Avez-vous besoin d'un moyen de payer une dépense importante comme l'envoi de votre enfant au collège ou la rénovation de votre cuisine? Ou voudriez-vous éliminer, une fois pour toutes, ces soldes de cartes de crédit en circulation? La réponse pourrait être, littéralement, dans votre propre cour. Si vous avez suffisamment d'équité dans votre maison, vous pouvez emprunter contre elle à un taux d'intérêt bas; En prime, les paiements d'intérêts sont généralement déductibles d'impôt.

Il existe deux façons d'utiliser votre résidence comme garantie: un prêt sur valeur domiciliaire et une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Voici les points que vous devriez considérer en choisissant entre eux. (Pour un aperçu rapide, voir Home-Equity Loan vs HELOC: The Difference ).

À quoi sert l'argent?

Première question: quel est le but du prêt? Un prêt à domicile, parfois appelé prêt à tempérament, est un bon choix si vous savez exactement combien vous avez besoin d'emprunter et à quoi vous allez utiliser l'argent. Vous êtes assuré d'un certain montant, que vous recevez intégralement à la clôture. "Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement préférés pour les objectifs plus importants et plus coûteux tels que la rénovation, payer pour l'éducation supérieure ou même la consolidation de la dette puisque les fonds sont reçus en un seul versement", explique Richard Airey, un agent de crédit de Portland, dans le Maine. Bien sûr, lors de la demande, il peut y avoir une certaine tentation d'emprunter plus que ce dont vous avez besoin immédiatement, puisque vous ne recevez le paiement qu'une seule fois, et vous ne savez pas si vous serez admissible à un autre prêt à l'avenir.

Inversement, un HELOC est un bon choix si vous n'êtes pas sûr de combien vous aurez besoin d'emprunter ou quand. Généralement, il vous donne un accès continu à de l'argent pour une période déterminée (parfois jusqu'à 10 ans). Vous pouvez emprunter sur votre ligne, rembourser tout ou partie, puis emprunter de nouveau cet argent plus tard, tant que vous êtes encore dans la période d'introduction du HELOC. Cependant, une marge de crédit est révocable. Si votre situation financière s'aggrave ou si la valeur marchande de votre maison diminue, votre prêteur pourrait décider de réduire votre marge de crédit ou de la fermer complètement. Donc, alors que l'idée derrière une HELOC est que vous pouvez tirer sur les fonds que vous en avez besoin, votre capacité à accéder à cet argent n'est pas une chose sûre. "Les HELOC sont mieux utilisés pour des objectifs à court terme, disons de 12 à 20 mois, car le taux [d'intérêt] peut fluctuer et est généralement lié au taux préférentiel", explique Airey.

Facteurs d'intérêt

Pendant des années, le taux d'intérêt a été une considération majeure pour l'obtention d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'un HELOC. Les taux des HELOC étant généralement inférieurs d'au moins un point de pourcentage au taux d'intérêt des prêts immobiliers, il était tentant de choisir le HELOC, même si le taux est variable, tandis que le taux d'un prêt immobilier est fixe (suite sur cela ci-dessous).

Aujourd'hui, les HELOC ont un avantage négligeable sur les prêts immobiliers. Selon l'enquête hebdomadaire Bankrate des principaux prêteurs pour Septembre 9, 2015, un prêt immobilier de 30 000 $ maison avait un taux d'intérêt moyen de 5,22%, et la même taille HELOC avait un taux d'intérêt moyen de 4, 75%, un différence de moins d'un demi pour cent. (Renseignez-vous sur un facteur important qui affecte les taux d'intérêt dans Comment les taux d'intérêt des réunions du comité d'open market fédéral sont .)

Cependant, vous devez tenir compte non seulement de la différence actuelle des taux d'intérêt les taux d'intérêt sont dirigés. Si vous pensez qu'ils vont rester le même ou diminuer, vous pouvez opter pour le taux inférieur du HELOC. Si vous pensez que les taux sont orientés vers le haut, un prêt à domicile-équité pourrait être la voie à suivre. En fait, les analystes s'attendent à ce que les taux d'intérêt augmentent dans un proche avenir, de sorte que le verrouillage des taux d'emprunt à la maison pourrait être très logique. (Voir Comprendre les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à domicile pour en savoir plus.)

Délai de récupération

Il est également important d'examiner la structure de chaque prêt. Un prêt à domicile-équité fonctionne comme un prêt hypothécaire à taux fixe conventionnel. Vous empruntez un montant fixe à un taux d'intérêt fixe et effectuez des paiements égaux pour toute la durée du prêt, qui peut durer de cinq à 30 ans. Quelle que soit la période, vous aurez des paiements mensuels stables et prévisibles pour la durée du prêt.

