L'achat d'une maison se déroule généralement comme suit: trouvez ce que vous pouvez vous permettre, trouvez un prêteur, engagez un agent immobilier, faites une liste de vos biens, consultez les propriétés, voir plus de propriétés , faites une offre, sécurisez votre hypothèque, fermez votre nouvelle maison. La plupart des acheteurs considèrent que la propriété est un élément fondamental du processus d'achat d'une maison, et beaucoup ne rêveraient jamais d'acheter une maison sans d'abord inspecter le quartier, la maison et la cour.

Il y a des acheteurs, cependant, qui sont prêts à acheter des maisons sans les voir en premier. Pour diverses raisons, ces acheteurs et investisseurs sont prêts à ignorer cette partie du processus, en s'appuyant plutôt sur des descriptions de services d'inscriptions multiples (MLS), de photos Internet et de visites virtuelles. Avec le nombre de maisons en détresse sur le marché, certains investisseurs immobiliers achètent des maisons à vue invisibles dans le but de marquer de bonnes affaires. Les acheteurs peuvent également arracher des maisons alors qu'ils ont la chance dans les marchés qui ont un nombre limité de propriétés. En raison de la concurrence - des acheteurs aux investisseurs débutants en herbe et aux entreprises institutionnelles qui achètent des blocs entiers de propriété - il y a une augmentation de la fréquence des achats immobiliers sans visibilité sur certains marchés à travers le pays. Alors que vous pouvez avoir de la chance et faire un bon profit quand il est temps de vendre, il existe des risques importants qui doivent être reconnus avant de s'engager dans ce type d'investissement immobilier.

Propriétés

Les propriétés en détresse sont généralement endommagées ou en mauvais état, et sont en cours de forclusion ou annoncées pour la vente par une banque ou un prêteur. La plupart des banques essaient de décharger ces propriétés le plus rapidement possible, car elles coûtent cher: entre taxes foncières, frais d'entretien et frais juridiques, il peut coûter aux banques 1 000 dollars par jour pour maintenir chaque propriété dans son inventaire. Parce qu'une vente rapide a un sens financier pour la banque, ces propriétés sont souvent offertes à un escompte important, et il n'est pas rare que certaines maisons vendent pour des penny sur le dollar. Cela crée une excellente opportunité pour les acheteurs et les investisseurs d'obtenir des propriétés à des prix inférieurs au marché.

Les marchés à offre limitée peuvent contraindre les acheteurs et les investisseurs à acheter des maisons à vue. Au lieu de trouver de bonnes affaires, cependant, ici les acheteurs peuvent s'attendre à payer la valeur marchande ou plus juste juste pour sécuriser une propriété dans une zone souhaitable. Dans les marchés serrés, tels que Boston et New York, il est courant que les vendeurs reçoivent des offres multiples et concurrentielles, ce qui peut faire grimper considérablement le prix. Beaucoup de ces offres proviennent d'acheteurs qui n'ont jamais mis les pieds sur la propriété, mais qui savent qu'ils veulent acheter dans ce marché particulier.

Les propriétés avant la construction offrent également des opportunités aux acheteurs et aux investisseurs. Une propriété de pré-construction est sur le marché même si elle n'a pas encore été construite. Ce type de propriété peut être bénéfique tant pour les vendeurs que pour les acheteurs: les vendeurs (le plus souvent les constructeurs) obtiennent l'argent dont ils ont besoin pour poursuivre la construction tout en prouvant la viabilité du projet aux prêteurs et autres acheteurs potentiels, et les acheteurs peuvent acheter à moindre prix. taux de pré-construction avec la possibilité de vendre ensuite à la valeur de marché (ou au-dessus, selon le projet).

Concurrence

Les investisseurs à la recherche de bonnes affaires ou de propriétés de premier ordre peuvent être confrontés à une forte concurrence de la part des nageurs, des grossistes et des acheteurs institutionnels. Les flippers sont des investisseurs immobiliers qui, tout comme les investisseurs boursiers, cherchent à acheter à bas prix et à vendre à un prix élevé. Habituellement, les palmes achètent des propriétés à prix réduit, effectuent des réparations et des rénovations et vendent dans un court délai pour réaliser un profit. La valeur après réparation d'une propriété (VDA), une estimation de sa juste valeur marchande après des réparations et des rénovations, est utilisée pour déterminer si une propriété a un potentiel de profit. Les palmes calculent les profits potentiels en prenant les ARV et en soustrayant le prix d'achat, les coûts de réparation et de rénovation et les coûts de possession (dépenses encourues pour la propriété, y compris les paiements hypothécaires, les impôts fonciers, les assurances et les services publics). Parce que les nageoires dépendent de ces calculs pour déterminer s'ils peuvent faire un profit, certains n'achèteront pas la vue invisible. D'autres, cependant, se concentrent sur les propriétés saisies qui peuvent être achetées à un escompte abrupt mais qui sont vendues aux enchères sans possibilité de les voir avant de signer les papiers.

