Êtes-vous intéressé par l'achat d'un fixateur-dessus, mais n'avez pas l'argent pour le remodeler? Ou peut-être que vous avez économisé de l'argent pour le remodelage, et vous avez trouvé une maison que vous aimez, mais votre prêteur ne vous permettra pas de l'acheter parce que la maison n'est pas considérée habitable sans toilettes. Il y a toujours des propriétés sur le marché qui n'ont pas été entretenues par des anciens propriétaires à court d'argent, qui ont été mal traitées par les locataires ou qui ont été délibérément saccagées par les propriétaires de forteresses qui ont été saisies. Ne devrait-il pas y avoir un moyen pour quelqu'un comme vous de réparer ces horreurs du quartier et de les ramener à la vie?

Un don du gouvernement

Il existe un moyen d'acheter un fixateur, et il vous est offert par le gouvernement fédéral. Le produit de prêt de réadaptation de la Federal Housing Administration, le prêt FHA 203 (k), a été conçu pour les personnes qui veulent réhabiliter ou réparer une maison endommagée afin qu'ils puissent y vivre comme leur résidence principale. Ces prêts sont approuvés par le gouvernement pour encourager les prêteurs à offrir ce qui serait autrement considéré comme un produit de prêt risqué. En raison des risques et des dépenses, les projets de réadaptation sont normalement gérés par des investisseurs immobiliers professionnels qui peuvent acheter des biens en espèces et n'ont donc pas besoin de banque pour approuver l'état de la propriété.

Cet article décrira combien d'argent vous devez épargner, les deux différents types de prêts 203 (k), les biens admissibles, les réparations admissibles et plus encore - ce que vous devez savoir pour voir si ce type de prêt est bon pour vous. (Pour plus de détails, voir: Assurer les hypothèques de la Federal Housing Authority (FHA) .)

Combien d'argent vous avez besoin

Le prêt FHA 203 (k) vous permet d'inclure l'argent nécessaire dépenses connexes (matériaux et main-d'œuvre) dans le prêt. Si vous vouliez acheter une maison où la cuisine avait été arrachée, vous pourriez inclure dans le prêt le prix des nouvelles armoires, comptoirs, planchers, réfrigérateur, cuisinière, four, micro-ondes, évier, lave-vaisselle, élimination des déchets, et le coût concevoir, autoriser et installer le tout. Le prêt peut également inclure une réserve pour éventualités de 10 à 20% pour les dépenses supérieures et supérieures à vos estimations de réparations. Vous pouvez également obtenir jusqu'à six mois de paiements hypothécaires inclus pour couvrir l'hypothèque pendant que vous rénover la maison de sorte que vous n'aurez pas à faire un double paiement de logement.

Types de prêts hypothécaires 203 (k)

Il existe deux types de prêts hypothécaires FHA 203 (k): réguliers et simplifiés (également appelés «modifiés»). Régulier est pour les propriétés qui ont besoin de réparations structurelles; rationalisé est pour ceux qui ont besoin de réparations non structurelles. Soit peut être utilisé pour l'achat ou le refinancement.

Pour le prêt d'achat ordinaire de 203 (k), le montant maximal de l'hypothèque est basé sur le moindre de la valeur résiduelle de la propriété plus les coûts de réadaptation ou 110% de la valeur attendue de la propriété après la réhabilitation.Cela signifie que vous ne voudriez pas acheter une maison d'une valeur de 150 000 $ si elle avait besoin de réparations de 25 000 $, sauf si vous aviez 10 000 $ de plus, car le maximum que vous pourriez emprunter serait 165 $, 000 (110% de 150 000 $). Le prêt rationalisé permet aux acheteurs d'ajouter un maximum de 35 000 $ au prix d'achat pour payer les améliorations. (Pour en savoir plus, voir: Hypothèques: Combien pouvez-vous vous permettre? )

Bien sûr, dans tous les cas, vous avez le revenu pour soutenir l'hypothèque - vous ne pouvez pas simplement contracter un emprunt pour un certain montant parce que la maison le justifie.

Propriétés admissibles

Les prêts FHA 203 (k) sont destinés aux propriétaires-occupants et non aux investisseurs. Les types de propriétés suivants sont admissibles:

• Logements unifamiliaux à multifamiliaux
• Construction existante achevée depuis au moins un an
• Démantèlement, pour autant qu'une partie de la fondation existante demeure > Une maison existante qui sera déplacée vers une nouvelle fondation
• La partie résidentielle d'une propriété mixte (commerciale / résidentielle)
• Condos approuvés par la FHA
• Avec une telle gamme de propriétés admissibles, presque n'importe qui peut trouver la bonne propriété qui sera admissible à un prêt 203 (k).

Conditions de financement et frais de réadaptation et de réparation admissibles

Indépendamment du travail que vous pensez que la maison a besoin, le prêteur et la FHA ont leurs propres exigences auxquelles vous devrez également répondre. Le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) exige que les propriétés financées dans le cadre de ce programme répondent à certaines normes de base en matière d'efficacité énergétique et de structure afin de se conformer aux normes minimales du HUD (24 CFR 200. 926d et / ou HUD Handbook 4905. 1 )

Les normes d'efficacité énergétique comprennent le calfeutrage, l'isolation et la ventilation, ainsi que l'utilisation des systèmes de chauffage et de climatisation de la bonne taille pour la maison. La maison est également nécessaire d'avoir des détecteurs de fumée adjacents à chaque zone de couchage.

