Définition de «Immobilier commercial»

L'immobilier commercial est une propriété utilisée uniquement à des fins commerciales et louée pour fournir un espace de travail plutôt qu'un espace de vie. Allant d'une station d'essence unique à un immense centre commercial, l'immobilier commercial comprend des détaillants de toutes sortes, des bureaux, des hôtels, des centres commerciaux, des restaurants et des dépanneurs.

RUPTURE 'Immobilier commercial'

L'immobilier commercial est l'un des trois principaux types de biens immobiliers, résidentiel et industriel. Comme son nom l'indique, l'immobilier commercial est utilisé dans le commerce (immobilier résidentiel est utilisé à des fins de vie, tandis que l'immobilier industriel est utilisé pour la fabrication et la production de biens). Bien que certaines entreprises possèdent les immeubles qu'elles occupent, le scénario le plus typique est qu'un investisseur possède l'immeuble et perçoit le loyer de chaque entreprise qui y exerce ses activités. Alors que les taux de location de biens immobiliers résidentiels peuvent être indiqués dans une somme annuelle ou un loyer mensuel, l'immobilier commercial est habituellement indiqué en dollars annuels de location par pied carré.

Faible crédit-bail

Les baux peuvent durer d'un an à 10 ans ou plus, les bureaux et les espaces de vente au détail étant en moyenne de cinq à dix ans. «Les locataires plus importants ont tendance à avoir des baux plus longs», a déclaré Brian McAuliffe, directeur général exécutif de la division Marchés des capitaux du groupe CBRE (CBG). «Les baux à plus court terme offrent plus de souplesse pour ajuster les loyers tandis que les baux plus longs offrent plus de sécurité, en particulier pour les locataires de crédit. "(Pour en savoir plus, voir: Explorer les investissements immobiliers. )

Il existe quatre types principaux de baux commerciaux, chacun exigeant des niveaux de responsabilité différents de la part du propriétaire et du locataire.

• Un bail net unique rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières.
• Un bail double-net (NN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières et de l'assurance.
• Un bail triple-net (NNN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières, de l'assurance et de la maintenance.
• En vertu d'un bail brut, le locataire ne paie que le loyer et le locateur paie les taxes foncières, l'assurance et l'entretien du bâtiment.

Classifications commerciales immobilières

L'immobilier commercial est classé en différentes catégories. L'espace de bureau, par exemple, est divisé en trois classes: classe A, classe B ou classe C.

• La classe A représente les meilleurs bâtiments en termes d'esthétique, d'âge, de qualité de l'infrastructure et de localisation.
• Les bâtiments de classe B sont généralement plus vieux et moins beaux que les bâtiments de classe A. Ces bâtiments sont souvent ciblés par des investisseurs pour la restauration.
• Les bâtiments de classe C sont les plus anciens, généralement âgés de plus de 20 ans, situés dans des zones moins attrayantes et nécessitant un entretien.

Sociétés immobilières commerciales

Une société immobilière commerciale conseille sur la meilleure façon de négocier des contrats de location qui attireront et garderont des locataires - les propriétaires doivent trouver un équilibre entre maximiser les loyers et minimiser les vacances et le roulement des locataires. Le chiffre d'affaires peut être coûteux pour les propriétaires car un espace doit être adapté pour répondre aux besoins spécifiques des différents locataires - disons, si un restaurant emménage dans une propriété autrefois occupée par un studio de yoga.

Il y a beaucoup d'entreprises dans l'immobilier commercial. CBRE est le plus grand au monde. Les autres grands joueurs comprennent Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc, Newmark Grubb Knight Frank et DTZ. Ces entreprises aident à trouver de l'immobilier commercial, à évaluer la valeur, à acheter et à vendre des courtiers, à gérer l'entretien, à trouver et retenir des locataires, à négocier des baux et à naviguer dans les options de financement. «Une entreprise multiservices répond à tous les besoins immobiliers d'un client, qu'il s'agisse de particuliers, de sociétés en commandite ou d'institutions», a déclaré M. McAuliffe.

Les connaissances spécialisées d'une société immobilière commerciale sont utiles car les règles et règlements régissant ces biens varient selon l'état, le comté, la municipalité et l'industrie et la taille.