À l'instar des nageoires, les grossistes en biens immobiliers tentent de tirer profit des propriétés dans un court laps de temps. Contrairement aux nageoires, cependant, les grossistes n'achètent pas et les propriétés de réadaptation. Au lieu de cela, ils mettent généralement des propriétés sous contrat avec des éventualités (afin qu'ils soient en mesure de résilier le contrat si nécessaire) et ensuite céder ou vendre les propriétés à d'autres investisseurs pour un profit. Un grossiste peut être considéré comme un «intermédiaire» qui arrondit les propriétés pour les investisseurs établis. Après avoir mis la propriété sous contrat, un grossiste commercialise la propriété pour trouver un acheteur consentant et, dans de nombreux cas, le grossiste a un acheteur aligné avant même de mettre une propriété sous contrat. L'écart entre ce que le grossiste paie pour la propriété et le prix pour lequel il la vend est le profit du grossiste. Parce que le commerce de gros ne nécessite pas de réparations et de rénovations fastidieuses, de nombreux grossistes recherchent des profits plus petits et plus fréquents que les nageoires. Les investisseurs institutionnels

achètent des stocks importants de propriétés, parfois des blocs entiers de propriétés en difficulté. Les investisseurs institutionnels, soutenus par des poches profondes, peuvent acheter des dizaines ou des centaines de maisons, ce qui fait baisser les stocks et par conséquent faire grimper les prix sur un marché (et augmenter la probabilité de vendre à profit).Les investisseurs institutionnels peuvent avoir un tel pouvoir d'achat qu'ils peuvent rendre très difficile, voire impossible, les petits investisseurs et les particuliers à trouver de bonnes affaires dans un marché cible. En plus des nageoires, des grossistes et des investisseurs institutionnels, un plus petit groupe d'acheteurs achètera des maisons que l'on ne voit pas forcément. Il s'agit le plus souvent d'un individu qui, pour des raisons professionnelles ou personnelles, déménage dans une nouvelle zone mais n'a pas le temps de faire ses courses pour une nouvelle maison. Typiquement, ces acheteurs travaillent avec des agents immobiliers qui leur envoient des descriptions détaillées, des photos et des vidéos (ou des visites virtuelles) de propriétés qui répondent aux critères des acheteurs. Parce que l'agent devient essentiellement les yeux et les oreilles de l'acheteur, il est essentiel que les acheteurs précisent leurs besoins exacts, non seulement en ce qui concerne les caractéristiques de la maison, mais aussi les exigences pour les écoles, les transports en commun et les commodités à proximité.

Risques

Les acheteurs d'habitations et les investisseurs peuvent acheter des maisons sans les voir, mais la pratique n'est pas sans risques. L'un des plus grands risques est qu'il y aura quelque chose de mal avec la propriété qui n'apparaît pas sur les photos. Les angles des meubles et des caméras peuvent facilement masquer de nombreux défauts, notamment les dégâts d'eau, les infestations, les moisissures et les dommages structurels. Alors que de nombreuses propriétés sont en mauvais état parce que les propriétaires n'avaient pas le temps, l'expertise ou l'argent pour bien entretenir la maison, certaines propriétés sont intentionnellement endommagées par les propriétaires précédents. Souvent, il s'agit d'une tentative malavisée de «revenir à la banque» en rendant la vente de la propriété plus difficile. D'autres fois, les gens déchirent tout ce qu'ils peuvent - appareils, appareils, câblage en cuivre, même l'aménagement paysager - pour l'argent.

