Acheter et posséder une propriété est rarement facile ou simple. Lorsque la propriété en question se trouve dans un endroit éloigné, les défis se multiplient. Investir dans des biens hors de l'Etat peut sembler attrayant si vous vivez dans une zone où l'immobilier est cher. Il peut également sembler attrayant si vous possédez déjà une propriété où vous vivez et que vous souhaitez diversifier vos avoirs. Ou vous pouvez juste vouloir posséder une maison de vacances. Mais avant de faire une offre, examinez attentivement ces questions.

Raisons d'acheter

Un facteur qui pousse les gens à envisager d'acheter une propriété loin de chez eux est que la propriété peut être plus abordable dans un autre État. Peut-être que vous vivez dans une région comme San Francisco ou New York, où les coûts de propriété sont élevés. Si vous ne pouvez tout simplement pas vous permettre d'acheter un logement ou si vous devez investir la majeure partie de votre argent dans l'immobilier et que vous préférez diversifier vos placements, vous pouvez envisager d'autres villes où les fondamentaux du marché sont sonore, mais les coûts de propriété sont nettement inférieurs.

Les gens qui vivent dans des régions défavorisées mais qui ne veulent pas déménager pour des raisons professionnelles ou personnelles peuvent être mieux lotis dans leur ville natale et investir dans l'immobilier où l'économie est plus forte. Par exemple, si vous avez vécu à Las Vegas, la ville avec le taux de forclusion le plus élevé pendant la crise du logement, vous auriez pu acheter une propriété dans un marché où les prix de vente médians sont restés relativement stables, comme à Charlotte en Caroline du Nord.

La principale raison pour laquelle les gens décident d'investir dans l'immobilier hors de l'Etat est peut-être que le retour sur investissement (ROI) peut être meilleur là-bas qu'à la maison. Les prix d'achat, les taux d'appréciation, les charges hypothécaires (éventuelles), les taxes, la réglementation du logement, les conditions du marché locatif et autres sont autant de facteurs qui pourraient être plus favorables dans un autre état.

Défis à considérer

Lorsque vous investissez à l'extérieur de l'État, vous devez surmonter votre manque de familiarité avec le marché immobilier à l'extérieur de l'État et ses conditions économiques locales, tant au niveau de la ville que du quartier. Vous n'aurez pas la même connaissance intime et quotidienne d'un marché éloigné que vous avez du marché où vous vivez. Vous n'avez pas une compréhension approfondie des meilleurs quartiers - ou le pire. Vous devrez compter sur le bouche à oreille, la recherche, l'instinct et les opinions de tous les professionnels que vous embauchez.

Comprendre toutes les lois et tous les règlements concernant la propriété et l'impôt foncier dans un endroit où vous n'habitez pas est un autre défi majeur. Même si vous lisez toutes les lignes des codes et ordonnances locaux, ce qui est écrit sur papier et ce qui se passe, en réalité, ne correspondent pas toujours. Il est essentiel de parler avec les propriétaires de la région pour acquérir une véritable compréhension des réglementations locales.

Vous aurez besoin de bons contacts dans la région pour réussir votre plan d'investissement, mais lorsque vous traitez avec une ville éloignée, vous pouvez partir de zéro pour trouver des professionnels de qualité tels que les agents immobiliers, les gestionnaires immobiliers et les bricoleurs. les personnes qui seront la clé de votre succès ou de votre échec.

Buying Out of State

Le secret du succès de nombreux investisseurs étrangers est de trouver et d'embaucher une excellente société de gestion immobilière. Vous en aurez besoin pour vous aider à pourvoir les postes vacants, collecter le loyer, faire des réparations et gérer les urgences. Si vous habitez dans la région, vous pouvez choisir de gérer la propriété vous-même, mais si vous habitez loin, la gestion professionnelle de propriété est une dépense supplémentaire que vous devez simplement engager pour sauvegarder votre investissement. Comme l'explique Rusty Meador, constructeur expérimenté et gestionnaire immobilier: «Peu importe la qualité d'une transaction immobilière, elle ne vaut que sa capacité à être bien gérée.»

Sachez que même avec une société de gestion immobilière votre paie, vous aurez toujours besoin de faire des visites occasionnelles à votre propriété pour vous assurer que ce que les gestionnaires et les locataires vous disent correspondent à la réalité. Ceci est un coût supplémentaire en temps et en argent qui doit être pris en compte.

De plus, lorsque vous achetez une propriété locative, vous risquez de rencontrer des taux d'assurance habitation plus élevés, des taux d'intérêt plus élevés et des acomptes plus élevés parce que les prêteurs vous considéreront comme un emprunteur plus risqué que comme un propriétaire. -occupant. Vous compliquerez également votre situation fiscale en possédant des biens locatifs et en gagnant un revenu dans plus d'un État. Vous devrez peut-être embaucher un professionnel de l'impôt sur le revenu pour vous garder dans les bonnes grâces des autorités fiscales.

En considérant tous ces facteurs, vous pouvez trouver qu'être propriétaire-occupant ou acheter un immeuble de placement à la maison est une proposition beaucoup plus simple et moins coûteuse que d'acheter à l'extérieur de l'État.

Avant d'acheter hors de l'État

Si vous avez toujours l'intention d'acheter à l'extérieur de l'État, assurez-vous de tenir compte de ces avertissements supplémentaires.

