L'immobilier commercial (CRE) est un bien immobilier productif de revenus utilisé uniquement à des fins commerciales, tels que les centres commerciaux, les complexes de bureaux, les hôtels et les appartements. Le financement - y compris l'acquisition, le développement et la construction de ces propriétés - se fait généralement au moyen de prêts immobiliers commerciaux: des prêts hypothécaires garantis par des privilèges sur des biens commerciaux plutôt que résidentiels.

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Tout comme pour les prêts résidentiels, les banques et les prêteurs indépendants sont activement impliqués dans l'octroi de prêts sur l'immobilier commercial. En outre, les compagnies d'assurance, les caisses de retraite, les investisseurs privés et d'autres sources de capital, y compris le programme 504 Loan de la Small Business Administration des États-Unis, consentent des prêts pour l'immobilier commercial.

Ici, nous examinons les prêts immobiliers commerciaux: comment ils diffèrent des prêts résidentiels, leurs caractéristiques et ce que recherchent les prêteurs.

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Particuliers et Entités

Alors que les prêts hypothécaires résidentiels sont généralement accordés à des emprunteurs individuels, les prêts immobiliers commerciaux sont souvent accordés à des entités commerciales (p. Ex. Sociétés, promoteurs, partenariats, fonds et fiducies) . Ces entités sont souvent constituées dans le but spécifique de posséder des biens immobiliers commerciaux.

Une entité peut ne pas avoir d'antécédents financiers ou d'antécédents de crédit, auquel cas le prêteur peut exiger des donneurs d'ordre ou des propriétaires de l'entité qu'elle garantisse le prêt. Cela fournit au prêteur un individu (ou un groupe de personnes) avec un historique de crédit et / ou des antécédents financiers - et de qui ils peuvent récupérer en cas de défaut de paiement. Si ce type de garantie n'est pas exigé par le prêteur et que le bien est le seul moyen de recouvrement en cas de défaut de paiement, le prêt est appelé prêt sans recours, ce qui signifie que le prêteur n'a aucun recours contre qui que ce soit. que la propriété.

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Tableaux de remboursement des prêts

Une hypothèque résidentielle est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée en versements périodiques échelonnés sur une certaine période. Le produit hypothécaire résidentiel le plus populaire est l'hypothèque à taux fixe de 30 ans.

Les acheteurs résidentiels ont aussi d'autres options, y compris des hypothèques de 25 et 15 ans. Les périodes d'amortissement plus longues impliquent généralement des paiements mensuels plus faibles et des coûts d'intérêt totaux plus élevés pendant la durée du prêt, tandis que des périodes d'amortissement plus courtes entraînent généralement des paiements mensuels plus importants et des coûts d'intérêts plus faibles. Les prêts résidentiels sont amortis sur la durée de l'emprunt afin que le prêt soit entièrement remboursé à la fin de la durée du prêt. Par exemple, un emprunteur avec une hypothèque à taux fixe de 200 000 dollars sur 30 ans à un taux de 5% verserait 360 mensualités de 1 073 dollars 64, après quoi le prêt serait entièrement remboursé.

Contrairement aux prêts résidentiels, les conditions des prêts commerciaux varient généralement de cinq ans (ou moins) à 20 ans, et la période d'amortissement est souvent plus longue que la durée du prêt. Un prêteur, par exemple, pourrait consentir un prêt commercial d'une durée de sept ans avec une période d'amortissement de 30 ans. Dans cette situation, l'investisseur effectuerait des paiements pendant sept ans d'un montant basé sur le remboursement du prêt sur une période de 30 ans, suivi d'un paiement forfaitaire final du solde total du prêt. Par exemple, un investisseur avec un prêt commercial de 1 million de dollars à 7% effectuerait des paiements mensuels de 6 653 02 pendant sept ans, suivis d'un paiement forfaitaire final de 918 127 dollars 64 qui rembourserait le prêt en totalité.

La durée de l'emprunt et la période d'amortissement influent sur le taux que le prêteur facture. En fonction de la solidité du crédit de l'investisseur, ces conditions peuvent être négociables. En général, plus le calendrier de remboursement du prêt est long, plus le taux d'intérêt est élevé.

Ratios Loan-to-Value

Les prêts commerciaux et résidentiels diffèrent également par le ratio loan-to-value (LTV), qui mesure la valeur d'un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Un prêteur calcule LTV en divisant le montant du prêt par le moindre de la valeur estimative ou du prix d'achat de la propriété. Par exemple, le LTV pour un prêt de 90 000 $ sur une propriété de 100 000 $ serait de 90% (90 000 $ 100 100 000 $ = 0,9 ou 90%).

Pour les prêts commerciaux et résidentiels, les emprunteurs ayant un ratio LTV inférieur seront admissibles à des taux de financement plus favorables que ceux dont le ratio LTV est plus élevé. La raison: Ils ont plus d'équité (ou de mise) dans la propriété, ce qui équivaut à moins de risques aux yeux du prêteur.

Certains prêts hypothécaires résidentiels peuvent être assujettis à des prêts hypothécaires à taux élevé: jusqu'à 100% de prêts à taux réduit sont autorisés pour les prêts de VA et de l'USDA; jusqu'à 96. 5% pour les prêts FHA (prêts qui sont assurés par la Federal Housing Administration); et jusqu'à 95% pour les prêts conventionnels (ceux garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac).

