La terminologie des prêts hypothécaires vous a fait chuter? Ne vous inquiétez pas: Comprendre toutes les phrases compliquées et le vocabulaire comme «amortissement» et «prêt à valeur» est suffisant pour intimider n'importe quel emprunteur. Et, si vous envisagez de refinancer votre prêt hypothécaire, préparez-vous à apprendre de nouveaux termes: «prêt d'encaissement» et «refinancement de taux / terme». Laissez-nous vous présenter.

Les bases

D'abord, pensez au refinancement comme au remplacement d'une hypothèque existante par une autre, ou à la consolidation d'une paire d'hypothèques en un seul prêt. (Pour en savoir plus sur ce dernier, Vais-je combiner deux hypothèques en une? ) Avec l'ancien (hypothèque) et avec le nouveau, comme on dit. Une fois que vous refinancez, votre ancien prêt est remboursé, et un nouveau est mis à sa place.

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Il y a beaucoup de raisons d'envisager un refinancement. L'économie d'argent est la plus évidente. En août 2008, l'hypothèque fixe moyenne à 30 ans avait un taux d'intérêt de 6,52%. Après la crise financière, les taux pour le même type d'hypothèque ont été pratiquement réduits de moitié. Avec une épargne potentielle de, disons, 500 $ par mois sur une maison de 250 000 $, le refinancement était logique pour beaucoup de gens. Cela a entraîné une vague de refinancements qui se poursuit encore aujourd'hui, plusieurs années plus tard. Même une différence d'un point dans votre taux pourrait représenter une réduction de 150 $ de votre paiement. (Pour en savoir plus à ce sujet, consultez: Devriez-vous refinancer votre prêt hypothécaire lorsque les taux d'intérêt baissent?

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Le refinancement peut également offrir une chance de convertir votre prêt hypothécaire à taux variable en un prêt à taux fixe, pour verrouiller les paiements à faible taux d'intérêt, surtout si les taux semblent devoir augmenter.

Deux types de prêts

Il existe deux prêts de refinancement de base. Le plus simple et le plus simple est le refinancement taux / terme (refi). Aucun argent réel ne change de mains dans ce cas, en dehors des frais associés au prêt. La taille de l'hypothèque reste la même; vous échangez simplement vos conditions hypothécaires actuelles contre des conditions plus récentes (vraisemblablement meilleures). En revanche, dans un prêt cash-out, aka refinancer cash-out, la nouvelle hypothèque est plus grande que l'ancien. En plus des nouvelles conditions de prêt, vous faites aussi de l'argent pour retirer de l'argent de votre maison, sous forme d'argent ou pour rembourser d'autres dettes.

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Vous pouvez bénéficier d'un refi taux / terme avec un ratio prêt / valeur plus élevé. (En d'autres termes, il est plus facile d'obtenir un prêt, même si le risque de crédit est moindre.) Les prêts d'encaissement sont assortis de conditions plus strictes. Si vous voulez que les fonds propres que vous avez accumulés dans votre maison soient sous forme de liquidités, cela vous coûtera probablement quelque chose - tout dépend du montant de capital que vous avez accumulé dans votre maison et de votre pointage de crédit.

Par exemple, si le score FICO d'un emprunteur est de 700, le ratio prêt / valeur est de 76% et le prêt est considéré comme encaissement, le prêteur peut ajouter 0.750 points au coût initial du prêt. (Chaque prêteur est différent.) Si le montant du prêt était de 200 000 $, par exemple, le prêteur ajouterait 1 500 $ au coût. Alternativement, l'emprunteur pourrait payer un taux d'intérêt plus élevé - 0. 125% à 0. 250% de plus, en fonction des conditions du marché.

Pourquoi les termes les plus durs? Selon Casey Fleming, conseiller hypothécaire, C2 Financial Corporation et auteur de «The Loan Guide: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible», les prêts en espèces comportent un risque plus élevé pour le prêteur. "" Statistiquement, un emprunteur est beaucoup plus susceptible de s'éloigner d'une maison s'il a des ennuis s'il en a déjà retiré l'équité. Cela est particulièrement vrai s'il a retiré plus qu'il n'a initialement investi dans l'acompte. Par conséquent, tout prêt qui est considéré comme un retrait est plus élevé afin de refléter ce risque, jusqu'à ce qu'il y ait tellement d'équité que l'emprunteur ne risque plus de partir. "

Mais un pointage de crédit plus élevé et un ratio prêt / valeur plus bas peuvent faire pencher la balance en votre faveur. Par exemple, un emprunteur ayant une cote de crédit de 750 et un ratio prêt-valeur inférieur à 60% ne paiera aucun coût supplémentaire pour un prêt en espèces parce qu'il n'est pas plus susceptible de faire défaut sur le prêt que s'il ou elle faisait un refi taux / terme.