N'achetez pas de vue invisible - la propriété peut ne pas être ce que vous pensez que c'est. L'information en ligne sur une propriété peut être périmée, et un agent immobilier local ou un propriétaire qui ne regarde pas dans vos meilleurs intérêts peut vous mentir pour conclure une vente. Si vous devenez, à votre insu, le propriétaire d'une propriété nuisible qui enfreint les lois en matière de santé et / ou de sécurité, vous pouvez vous retrouver à la merci de nombreuses violations de code qui seront longues et coûteuses à réparer. Si une propriété est restée vacante assez longtemps, elle peut développer des problèmes d'entretien qui la rendent si délabrée que la ville la considère comme un danger pour la sécurité et la détruit au bulldozer. Vous pourriez même finir sur le crochet pour le projet de loi de démolition.

Certains investisseurs immobiliers ont trouvé des punaises de lit, des termites, des cafards, des souris ou d'autres ravageurs pour leur perte. Sans une visite en personne à la propriété et une inspection professionnelle pour vérifier ces problèmes, vous pourriez devenir le propriétaire d'une propriété qui n'est pas habitable.Scott Paxton de l'Agence de protection de la location conseille que les plaintes de punaises de lit sont devenues de plus en plus fréquentes et ce problème peut être très coûteux à se débarrasser.

Trouver des locataires de qualité est très important pour les propriétaires absents. Vous ne serez pas là pour surveiller de près le comportement de vos locataires ou leur traitement de la propriété, et vous ne serez pas là pour les obliger à payer si le loyer est en souffrance. En plus d'embaucher une société de gestion immobilière de premier ordre, vous voulez avoir des locataires qui ne vous causeront pas de problèmes ou de problèmes de gestion.

De plus, une visite en personne vous permet de mieux connaître les professionnels qui vous aideront dans le processus d'achat d'une maison, comme votre avocat, votre agent immobilier et votre prêteur. Pendant votre visite, prenez le temps de rencontrer divers prêteurs et faites des recherches sur les divers types d'hypothèques et les taux d'intérêt disponibles localement. Il est également avantageux d'obtenir pré-approuvé pour une hypothèque, car cela permettra de réduire le temps qu'il faudra pour conclure l'affaire une fois que vous avez enfin trouvé votre rêve hors de la maison d'État.

Enfin, si vous n'avez jamais possédé de propriété, l'achat de votre propriété hors de l'état est plus risqué. Peu importe le nombre de livres que vous lisez sur la propriété, rien ne remplace l'expérience de la vie réelle. Sans expérience dans la propriété et sans la connaissance de première main qui vient de vivre dans une journée de propriété, vous pourriez manquer des considérations importantes d'entretien de la propriété sur votre propriété hors de l'Etat.

Alternatives hors de l'État

Si vous ne pensez pas que vous voulez acheter une propriété où vous vivez pour une raison quelconque, il existe d'autres façons d'accéder au marché immobilier qui sont beaucoup plus simples que d'investir hors de l'état . Une option est la fiducie de placement immobilier (FPI). Investir dans un FPI REIT ou REIT est similaire à l'investissement dans une action, et vous pouvez choisir un FPI dont le profil risque / rendement correspond à ce que vous cherchez. Et tout comme lorsque vous possédez une action, et que vous n'êtes pas responsable de la prise de décisions concernant l'exploitation de cette société lorsque vous détenez des actions d'une FPI, vous n'aurez pas les maux de tête associés à la propriété d'une propriété.

Vous pourriez aussi jeter un second coup d'œil à l'achat d'une propriété dans votre lieu de résidence - même si vous ne voulez pas y habiter. Peut-être que vous avez loué à San Francisco parce que vous n'êtes pas intéressé à vivre dans le seul endroit où vous pouvez vous permettre d'acheter - un condo de 250 pieds carrés. Mais seriez-vous prêt à posséder ce condo comme une propriété locative? Il est susceptible d'être plus facile d'acheter et de posséder un endroit près de chez vous. Il pourrait être plus cher ou moins rentable, mais vous pouvez trouver le coût supplémentaire ou le retour sur investissement inférieur vaut la peine réduite.

Comment le faire fonctionner

Si vous allez acheter hors de l'État, achetez dans un endroit que vous connaissez - peut-être où vous êtes allé au collège ou où vous avez grandi. Il est préférable d'avoir quelques connaissances de la région que rien du tout. En prime, si vous achetez dans un endroit que vous visitez habituellement, votre voyage d'agrément peut être déductible au moins en partie parce que vous ajouterez un élément d'affaires à ces visites pour vérifier votre propriété.

Achetez dans une zone avec des similitudes avec la région où vous vivez, comme le climat, la démographie ou l'âge de la propriété, de sorte que vous ayez une idée de ce à quoi vous avez affaire. Si vous avez vécu toute une vie dans une banlieue des années 1960 en Californie, n'achetez pas une propriété de 120 ans à Boston.

N'achetez pas une propriété à risque élevé. Selon Ryan L. Hinricher, associé fondateur de la société de vente de maisons de placement Investor Nation, l'achat dans un quartier principalement occupé par des propriétaires attirera des locataires à faible risque économique. Une propriété de haute qualité «aura généralement moins d'entretien et d'entretien, et ces propriétés se louent plus rapidement car elles ont généralement des aménagements modernes et un nombre adéquat de chambres et de salles de bains», fait-il remarquer.

Enfin, comme mentionné précédemment, il est crucial de constituer un excellent réseau de professionnels pour vous aider et visiter occasionnellement votre propriété.

The Bottom Line

Investir dans l'immobilier hors de l'État est une proposition à haut risque et un engagement majeur. Avant de le faire, assurez-vous de bien comprendre ce que vous entreprenez et que vous êtes prêt à relever tous les défis connexes.