S'il y a quelque chose que nous avons appris de la crise des subprimes de 2008 et du crash de 1987, nous devons tous faire preuve de prudence lorsque nous empruntons de l'argent pour acheter ou refinancer une maison. Le type de prêt hypothécaire que vous choisissez peut faire la différence entre un jour posséder votre maison pure et simple ou se retrouver au milieu d'une forclusion ou même une faillite. Dans cet article, nous allons discuter des types de prêts hypothécaires auxquels les gens ont le plus souvent des problèmes et expliquer pourquoi ils sont une mauvaise idée lorsqu'ils sont jumelés avec le mauvais emprunteur.

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Qu'est-ce qui rend un prêt hypothécaire risqué? À cause de la crise du logement, beaucoup d'entre nous en sont venus à croire que certains types d'hypothèques sont intrinsèquement risqués. Toutefois, les experts en prêts hypothécaires vous diront qu'une hypothèque à risque est en fait un produit de prêt qui ne correspond pas à la capacité de remboursement de l'emprunteur. (Jetez un coup d'œil aux facteurs qui ont provoqué l'explosion de ce marché, consultez Le carburant qui a alimenté la crise des subprimes .)

Keith T. Gumbinger, vice-président de HSH Associates, est d'accord, disant: "croyez-le ou non, les produits disponibles [autour de 2009] n'étaient pas particulièrement risqués, pour le bon public." Le problème était que certains types d'hypothèques étaient jumelés avec les mauvais emprunteurs, et les prêteurs disaient aux emprunteurs, «vous pouvez toujours refinancer». Cela peut sembler vrai lorsque les prix des maisons ont augmenté pendant des années, mais ce n'est pas vrai lorsque la valeur des maisons est en baisse.

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Les statistiques du marché de l'immobilier peu après la crise de 2008-2009 confortent ces affirmations. Selon l'Enquête nationale sur la délinquance de Mortgage Bankers Association, au deuxième trimestre de 2010, les types de prêts avec le pourcentage le plus élevé de forclusions ont été prêts hypothécaires à taux variable subprime (ARM), qui avait un taux de début de forclusion de 3. 39%. Les ARM, avec leurs taux d'intérêt changeants, sont un produit hypothécaire particulièrement risqué pour les emprunteurs ayant des situations financières moins qu'idéales.

En comparaison, l'enquête a rapporté que les prêts VA avaient un taux de début de forclusion de 0,70%, des prêts fixes de premier rang de 71,7%, des prêts FHA de 1,2%, des ARM de premier rang de 96% et des prêts hypothécaires subprimes 2. 3%. Ces données indiquent que tout type d'hypothèque peut être une mauvaise idée pour un emprunteur subprime, et que même les emprunteurs de premier ordre peuvent avoir des ennuis s'ils ne comprennent pas les ARM.

En fait, même les hypothèques à taux fixe peuvent être préjudiciables aux emprunteurs. Regardons notre premier type d'hypothèque risquée.

1. Hypothèques à taux fixe de 40 ans

Les emprunteurs ayant une hypothèque à taux fixe peuvent avoir un faible taux de saisie, mais cela ne veut pas dire que les hypothèques à taux fixe sont toujours une bonne idée. L'hypothèque à taux fixe de 40 ans est un de ces produits, car plus vous empruntez d'argent, plus vous payez d'intérêts. Disons que vous voulez acheter une maison de 200 000 $ avec un acompte de 10%. Le montant que vous devrez emprunter est de 180 000 $ (200 000 $ moins 20 000 $).

