Les fonds de placement immobilier (REIT) se sont imposés comme un moyen pour les petits investisseurs de participer directement aux rendements plus élevés générés par les biens immobiliers. Par le passé, ces fiducies étaient considérées comme des ramifications mineures des fiducies de placement à participation unitaire, dans la même catégorie que les fiducies de l'énergie ou autres fiducies sectorielles créées, mais lorsque la Norme industrielle mondiale de classification accordait aux FPI le statut d'actif distinct classe les règles ont changé et leur popularité a grimpé en flèche.

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Dans cet article, nous expliquerons comment fonctionnent les FPI, puis examinerons les incidences fiscales uniques et les économies qu'ils offrent aux investisseurs réguliers. (Pour commencer par un aperçu de ces actifs et de ce qu'ils peuvent faire pour votre portefeuille, voir La méthode REIT .)

Caractéristiques de base des FPI Les FPI sont un ensemble de propriétés et d'hypothèques regroupées et offert en garantie sous forme de parts de fiducies de placement. Chaque unité d'une FPI représente une fraction proportionnelle de la propriété de chacune des propriétés sous-jacentes. Les FPI du NYSE possèdent une capitalisation boursière de 423 milliards de dollars. En 2011, près de 140 REIT ont été négociées activement sur le New York Stock Exchange et d'autres marchés.

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Généralement, les FPI tendent à avoir plus de valeur qu'à être axées sur la croissance et sont principalement composées de titres à petite et moyenne capitalisation.

L'IRS exige que les sociétés de placement immobilier versent au moins 90% de leurs revenus aux porteurs de parts (l'équivalent des actionnaires). Cela ressemble aux sociétés et signifie que les FPI offrent des rendements supérieurs à ceux que l'on retrouve habituellement sur les marchés traditionnels des titres à revenu fixe. Ils ont également tendance à être moins volatils que les actions traditionnelles, car ils oscillent avec le marché immobilier. (Pour en savoir plus sur l'évaluation des FPI, voir Évaluation de base d'une fiducie de placement immobilier .)

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Trois types de FPI Les FPI peuvent être divisés en trois catégories: les FPI en actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides.

• FPI d'actions - Ces fiducies possèdent et / ou louent des propriétés et perçoivent les revenus locatifs, les dividendes et les gains en capital tirés de la vente de propriétés. La triple source de revenus rend ce type très populaire.
• FPI hypothécaires - Ces fiducies courent un plus grand risque en raison de leur exposition aux taux d'intérêt. Si les taux d'intérêt augmentent, alors la valeur des FPI hypothécaires peut baisser considérablement. (Pour en savoir plus, voir Dans les coulisses de votre hypothèque .)
• REIT hybrides - Ces instruments combinent les deux premières catégories. Ils peuvent être ouverts ou fermés (comme les fonds communs de placement ouverts et fermés), avoir une durée de vie limitée ou indéfinie et investir dans un seul groupe de projets ou plusieurs groupes.

Imposition à la fiducie Niveau
Les FPI doivent suivre les mêmes règles que toutes les autres fiducies de placement à participation unitaire.Cela signifie que les FPI doivent être imposés d'abord au niveau de la fiducie, puis aux bénéficiaires. Mais ils doivent suivre la même méthode d'auto-évaluation que les sociétés. Ainsi, les FPI ont les mêmes règles d'évaluation et de comptabilité que les sociétés, mais au lieu de transférer les bénéfices, elles transmettent les flux de trésorerie directement aux porteurs de parts.

Il existe quelques règles supplémentaires pour les FPI qui vont au-delà des règles applicables aux autres fiducies de placement à participation unitaire. Ils sont:

1. Les revenus locatifs sont considérés comme un revenu d'entreprise pour les FPI parce que le gouvernement considère que le loyer est l'affaire des FPI. Cela signifie que toutes les dépenses liées aux activités de location peuvent être déduites de la même façon que les dépenses d'entreprise peuvent être annulées par une société.
2. De plus, le revenu courant distribué aux porteurs de parts n'est pas imposé au FPI, mais si le revenu est distribué à un bénéficiaire non-résident, ce revenu doit être assujetti à une retenue d'impôt de 30% sur les dividendes ordinaires et % taux pour les gains en capital, sauf si le taux est inférieur par traité.

À toutes fins pratiques, les FPI sont généralement exonérés d'impôt au niveau de la fiducie tant qu'ils distribuent au moins 90% de leur revenu à leurs porteurs de parts. Cependant, même les sociétés de placement immobilier qui adhèrent à cette règle sont toujours assujetties à l'impôt des sociétés sur tout revenu non distribué.

Fiscalité aux U porteurs de parts
Les dividendes versés par le FPI sont imposés au porteur de parts à titre de revenu ordinaire, sauf s'ils sont considérés comme des «dividendes déterminés», qui sont imposés comme gains en capital. Dans le cas contraire, le dividende sera imposé au taux d'imposition marginal le plus élevé du porteur de parts.

De plus, une partie des dividendes versés par les FPI peut constituer un remboursement de capital non imposable qui non seulement réduit le revenu imposable du porteur de parts dans l'année où le dividende est reçu, mais diffère également les impôts sur cette partie jusqu'à ce que vendu. Ces paiements réduisent également la base des coûts pour le porteur de parts. Les portions non imposables sont ensuite taxées en tant que gains / pertes en capital à long ou à court terme.

Parce que les FPI sont rarement imposées au niveau de la fiducie, elles peuvent offrir des rendements relativement supérieurs à ceux des actions, dont les émetteurs doivent payer des impôts au niveau de la société avant de calculer le paiement de dividendes.

Exemple - Calcul de l'impôt des porteurs de parts Jennifer décide d'investir dans une FPI dont le cours se négocie actuellement à 20 $ la part. Le FPI a des fonds d'exploitation de 2 $ par part et distribue 90%, soit 1 $. 80, de ceci aux porteurs de parts. Cependant, $ 0. 60 par part de ce dividende provient de la dépréciation et d'autres dépenses et est considéré comme un remboursement de capital non imposable. Par conséquent, seulement 1 $. 20 (1,80 $ - 0,60 $) de ce dividende provient des gains réels. Ce montant sera imposable à Jennifer en tant que revenu ordinaire, sa base de coûts étant réduite de 0 $. 60 à 19 $. 40 par unité. Comme il a été mentionné précédemment, cette réduction de base sera imposée comme un gain ou une perte à long ou à court terme lors de la vente des parts.

The Bottom Line Les avantages fiscaux uniques offerts par les FPI peuvent se traduire par des rendements supérieurs pour les investisseurs qui recherchent des rendements plus élevés avec une stabilité relative.Théoriquement, il est possible pour un porteur de parts d'obtenir une base de coûts négative si les unités sont détenues pendant une période assez longue. Bien que cela ne soit pas commun, la possibilité de réaliser un gain ou une perte possible de cette manière devrait être clairement comprise par les investisseurs.