Indépendamment de la motivation, la destruction après forclusion peut impliquer des réparations relativement peu coûteuses, telles que des trous dans les cloisons sèches, ou des réparations importantes et coûteuses. Dans un incident particulièrement horrible de 2011, une maison dans une communauté fermée haut de gamme en Californie avait besoin d'environ 250 000 $ en réparations après que ses propriétaires précédents ont perdu la maison à la forclusion. Des produits chimiques et du ciment ont été déversés dans les drains de la propriété et l'eau a coulé pendant des mois, ce qui a entraîné une moisissure importante dans toute la maison et un plancher qui s'est effondré sous le poids des produits imbibés d'eau. En outre, les appareils, les armoires, les éviers et les toilettes de la propriété ont été enlevés.

Une autre raison d'acheter une vue invisible peut être risquée: les photos et les visites virtuelles ne vous permettent pas de voir les caractéristiques indésirables de la maison, comme les câbles haute tension à proximité, la circulation, les nuisances sonores et les odeurs inhabituelles. comme moule ou les 100 chats qui vivaient dans la maison). Une visite guidée est la seule façon d'être sûr que vous aimerez la maison, la cour, les voisins et la région.

Les nageurs, les grossistes et les investisseurs institutionnels ont le risque supplémentaire de ne pas être en mesure de vendre la propriété en temps opportun en raison de la nécessité de réparations importantes. Pour les investisseurs, plus la maison est longue, plus il y a d'argent perdu en termes de coûts de possession.La prémisse de l'investissement immobilier est souvent d'acheter et de vendre rapidement, et quand cela n'arrive pas - pour une raison quelconque - l'investisseur peut finir par prendre une perte, surtout quand des réparations inattendues et coûteuses sont nécessaires.

Façons de se protéger soi-même

Une clause de réserve est l'une des meilleures protections pour l'achat d'un domicile sans être vu. Une éventualité définit une condition ou une action qui doit être remplie pour qu'un contrat immobilier devienne contraignant. L'une des éventualités les plus importantes lors de l'achat d'une maison sans la voir en premier est une contingence d'inspection, qui donne aux acheteurs le droit d'inspecter la maison dans un délai précis, par exemple 5-7 jours. Cela protège l'acheteur qui peut annuler le contrat ou négocier des réparations sur la base des conclusions d'un inspecteur professionnel de la maison. Un inspecteur examine l'intérieur et l'extérieur de la maison et évalue l'état des éléments électriques, de finition, de plomberie, de structure et de ventilation.

Selon la formulation de l'éventualité, l'acheteur peut:

Approuver le rapport d'inspection et passer à l'accord

• Refuser le rapport et revenir à l'accord
• Demander un délai supplémentaire pour d'autres inspections < Demander des réparations ou des concessions
• Les acheteurs peuvent également demander une procédure d'urgence. Ce type d'éventualité vous permet de faire une dernière (ou première) visite guidée de la propriété avant de signer les documents à la clôture. Gardez à l'esprit, comme pour toutes les éventualités, que le vendeur n'est pas obligé d'accepter une éventualité et qu'il s'attend souvent à un prix d'achat plus élevé pour compenser les risques supplémentaires pour le vendeur (risque que l'acheteur renonce au contrat) .
• Les acheteurs et les investisseurs peuvent à la fois ajouter une couche de protection à l'achat de la vue sans l'aide d'un professionnel de l'immobilier expérimenté. Il est important que l'agent soit de votre côté de l'affaire (travaillant en votre nom en tant qu'agent de l'acheteur) et ne travaille pas pour le compte du vendeur. L'agent devrait avoir une responsabilité fiduciaire envers vous pour s'assurer que vous obtenez la meilleure affaire. De nombreux acheteurs et investisseurs examinent plusieurs agents avant de trouver celui qui comprend leurs besoins et à qui ils pensent pouvoir faire confiance.

The Bottom Line

Certaines personnes achètent des maisons non vues par nécessité, tandis que d'autres le font pour le potentiel de profit d'un investissement immobilier. Dans tous les cas, l'achat d'une maison sans le voir d'abord comporte des risques: la propriété pourrait avoir des défauts ou des dommages qui pourraient entraîner des réparations importantes et coûteuses. En outre, la maison peut être dans un endroit indésirable (par exemple à côté d'une route fréquentée) ou avoir d'autres caractéristiques nuisibles. Que vous achetiez une vue sans nécessité ou comme investissement, vous pouvez limiter vos risques en travaillant en étroite collaboration avec un agent immobilier de confiance et expérimenté, et en incluant certaines clauses de réserve dans l'offre d'achat de biens immobiliers.