À un taux d'intérêt de 5%, voici les paiements mensuels et le montant total que vous paierez pour la maison à diverses conditions si vous gardez le prêt pour sa vie:

Durée

Taux d'intérêt > Paiement mensuel	Coût à la vie (incluant acompte)	Capital (incluant l'acompte)	Total des intérêts payés	15 ans	5. 0%
1 423 $. 43	276 217 $ 14	200 000 $	76 217 $ 14	20 ans	5. 0%
1 187 $. 92	305 $, 100. 88	200 000 $	105 $, 100. 88	30 ans	5. 0%
966 $. 28	367 860 $. 41	200 000 $	167 860 $. 41	40 ans	5. 0%
867 $. 95	436 617 $. 86	200 000 $	236 617 $. 86	Figure 1: Intérêts et capital payés sur une hypothèque sur diverses durées (années).	Le graphique ci-dessus est une comparaison simplifiée. En réalité, le taux d'intérêt sera le plus bas pour le prêt de 15 ans et le plus élevé pour le prêt de 40 ans. Voici une comparaison plus réaliste:
Terme

Taux d'intérêt

Paiement mensuel	Coût à vie (y compris acompte)	Principal	(acompte inclus)	Intérêt total payé > 15 ans 4. 5%	1 376 99 $
267 858 $ 83	200 000 $	67 858 $ 83	20 ans	5. 0%	1 187 $. 92
305 $, 100. 88	200 000 $	105 $, 100. 88	30 ans	5. 2%	988 $. 40
375 823 $ 85	200 000 $	175 823 $ 85	40 ans	5. 8%	965 $. 41
483 394 $. 67	200 000 $	283 394 $. 67	Figure 2: Intérêts et capital payés sur une hypothèque selon divers termes (années) et taux d'intérêt.	Comme vous pouvez le voir dans la figure 2 ci-dessus, l'hypothèque de 40 ans est de 0,6% plus élevée en intérêts, et elle abaissera votre facture mensuelle de 23 $, passant de 988 $ à 965 $. Cependant, il vous en coûtera 107, 570, 82 $ de plus pendant la durée du prêt. La plupart des gens ne peuvent pas se permettre de jeter ce genre d'argent. Prendre une hypothèque de 40 ans augmente votre risque de ne pas avoir assez pour la retraite, ne pas être en mesure de payer pour les études collégiales de vos enfants, ou un certain nombre d'autres scénarios. Au mieux, vous renoncez à 107 570 $ 82 que vous auriez pu dépenser en vacances, en électronique, en dîners agréables et autres dépenses amusantes. Qui veut faire ça?	2. Hypothèques à taux ajustable
Les hypothèques à taux variable (ARM) ont un taux d'intérêt fixe pour une période initiale courte pouvant aller de six mois à dix ans. Ce taux d'intérêt initial, appelé taux de bonification, est souvent inférieur au taux d'intérêt d'un prêt fixe de 15 ou 30 ans. Après le terme initial, le taux s'ajuste périodiquement - cela peut être une fois par an, une fois tous les six mois ou même une fois par mois.

"Tout prêt qui a un taux d'intérêt fixe pour une période plus courte que la durée du prêt court un énorme risque de taux d'intérêt", explique le courtier immobilier californien Greg Cook du First Time Home Buyer Network.

Le risque de taux d'intérêt est le risque que si les taux d'intérêt augmentent, les paiements mensuels en vertu d'un ARM deviennent plus chers et, dans certains cas, c'est une dépense que le propriétaire ne peut pas se permettre. L'élément d'imprévisibilité qui accompagne les ARM est un problème pour beaucoup de gens, surtout s'ils ont un revenu fixe ou ne s'attendent pas à ce que leurs revenus augmentent.

Les ARM deviennent encore plus risqués si vous avez une hypothèque jumbo, tout simplement parce que plus votre capital est élevé, plus un changement de taux d'intérêt va affecter votre paiement mensuel.

Cela étant dit, Mary Tootikian, une créatrice d'hypothèques expérimentée et l'auteur du livre «Stunned in America», souligne que «Historiquement, les gens ne restent pas chez eux ou leurs hypothèques pendant plus de cinq à sept ans. Par conséquent, pourquoi payer un taux plus élevé [pour un] prêt fixe de 30 ans lorsqu'un prêt hypothécaire à taux plus faible fera l'affaire? »

Il est également important de noter qu'un taux d'intérêt ajustable peut être ajusté à la baisse. Cela signifie que les ARM peuvent être un bon choix si vous vous attendez à ce que les taux d'intérêt diminuent à l'avenir. Bien sûr, vous ne pouvez pas prédire l'avenir. (Les deux types de prêts hypothécaires ont des avantages et des inconvénients en fonction de vos besoins et de vos perspectives financières.Pour plus d'informations, lisez

Hypothèques: taux fixe contre taux ajustable

.)