En revanche, la durée d'un prêt HELOC comprend deux parties: une période de tirage et une période de remboursement. La période de tirage, au cours de laquelle vous pouvez retirer des fonds, pourrait durer 10 ans et la période de remboursement pourrait durer encore 20 ans, faisant du prêt une garantie de 30 ans. Une fois la période de tirage terminée, vous ne pouvez plus emprunter de l'argent.

Pendant la période de tirage du HELOC, vous devez effectuer des paiements, mais ils ont tendance à être petits, ce qui revient souvent à ne rembourser que les intérêts. Au cours de la période de remboursement, les paiements deviennent substantiellement plus élevés, car vous remboursez maintenant le capital. U.S. Bank, par exemple, permet à ses emprunteurs HELOC de choisir de payer soit les intérêts seulement soit 1% ou 2% du solde impayé pendant la période de tirage. Au cours de la période de remboursement de 20 ans, vous devez rembourser tout l'argent que vous avez emprunté, plus les intérêts à un taux variable.

Cette hausse des paiements au début de la nouvelle période a entraîné un choc de paiement pour de nombreux emprunteurs HELOC non préparés. Si les sommes sont assez importantes, cela peut même entraîner la défaillance de ceux qui ont des difficultés financières. Et s'ils sont en défaut sur les paiements, ils pourraient perdre leurs maisons - la garantie pour le prêt, rappelez-vous.

The Long View

Si vous êtes le genre de personne qui prend une vue d'ensemble de vos décisions financières, un prêt hypothécaire pourrait être plus logique. Parce que vous empruntez une somme fixe à un taux d'intérêt fixe, souscrire un prêt hypothécaire signifie savoir combien vous paierez pour le prêt à long terme dès que vous l'en retirerez (bien que vous puissiez réduire ce montant). si vous rembourser le prêt plus tôt ou refinancer à un taux inférieur). Emprunter 30 000 $ à 5,5% pour 20 ans et vous pouvez facilement calculer que le coût total de l'emprunt, y compris les intérêts, sera de 49 528 $.

Avec un HELOC, vous savez que le maximum que vous pouvez emprunter est le montant de votre limite de crédit, mais vous ne savez pas combien vous emprunterez réellement. Vous ne savez pas non plus quel taux d'intérêt vous paierez. Cela signifie qu'il est difficile de calculer le coût à long terme d'un HELOC.

Bien sûr, il pourrait aussi être facile de placer un HELOC dans votre tableau d'ensemble si vous voulez simplement avoir une marge de crédit à portée de main, et vous ne prévoyez pas de l'utiliser beaucoup. Mais si vous prévoyez fortement tirer parti du HELOC et que vous voulez savoir à quoi ressemblera votre valeur nette dans 20 ans, c'est beaucoup plus difficile à prévoir.

Le meilleur des deux mondes

Impossible de choisir entre les deux véhicules? Ne vous inquiétez pas: il existe des moyens d'obtenir une certaine stabilité d'un prêt hypothécaire avec une certaine flexibilité d'un HELOC. Certains prêteurs donnent aux emprunteurs la possibilité de convertir un solde HELOC en prêt à taux fixe. Par exemple, U.S. Bank vous permet de verrouiller un taux d'intérêt fixe pour des termes tels que 15 ou 20 ans sur tout ou partie de votre solde à taux variable. Vous pouvez avoir jusqu'à trois soldes à taux fixe à la fois. Bank of America et Wells Fargo offrent également des options à taux fixe sur leurs HELOC (en les utilisant, en fait, pour remplacer les prêts sur valeur domiciliaire, qu'ils ont cessé d'offrir complètement).

Le Pentagon Federal Credit Union, l'une des plus grandes coopératives d'épargne et de crédit du pays (auxquelles tout le monde peut adhérer moyennant un petit supplément), offre une autre option intéressante: une HELOC 5/5, où le taux d'intérêt ne change qu'une fois tous les cinq ans.

The Bottom Line

Gardez à l'esprit que ce n'est pas parce que vous pouvez emprunter sur l'équité de votre maison que vous devriez le faire. Mais si vous en avez besoin, il faut tenir compte de nombreux facteurs pour décider de la meilleure façon d'emprunter: comment utiliser l'argent, les taux d'intérêt, vos plans financiers à long terme et votre tolérance au risque et aux fluctuations des taux.

Certaines personnes ne sont pas à l'aise avec le taux d'intérêt variable du HELOC et préfèrent le prêt hypothécaire pour la stabilité et la prévisibilité de savoir exactement combien leurs paiements seront et combien ils doivent au total. Comme le souligne Airey, les prêts à domicile sont beaucoup plus faciles à intégrer dans un budget. De plus, «les prêts à valeur domiciliaire fixe entraînent moins de dépenses frivoles.» Avec la méthode HELOC, «les paiements à faible intérêt et l'accès facile peuvent être tentants pour ceux qui ne sont pas disciplinés financièrement. Comme si vous aviez cette discipline, cependant, et comme l'idée d'une source de financement plus ouverte, la ligne de crédit pourrait être l'option pour vous.