Les hypothèques à taux révisable (ARM) sont un type d'hypothèque où le taux d'intérêt payé sur le solde impayé varie, selon un indice de référence spécifique. De nombreux indices de référence ont été utilisés pour fixer les taux d'intérêt pour les ARMS, y compris certains indices de référence exclusifs établis par des prêteurs individuels. Comprendre seulement quelques-uns des benchmarks les plus populaires et comment ils affectent les paiements fournit un aperçu de la façon dont les benchmarks fonctionnent et un aperçu de leur impact sur les paiements hypothécaires. (Pour en savoir plus, voir La meilleure définition d'un portefeuille de référence est … )

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Respecter les points de référence
Trois indices de référence ARM communs incluent le 11ème indice du coût du fonds de district (COFI), le Trésor à échéance constante de 1 an (CMT) et le London Interbank Offered Rate (LIBOR ).

• COFI est un indice de référence basé sur une moyenne pondérée des taux d'intérêt des banques membres de la Federal Home Loan Bank de San Francisco (11 ^e ) payant aux clients qui ont de l'argent en épargne et chèques . Le taux s'ajuste mensuellement. Les prêts hypothécaires liés au COFI changent une fois par an. Comme les taux pourraient augmenter chaque mois pendant un an, mais que le COFI ne s'ajuste qu'une seule fois, les prêts liés au COFI pourraient avoir un amortissement négatif, ce qui signifie que les paiements mensuels ne sont pas suffisants pour couvrir les intérêts du prêt.
  

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• CMT est un indice de référence basé sur le rendement moyen sur un an des quatre bons du Trésor les plus récemment mis aux enchères. Puisque le taux est basé sur la moyenne sur une période de 12 mois, une hausse massive du taux de la facture du Trésor à un an dans un mois donné ne serait prise en compte que dans le taux hypothécaire d'un emprunteur sur une base 1/12. mois ferait partie du calcul utilisé pour fixer le taux d'intérêt.
  

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• Le LIBOR est un indice de référence basé sur les taux d'intérêt que les banques de Londres paient lorsqu'elles s'octroient des emprunts. C'est le point de référence le plus utilisé au monde pour les taux d'intérêt à court terme. Les prêts hypothécaires basés sur le LIBOR sont généralement basés sur le taux LIBOR à un mois. (Pour en savoir plus, consultez notre Introduction au LIBOR .)

Il existe plus d'une douzaine d'autres indices qui ont été utilisés pour établir les taux hypothécaires. Les détails spécifiques et les noms des différents points de référence ne sont pas particulièrement importants, mais la compréhension de la mécanique de base de ces points de référence est essentielle.

Mécanique: comment fonctionnent les benchmarks
COFI et CMT sont tous deux basés sur des moyennes. Ces taux ont tendance à changer lentement, ce qui est bon pour les emprunteurs lorsque les taux augmentent, mais moins avantageux lorsque les taux baissent. Le LIBOR n'est pas basé sur des moyennes; il peut augmenter rapidement, entraînant une augmentation tout aussi rapide du paiement hypothécaire mensuel des emprunteurs.

Alors que le taux payé par les emprunteurs est lié à l'indice de référence sous-jacent, il ne correspond pas à l'indice de référence. Les prêteurs ajouter un montant connu comme la marge, qui est la partie du taux d'intérêt sur une hypothèque à taux variable qui est retenue comme profit par le prêteur.

Pourquoi les points de repère sont importants
Les emprunteurs peuvent choisir l'institution auprès de laquelle ils demandent un prêt lorsqu'ils demandent une hypothèque. Lorsque vous magasinez pour des ARM, cela donne aux emprunteurs la possibilité de choisir intentionnellement ou d'éviter un prêt en fonction de son indice de référence.

Dans cet esprit, il est important de connaître les détails du prêt que vous recherchez. Voici quelques-unes des questions qu'il est important de poser: L'indice de référence est-il basé sur des moyennes? À quelle fréquence ajuste-t-il? Combien peut-il ajuster? L'amortissement négatif est-il possible? Combien peut changer mon paiement? À quelle fréquence cela peut-il changer?

Le fait de ne pas poser ces questions peut entraîner d'importants problèmes, comme nous l'avons vu à la suite de la bulle immobilière qui a éclaté à la fin des années 2000. Avant l'éclatement de la bulle, les ARM représentaient plus de 20% du marché hypothécaire, selon la Mortgage Bankers Association. Après l'éclatement de la bulle, les défauts de paiement ont atteint des nombres à deux chiffres. Les ajustements sur les ARM représentaient une partie importante de ces défauts, et le nombre d'emprunteurs intéressés par les ARM a diminué de manière significative. De leur niveau record, les ARM ont perdu 75% de leur part de marché, tombant à environ 5% du marché hypothécaire. (Pour en savoir plus, voir Pourquoi les bulles du marché immobilier .)

Dans la foulée de la bulle immobilière, les prêteurs sont devenus beaucoup plus prudents et bon nombre de leurs repères exclusifs ARM se sont effacés au profit de repères plus larges. tels que CMT et LIBOR. Même avec ces changements, les emprunteurs ont encore une variété d'ARM parmi lesquels choisir.

Un ARM vous convient-il?
Les hypothèques à taux variable peuvent aider les emprunteurs à économiser de l'argent si l'environnement économique est celui dans lequel les taux d'intérêt devraient baisser. Les ARM sont également un outil utile pour les emprunteurs qui s'attendent à rembourser leurs prêts rapidement. (Pour en savoir plus, voir ARMed And Dangerous .)

Les ARM ne devraient pas être utilisés par les emprunteurs qui comptent sur le taux d'intérêt plus bas pour payer leur prêt hypothécaire. C'est la recette du désastre, car la hausse des taux d'intérêt peut forcer l'emprunteur à être en défaut. En cas de doute, les emprunteurs devraient s'en tenir à une hypothèque à taux fixe. ( Hypothèques: taux fixe contre taux ajustable donne un aperçu des avantages et des inconvénients des deux types d'hypothèques.)