Perspectives de l'immobilier commercial

Le marché immobilier commercial américain a été durement touché durant la récession de 2008-2009, mais il a connu des gains annuels depuis 2010 et a depuis récupéré presque toutes les pertes de l'ère de la récession.

Urban Land Institute, basé à Washington, a récemment publié une prévision des tendances de l'immobilier qui prédit que les prix de l'immobilier commercial continueront à augmenter fortement pour une autre année. Les prévisions de consensus immobilier ont interrogé 46 économistes et analystes de l'industrie. Il voit l'immobilier commercial augmenter en moyenne de 7,6% par an jusqu'en 2017, ce qui est en hausse par rapport aux augmentations historiques à long terme de 5,3% par an. (Pour les lectures connexes, voir: Des taux d'intérêt plus élevés écraseront-ils les biens immobiliers )

Les loyers perçus sur les biens commerciaux sont également à la hausse. Newmark Grubb Knight Frank a récemment rapporté que la moyenne nationale pour le loyer des bureaux était de 27 $. 76 pieds carrés au premier trimestre de 2015, en hausse de 4% par rapport à l'année précédente, alors que le prix demandé pour les locaux industriels était de 5 $. 70 un pied carré, en hausse de 7%.

Investir dans l'immobilier commercial

Investir dans l'immobilier commercial peut être lucratif et servir de bonne couverture contre la volatilité du marché boursier. Les investisseurs peuvent gagner de l'argent par l'appréciation lorsqu'ils vendent, mais la plupart des retours sont générés par les loyers perçus auprès des locataires.

Dans la plupart des cas, les propriétés sont vendues par le bâtiment - un immeuble de bureaux, un restaurant, une usine, etc. Cependant, si un promoteur veut plus de capitaux pour développer un projet ou souhaite voir les rendements plus rapidement, le projet être décomposé en unités plus petites plutôt que vendues dans leur ensemble. (Pour en savoir plus sur les propriétés commerciales, consultez notre tutoriel Exploration des investissements immobiliers .

Avantages pour l'immobilier commercial

L'un des plus grands avantages de l'immobilier commercial est les taux de location attrayants.Dans les régions où la quantité de nouvelles constructions est soit limitée par la terre ou la loi, l'immobilier commercial peut avoir des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels considérables. Les bâtiments industriels louent généralement à un taux inférieur, bien qu'ils aient aussi des frais généraux inférieurs à ceux d'une tour de bureaux.

L'immobilier commercial bénéficie également de contrats de location comparativement plus longs avec les locataires que l'immobilier résidentiel. Cela donne au détenteur immobilier commercial une stabilité considérable des flux de trésorerie, tant que le bâtiment est occupé par des locataires à long terme.

Inconvénients pour l'immobilier commercial

Les règles et les règlements sont le principal élément de dissuasion pour la plupart des gens qui veulent investir dans l'immobilier commercial. Les taxes, les mécanismes d'achat et les responsabilités d'entretien pour les propriétés commerciales sont enterrés dans des couches de légalité qui varient selon l'état, le comté, l'industrie, la taille, le zonage et de nombreuses autres désignations. La plupart des investisseurs dans l'immobilier commercial ont des connaissances spécialisées ou une masse salariale de personnes qui le font.

Un autre obstacle est le risque accru lié au roulement des locataires. Avec les résidences, les besoins en installations d'un locataire donné sont presque les mêmes que ceux des locataires précédents ou futurs. Avec une propriété commerciale, chaque locataire peut avoir des besoins très différents qui nécessitent une rénovation coûteuse. Le propriétaire du bâtiment doit alors adapter l'espace pour accommoder le commerce spécialisé de chaque locataire. Une propriété commerciale avec un faible taux d'inoccupation mais un taux élevé de rotation des locataires peut encore perdre de l'argent en raison du coût des rénovations pour les nouveaux locataires.

Qui devrait investir?

Ceux qui ont une entreprise, pour commencer. Il peut être financièrement avantageux de posséder votre propre espace de travail plutôt que de le louer.

En dehors de cela, les personnes les mieux placées pour investir dans l'immobilier commercial sont celles qui ont une connaissance considérable de l'industrie et de ses aspects juridiques, financiers et réglementaires, ou qui peuvent employer des personnes qui le font. Secteur des propriétés commerciales Zone d'investissement immobilier à haut risque et à haut rendement qui intéressera les investisseurs avertis à la recherche d'un défi. Comme vous l'avez peut-être deviné, un tel investisseur est susceptible d'être déjà un individu à valeur nette élevée: Investir exige souvent une quantité considérable de capital de démarrage.