Par contre, les prêts commerciaux LTV se situent généralement entre 65% et 80%. Bien que certains prêts puissent être consentis à des ratios plus élevés, ils sont moins courants. Le LTV spécifique dépend souvent de la catégorie de prêt. Par exemple, un LTV maximum de 65% peut être autorisé pour une terre brute, tandis qu'un LTV allant jusqu'à 80% peut être acceptable pour une construction multifamiliale. Il n'y a pas de programmes VA ou FHA dans les prêts commerciaux, et pas d'assurance hypothécaire privée. Par conséquent, les prêteurs n'ont aucune assurance pour couvrir le défaut de l'emprunteur et doivent compter sur les biens immobiliers donnés en garantie.

Note: L'assurance hypothécaire privée (PMI) est un type de police d'assurance qui protège les prêteurs du risque de défaut et de forclusion, permettant aux acheteurs incapables d'effectuer un acompte important (ou choisissant de ne pas le faire) à des tarifs abordables. Si un emprunteur achète une propriété résidentielle et réduit de moins de 20%, le prêteur minimisera son risque en obligeant l'emprunteur à souscrire une assurance auprès d'une société PMI. Voir Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée .

Ratio de couverture du service de la dette

Les prêteurs commerciaux examinent également le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui compare le bénéfice net annuel d'exploitation d'une propriété à son service annuel de dette hypothécaire (capital et intérêts). mesurer la capacité du bien à servir sa dette. Il est calculé en divisant le NOI par le service de la dette annuel. Par exemple, une propriété avec 140 000 $ en NOI et 100 000 $ en service de la dette hypothécaire annuelle aurait un DSCR de 1,40 (140 000 $ 100 100 000 $ = 1,4). Le ratio aide les prêteurs à déterminer la taille maximale du prêt en fonction du flux de trésorerie généré par la propriété.

Un DSCR inférieur à 1 indique un flux de trésorerie négatif. Par exemple, un DSCR de. 92 signifie qu'il y a seulement assez de NOI pour couvrir 92% du service annuel de la dette. En général, les prêteurs commerciaux recherchent des DSCR d'au moins 1,25 pour assurer un flux de trésorerie adéquat. Un DSCR plus bas peut être acceptable pour les prêts avec des périodes d'amortissement plus courtes et / ou des propriétés avec des flux de trésorerie stables. Des ratios plus élevés peuvent être requis pour les immeubles dont les flux de trésorerie sont volatils - par exemple, les hôtels, qui n'ont pas les baux locatifs à long terme (et donc plus prévisibles) communs à d'autres types de biens immobiliers commerciaux.

Taux d'intérêt et frais

Les taux d'intérêt sur les prêts commerciaux sont généralement plus élevés que sur les prêts résidentiels. En outre, les prêts immobiliers commerciaux impliquent généralement des frais qui s'ajoutent au coût global du prêt, y compris l'évaluation, la demande de prêt, la demande de prêt, l'octroi de prêt et / ou d'enquête. Certains coûts doivent être payés d'avance avant que le prêt soit approuvé (ou rejeté), tandis que d'autres s'appliquent annuellement. Par exemple, un prêt peut être assorti d'une commission unique de prêt de 1%, due au moment de la clôture, et de frais annuels d'un quart de un pour cent (0,25%) jusqu'à ce que le prêt soit entièrement payé. Un prêt de 1 million de dollars, par exemple, pourrait exiger des frais initiaux de prêt de 1% d'un montant de 10 000 $, avec des frais de 0,25% de 2 500 $ payés annuellement (en plus des intérêts).

Remboursement anticipé

Un prêt immobilier commercial peut comporter des restrictions sur le remboursement anticipé, destinées à préserver le rendement anticipé du prêteur sur un prêt. Si les investisseurs règlent une dette avant la date d'échéance du prêt, ils devront probablement payer des pénalités de remboursement anticipé. Il y a quatre principaux types de pénalités de «sortie» pour rembourser un prêt plus tôt:

• Pénalité de remboursement anticipé . Il s'agit de la pénalité de remboursement anticipé la plus élémentaire, calculée en multipliant le solde impayé actuel par une pénalité de remboursement anticipé spécifiée.

• Garantie d'intérêts . Le prêteur a droit à un montant d'intérêt déterminé, même si le prêt est remboursé rapidement. Par exemple, un prêt peut avoir un taux d'intérêt de 10% garanti pendant 60 mois, avec des frais de sortie de 5% par la suite.

• Verrouillage . L'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt avant une période déterminée, comme un lock-out de 5 ans.

• Défaisance . Une substitution de garantie. Au lieu de verser de l'argent au prêteur, l'emprunteur échange de nouvelles garanties (habituellement des titres du Trésor) contre la garantie initiale du prêt.Des pénalités élevées peuvent être attachées à cette méthode de remboursement d'un prêt.

Les conditions de remboursement anticipé sont identifiées dans les documents de prêt et peuvent être négociées avec d'autres conditions de prêt dans les prêts immobiliers commerciaux. Les options doivent être comprises à l'avance et évaluées avant de rembourser un prêt plus tôt.

The Bottom Line

Avec l'immobilier commercial, c'est habituellement un investisseur (souvent une entité commerciale) qui achète la propriété, loue l'espace et perçoit le loyer des entreprises qui opèrent dans la propriété: L'investissement est destiné à être une propriété productrice de revenus.

Lors de l'évaluation des prêts immobiliers commerciaux, les prêteurs considèrent la garantie du prêt; la solvabilité de l'entité (ou des mandants / propriétaires), y compris trois à cinq ans d'états financiers et de déclarations de revenus; et les ratios financiers, tels que le ratio prêt / valeur et le ratio de couverture du service de la dette. Pour plus d'informations, lisez 7 étapes vers une transaction immobilière commerciale à chaud et Trouvez l'immobilier commercial dans Fortune .