Dans une version du tableau périodique des rendements des investissements établie par JP Morgan Asset Management pour les années 2000-2015, les fonds de placement immobilier (REIT) ont constitué la classe d'actifs la plus performante ces seize ans. De plus, au cours de cette période, les FPI, représentés par l'indice NAREIT Equity REIT, ont établi un rendement annuel moyen de 12,9%. La deuxième meilleure classe d'actifs sur la même période a été les obligations à haut rendement avec un rendement annuel moyen de 8,6%.

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Comme l'indique la clause de non-responsabilité, les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs. Donc, dans le contexte actuel, les FPI sont-ils toujours des placements viables pour les investisseurs individuels ainsi que pour les conseillers financiers et leurs clients? (Pour la lecture connexe, voir: Stabilité des offres des ETF REIT. )

Taux d'intérêt + REITS

Selon Morningstar (MORN MORNMorningstar Inc87 23 + 0. 14% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ), le Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), qui suit l'indice MSCI US REIT, a un rendement actuel d'un peu plus de 4%. Dans le contexte actuel de taux d'intérêt bas, ceci est certainement intéressant pour de nombreux investisseurs. La hausse des taux d'intérêt est généralement un facteur négatif pour les FPI et leurs sorties de fonds augmentent en raison de paiements d'intérêts plus élevés qui réduisent les liquidités dont ils disposent pour verser des dividendes aux investisseurs.

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Les FPI ayant des niveaux d'endettement excessifs ou ceux qui auront besoin de refinancer des propriétés à court terme sont plus susceptibles de subir une hausse de taux que d'autres.

Cours de l'action Vanguard REIT ETF (VNQ VNQVanguard REIT83 69 + 0. 72% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) est en baisse de plus de 12% par rapport à son sommet de janvier de 2015 en partie à cause de l'incertitude quant à l'avenir de la Fed et sa volonté de relever les taux d'intérêt. L'incertitude sur la hausse des taux survenue fin 2015 a également pesé sur le cours de l'action l'année dernière.

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Performances passées des FPI

Cohen & Steers, un gestionnaire d'investissement qui offre un certain nombre de fonds REIT, cite le dernier cycle de resserrement de la Fed entre juin 2004 et juin 2006 comme exemple de les taux nuisent initialement à la performance des FPI. Mais au fil du temps, la vigueur de l'économie a ensuite contribué à stimuler le rendement des FPI. (Pour en savoir plus, voir: 3 FPI qui sont les meilleurs pour la retraite en 2016. )

Le rendement cumulatif des FPI pour cette période était de 57,9%, comparativement à 15,5% pour les FPI. stocks et 5. 9% pour les obligations, selon l'entreprise.

Dans un article sur son site, le cabinet écrit: «Lorsque l'économie s'améliore et que les fondamentaux sont solides, les corrections axées sur les rendements ont historiquement présenté des opportunités d'achat intéressantes pour les investisseurs à long terme. À mesure que les avantages d'une croissance économique plus forte deviennent plus évidents, les valorisations ont tendance à revenir à la normale.Nous croyons que les investisseurs qui sont alignés pour profiter de ces occasions peuvent être récompensés à long terme. "

Les FPI offrent des contrats de diversification

Les FPI ne se démarquent pas des actions, comme en témoigne leur corrélation d'environ 78% avec les actions selon une comparaison entre l'indice S & P 500 et l'indice NAREIT Equity REIT au cours des dix fin 2015. Les REIT offrent toutefois une bonne diversification en termes de corrélations faibles ou négatives avec les obligations de base, les matières premières et les devises.

Au-delà des taux d'intérêt, la performance des REITS dépendra de la conjoncture économique et boursière. Dans un récent article de la CNBC, Joseph Smith, directeur des investissements de CBRE Clarion Securities, qui gère environ 22 milliards de dollars d'actifs immobiliers, a déclaré: «Tout au long de l'année, il y a eu une bascule entre les anticipations de croissance économique et les taux d'intérêt. Cette incertitude crée de la volatilité, et en période de volatilité, la corrélation des REIT avec le marché boursier plus large augmente. " La citation de M. Smith a été faite à la fin de 2015. (Pour les lectures connexes, voir: Investissement immobilier dans un environnement de taux d'intérêt élevé. )

Facteurs influençant les FPI individuelles

Comme tout fonds commun de placement ETF, il existe des REIT sous-jacents dans ces fonds. Les FPI individuels peuvent inclure ceux qui ont un portefeuille sous-jacent de propriétés commerciales, de propriétés résidentielles et d'hôtels ou de centres de villégiature parmi beaucoup d'autres. En outre, il existe une exposition à des secteurs spécifiques tels que les soins de santé et les domaines spécialisés tels que le bois et les prêts hypothécaires.

Ce qu'il faut retenir ici, c'est qu'une partie de la performance de ces FPI sera liée à la performance du marché boursier et des secteurs d'activité auxquels ils sont liés. Cela signifie que les performances de ces REIT vont au-delà de la performance de l'ensemble du marché boursier et / ou de l'économie. Ce n'est pas différent de l'adage immobilier qui fait référence à la façon dont tout l'immobilier est local.

Les sociétés de placement immobilier individuelles sont également influencées par les personnes qui les gèrent. Comme tout autre stock ou instrument similaire, la gestion est importante. Quelle est leur expérience? Sont-ils centrés sur les actionnaires? Ont-ils leur propre argent investi à côté du vôtre?

The Bottom Line

Comme de nombreux autres investissements aujourd'hui, les FPI peuvent souffrir au moins initialement d'une période de hausse des taux d'intérêt. Les FPI qui sont fortement endettées et celles qui pourraient avoir besoin de refinancer leur dette alors que les taux sont en hausse pourraient être plus vulnérables que d'autres. Ceux qui se penchent sur les FPI individuelles doivent se pencher sur la gestion de l'entreprise et son portefeuille de placements sous-jacents. Un certain nombre de fonds communs de placement et de FNB offrent également une solide exposition à ce secteur. Au fil du temps, les FPI se sont avérés être une composante solide de nombreux portefeuilles et pourraient bien continuer à aller de l'avant. (Pour la lecture connexe, voir: 5 types de FPI et comment investir dans ceux-ci. )