Vous pourriez être surpris par la variété des réparations et des améliorations qui peuvent être financées grâce au prêt 203 (k). Elles comprennent, sans s'y limiter, les suivantes:

peinture

• agrandissements
• terrasses
• patios
• nivellement et drainage du site
• rénovation de la salle de bain
• rénovation de la cuisine, y compris les appareils < finition d'un grenier ou d'un sous-sol
• modifications et réparations structurelles
• ajout ou réduction du nombre d'unités dans un logement (p. Ex. Unifamiliale à duplex)
• nouveau revêtement
• ajouts au deuxième étage
• élimination de problèmes de peinture au plomb
• systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC)
• plomberie
• toiture
• plancher
• conservation de l'énergie
• accès pour personnes handicapées
• La FHA ne permet pas Les articles de luxe tels que les courts de tennis, les piscines, les cuves thermales et les fosses à barbecue doivent être financés par un prêt de 203 (k), mais certains articles que vous pourriez considérer comme des luxes, comme les baignoires à remous, sont autorisés. Parlez à votre prêteur des améliorations spécifiques que vous voulez apporter pour voir ce que vous pouvez financer.
• Achever la réadaptation

Une fois que vous avez terminé l'achat et que la maison vous appartient, vous pouvez commencer les réparations et les rénovations. La FHA exige que toutes les réparations soient terminées dans les six mois, bien que les prêteurs peuvent exiger un délai plus court.

Vous commencerez à faire des versements hypothécaires immédiatement, comme vous le feriez pour n'importe quelle maison. Après tout, vous le possédez, peu importe si vous n'y vivez pas encore. Cependant, comme mentionné précédemment, vous pouvez financer vos premiers paiements hypothécaires.

L'argent de réadaptation et de réparation est placé sur un compte séquestre et libéré à mesure que le travail est terminé et inspecté pour assurer l'approbation du HUD. HUD doit également approuver le produit fini une fois tous les travaux terminés.

Problèmes à éviter

De nombreux prêteurs ne font pas de prêts FHA 203 (k), que ce soit parce qu'ils ne savent pas ou ne veulent pas faire les papiers supplémentaires. Travailler avec un prêteur qui n'est pas expérimenté avec les prêts FHA 203 (k) est quelque chose que vous devriez éviter - le processus est assez complexe comme il est. Ne vous donnez pas de maux de tête en travaillant avec quelqu'un qui ne sait pas ce qu'ils font.

Aussi, assurez-vous de ne pas trop investir dans la maison - ne dépensez pas autant sur les réparations et les améliorations que vous ne serez pas en mesure de récupérer vos coûts si vous vendez la maison un jour. Regardez les prix de vente moyens des maisons de transition dans votre quartier et essayez de mettre votre maison dans cette fourchette. Vous ne voulez pas posséder une maison de 300 000 $ dans un quartier de 200 000 $ parce que la plupart des gens qui peuvent se permettre une maison de 300 000 $ voudront vivre dans un quartier plus agréable où toutes les maisons sont évaluées de façon comparable.

Inconvénients

Les prêts de la FHA 203 (k) ont une période de fermeture plus longue que les autres types de prêts. Ils prennent habituellement de 60 à 90 jours pour fermer, par rapport aux 30 à 45 jours qui sont communs pour d'autres prêts, y compris les prêts FHA réguliers. Si vous êtes pressé de déménager, le prêt de 203 (k) n'est pas le produit pour vous. Vous pouvez également vous attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé en raison du risque accru associé aux prêts pour l'amélioration de l'habitat. (Pour en savoir plus, consultez

Points hypothécaires - Quel est le point?

) Ces prêts sont également plus de travail pour le prêteur et nécessitent des connaissances spécialisées en prêts, il peut donc être plus difficile de trouver un prêteur qui fonctionnera avec toi. Les processus d'application et de rénovation sont beaucoup de travail pour le propriétaire, et il y a beaucoup de bureaucratie impliqué. Certains emprunteurs ont signalé des retards dans la réception de leurs fonds de réadaptation, ce qui ajoute un stress supplémentaire au processus. The Bottom Line

Bien qu'il puisse être plus difficile de trouver un prêteur qui effectue des prêts FHA 203 (k) et de compléter les processus de demande et de rénovation, l'effort supplémentaire peut être payant. Ce produit de prêt peut vous permettre d'acheter cette maison parfaite qui a juste besoin d'être reconditionnée pour être à nouveau habitable. Il peut également vous permettre de faire le saut de la location à la propriété, car il peut y avoir un fixateur là-haut dans votre gamme de prix quand il n'y a pas de maisons de déménagement que vous pouvez vous permettre. (Pour en savoir plus, voyez

Êtes-vous prêt à acheter une maison?

)