéraux.

Lis Pendens
Une litispendance est un avis de litige en cours qui informe toutes les parties intéressées qu'une action en justice a été intentée qui affecte le titre d'une propriété donnée. Une litispendance, qui peut être déposée soit dans un tribunal d'état ou fédéral, implique généralement le titre d'un bien ou une participation dans la propriété revendiquée.

Du fait qu'une litispendance est déposée contre des biens immobiliers, toute personne à laquelle les biens sont transférés sera liée par l'issue de la poursuite en cours.

Clauses restrictives de protection ou
Une clause de protection ou de restriction est une condition exécutoire qui apparaît comme une clause d'un acte limitant la manière dont un bien immobilier peut être utilisé. Ces engagements pèsent sur les propriétaires fonciers pour qu'ils effectuent ou non des travaux de manière spécifiée.

Parmi les exemples de clauses restrictives ou protectrices, mentionnons les contraintes relatives à la superficie minimale d'un nouveau bâtiment, à la conception architecturale, au retrait et à la marge des routes ou des propriétés adjacentes et à la couleur extérieure de la maison. (Pour les lectures connexes, voir Titres détenus sur des biens immobiliers.)

Conclusion Un intérêt non-possesseur sur un bien immobilier est le droit d'utiliser ou de restreindre l'utilisation des biens immobiliers d'une autre personne. Dans certains cas, l'intérêt non requis résulte d'un contrat volontaire conclu entre deux parties, comme dans le cas d'un contrat de location. Dans d'autres cas, l'intérêt non déposant a lieu en raison d'une ordonnance du tribunal, comme un privilège sur la propriété.

Lorsque vous envisagez l'achat d'un bien immobilier, il est important d'effectuer une recherche de titre afin de déterminer s'il existe des vices de titre pouvant affecter l'utilisation de la propriété. Un avocat qualifié peut effectuer une recherche de titre pour découvrir des privilèges ou des charges contre la propriété. De nombreuses propriétés sont vendues «sous réserve de tous les privilèges et charges», ce qui signifie que la propriété peut être grevée, et il est dans l'intérêt de l'acheteur de découvrir toutes les charges avant de prendre une décision finale.

Un acte de garantie générale est la meilleure protection de l'acheteur et contient une garantie «engagement contre les charges» qui garantit à l'acheteur qu'il n'existe aucune charge sur le terrain sauf celles qui sont spécifiées dans l'acte. (Pour en savoir plus, consultez Pour louer ou acheter? Les questions financières .)