Cela dit, il existe un large éventail de propriétés commerciales, allant des méga centres commerciaux et des tours de bureaux aux petits entrepôts et aux immeubles à un seul magasin. Lorsque l'on considère les propriétés commerciales uniquement comme un investissement, le facteur le plus important est l'offre et la demande. La propriété idéale est située dans une zone où le taux d'inoccupation est faible et l'espace disponible pour les nouveaux développements est limité. La faiblesse de l'offre et la forte demande se traduisent par des taux de location favorables ainsi que par la couverture d'un taux d'appréciation plus élevé. La force de l'économie locale de la région aura également une incidence sur la valeur de votre achat, de sorte que vous voulez vérifier les taux d'emploi via le Bureau of Labor Statistics (BLS) avec d'autres paramètres de croissance économique et de la force.

Quel que soit le type de propriété, ou l'échelle, vous pouvez penser, assurez-vous simplement que vous pouvez gérer le temps et les coûts associés à un investissement dans l'immobilier commercial.

Comment investir: Directement

Trouver des investissements directs est simple: Les sociétés immobilières commerciales comme celles énumérées ci-dessus ont toutes une gamme d'annonces à l'échelle nationale. Sites Web importants pour la propriété résidentielle, telle que Trulia et agent immobilier. com, comprennent également des bases de données interrogeables d'annonces commerciales. Un autre site, LoopNet, est spécialisé dans la propriété commerciale.

Un investisseur peut acheter un petit espace de vente au détail ou un centre de stockage directement ou par le biais d'un partenariat privé, mais les exigences d'acompte sont généralement beaucoup plus élevées que pour les propriétés résidentielles: penser au moins 30%. Les sociétés en commandite immobilières sont une autre option, bien qu'elles nécessitent souvent un investissement considérable.

Comment investir: indirectement

Michael Orzano, directeur des indices boursiers mondiaux chez Indices S & P Dow Jones - il publie les indices des prix des maisons S & P / Case-Shiller, une mesure importante des prix des maisons aux États-Unis En effet, l'investissement direct dans l'immobilier commercial n'est pas pratique pour la plupart des investisseurs, compte tenu de l'important investissement requis pour acheter une propriété unique et de la surveillance nécessaire pour gérer l'immeuble ou la propriété. bâtiments. «Les investisseurs qui ne veulent pas faire face à tous les tracas de la propriété directe (ou qui n'ont pas le capital nécessaire pour acheter des propriétés entières) peuvent toujours entrer dans le jeu de plusieurs façons.

L'un est via les fonds de placement immobilier (REIT). Les FPI immobilières commerciales détiennent un portefeuille de propriétés (un fonds commun de placement détient des actions ou des obligations), mais sont cotées en bourse; cela les rend faciles à acheter et à vendre, fournissant de la liquidité dans un domaine notoirement illiquide. Les gestionnaires de FPI traitent tous les détails de l'achat, de la maintenance, des locataires, etc. Ils reçoivent également des considérations fiscales spéciales et offrent généralement aux investisseurs des rendements élevés; ils peuvent être orientés vers le revenu, l'appréciation du capital ou les deux.

«Le moyen le plus pratique pour la plupart des investisseurs individuels d'exploiter le marché de l'immobilier commercial passe par les sociétés de placement immobilier», explique Christian Thomas, consultant en investissement chez USI Advisors, basé à Glastonbury, dans le Connecticut. "Les FPI ont été établis par le Congrès à cette fin, et la plupart ont des prix quotidiens. "(Pour en savoir plus, voir: Quels sont les risques de REITs ).

Et si vous souhaitez une plus grande diversification, «les produits indiciels, comme les ETF qui suivent les indices de référence immobiliers et immobiliers, offrent un moyen rentable d'accéder à un portefeuille diversifié de FPI», note Orzano.

Une autre façon d'exploiter le secteur commercial est de recourir à des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), des obligations productives d'intérêts qui détiennent des groupes d'hypothèques commerciales. de CMBS devrait passer à 150 milliards de dollars en 2017, contre 115 milliards de dollars en 2015, selon les prévisions du Consensus immobilier d'Urban Land Institute.