Votre prêt peut être un prêt en espèces même si vous ne recevez pas d'argent en retour. Si vous remboursez des cartes de crédit, des prêts-auto ou toute autre chose qui ne faisait pas partie de votre hypothèque, le prêteur considère probablement qu'il s'agit d'un prêt en espèces. Si vous consolidez deux hypothèques en une seule, et que l'une était à l'origine un prêt en espèces, le nouveau prêt consolidé sera également encaissé.

Plus d'Américains choisissent le refinancement de refinancement

Bien que beaucoup d'experts de finances personnelles conseillent de décapiter votre maison de son équité dans un refinancement d'encaissement, les données récentes de Freddie Mac indiquent que les Américains choisissent ce type de prêt aux taux pas vu depuis la crise financière.

Près de la moitié des emprunteurs ont opté pour l'option d'encaissement au premier trimestre 2017 - bien au-dessous du niveau de 90% atteint juste avant la crise financière mais nettement supérieur à 2012 où les niveaux sont tombés à 12%. Pourquoi l'augmentation? Non seulement les taux hypothécaires demeurent bas malgré la hausse des taux d'intérêt, mais les prix des maisons ont augmenté dans de nombreuses régions du pays au point où les propriétaires ont suffisamment de capitaux propres pour effectuer un remboursement en espèces qui en vaut la peine. Ces ratios prêts-valeur plus élevés et l'amélioration des bilans personnels des Américains facilitent la qualification.

Une échappatoire intéressante

Avec l'aide de votre courtier en prêts hypothécaires, vous pourriez générer un peu d'argent de votre refinancement sans que cela soit considéré comme un prêt en espèces (et générer des frais supplémentaires). Fondamentalement, il fonctionne en profitant du chevauchement des fonds à la fin d'un prêt et le début d'un autre. Voici comment Fleming le décrit:

"Vous êtes autorisé à financer les frais de clôture dans un refi taux / terme. La plupart des prêteurs permettent d'inclure les frais payés d'avance, tels que les intérêts prépayés, les intérêts courus impayés sur votre hypothèque existante, l'argent nécessaire pour préfinancer votre compte séquestre et même les taxes foncières et l'assurance si vous avez raison. .

«Lorsque vous refinancez, vous payez les intérêts courus sur votre prêt hypothécaire existant jusqu'au jour où il est remboursé: vous prépayez vos intérêts sur votre nouveau prêt du jour où vous le finissez jusqu'au premier jour du mois suivant, et Par conséquent, vous avez financé un mois d'intérêt sur votre prêt hypothécaire dans le cadre du nouveau prêt.

«Si vous avez un compte de dépôt (ou d'entiercement) pour payer l'assurance et les impôts avec votre hypothèque, alors votre prêteur existant détient une partie de votre argent - au moins quelques mois d'impôts et d'assurance chacun. Lorsque vous refinancez, votre nouveau prêteur aura besoin d'argent lorsque vos factures d'impôt et d'assurance viennent à échéance, de sorte qu'ils vont demander de l'argent à l'avance. Vous pouvez généralement financer cela.

"Ensuite, après la fin de votre prêt, votre ancien prêteur - qui détient une partie de votre argent - vous envoie un chèque égal au solde de votre compte séquestre lorsque vous avez remboursé ce prêt. Certains des frais changent un peu jusqu'à ce que le financement, la plupart des prêteurs permettent un peu de coussin - jusqu'à 2 000 $ en espèces en mains tierces sans que le prêt soit considéré comme un retrait.

"Tout ce que cela signifie, c'est que vous pouvez financer des" coûts "qui ne sont pas vraiment le coût de l'emprunt, mais représentent plutôt le coût de l'emprunt. Il est très faisable de générer environ 4 000 $ en argent - les bonnes circonstances, si elles étaient bien structurées - sans payer de pénalité. »

The Bottom Line

Votre travail en tant qu'emprunteur est d'avoir assez de connaissances pour discuter des options avec votre prêteur Pour la plupart des gens, éviter le coût supplémentaire d'un prêt d'encaissement est le meilleur choix financier.Si vous avez une raison spécifique de retirer de l'argent de votre maison, un prêt d'encaissement peut être utile, mais rappelez-vous que le montant supplémentaire que vous paierez en intérêts pendant la durée du prêt peut en faire une mauvaise idée.