3. Prêts hypothécaires à intérêt unique Avec une hypothèque à intérêt seulement, l'emprunteur ne paie que l'intérêt sur l'hypothèque pour la première période de cinq à dix ans, ce qui permet un versement hypothécaire mensuel moins élevé pendant cette période. Cela rend les prêts hypothécaires à intérêt seulement attrayants pour certains investisseurs immobiliers qui ne possèdent une maison que pour une courte période de temps et qui veulent réduire leurs coûts de possession. Les hypothèques IO peuvent également être bénéfiques pour les personnes qui gagnent un revenu irrégulier et pour les personnes qui ont un potentiel de revenu élevé à l'avenir, mais seulement si elles sont suffisamment disciplinées pour faire des paiements plus élevés lorsqu'elles peuvent se le permettre.

L'inconvénient est que le taux d'intérêt sur une hypothèque IO tend à être plus élevé que le taux que vous paieriez sur un prêt hypothécaire à taux fixe conventionnel parce que les gens font plus souvent défaut sur les prêts à intérêt seulement. (Ces prêts peuvent être bénéfiques, mais pour de nombreux emprunteurs, ils présentent un piège financier.En savoir plus dans Hypothèques à taux d'intérêt: maison gratuite ou sans-abri

)

En outre, si vous n'êtes pas financièrement sophistiqué emprunteur, les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent être extrêmement risqués pour l'une ou plusieurs des raisons suivantes: Vous ne pouvez pas vous permettre les paiements mensuels significativement plus élevés lorsque la période d'intérêt seulement se termine. À ce stade, vous continuerez à payer des intérêts, mais vous rembourserez également le capital sur une période plus courte que celle d'un prêt à taux fixe. Vous ne pouvez pas refinancer parce que vous avez peu ou pas de capitaux propres.

Vous ne pouvez pas vendre parce que vous avez peu ou pas d'équité en matière de propriété et les prix des maisons ont diminué, vous mettant sous l'eau.

• Les emprunteurs qui conservent le prêt à intérêt seulement pendant la durée du prêt paieront beaucoup plus d'intérêts qu'ils ne le feraient avec une hypothèque conventionnelle.
• En fonction de la structure du prêt, vous pouvez faire face à un important paiement de capital à la fin de la durée du prêt.
• Si vous êtes un emprunteur qui n'est pas un bon candidat pour un prêt d'IO, l'un de ces problèmes pourrait vous faire perdre la maison dans le pire des cas. Dans un scénario un peu moins mauvais, le prêt IO pourrait simplement vous coûter beaucoup plus que vous avez vraiment besoin de payer pour être propriétaire.
• 4. ARM à intérêts seulement
• Avec certains prêts à intérêts seulement, appelés ARM à intérêts seulement, le taux d'intérêt n'est pas fixe, mais peut augmenter ou diminuer en fonction des taux d'intérêt du marché. Essentiellement, l'ARM à intérêt seulement prend deux types de prêts hypothécaires potentiellement risqués et les combine en un seul produit.

Voici un exemple de la façon dont ce produit peut fonctionner. L'emprunteur ne paie des intérêts qu'à taux fixe pour les cinq premières années. Ensuite, pour les cinq prochaines années, l'emprunteur continue à payer des intérêts seulement, mais le taux d'intérêt s'ajuste annuellement en fonction des taux d'intérêt du marché, ce qui signifie que le taux d'intérêt de l'emprunteur peut augmenter ou diminuer. Puis, pour le reste de la durée du prêt, disons, 20 ans, l'emprunteur remboursera un montant fixe de capital chaque mois plus les intérêts chaque mois à un taux d'intérêt qui change chaque année.

Beaucoup de gens n'ont tout simplement pas les moyens financiers ou émotifs pour résister à l'incertitude qui accompagne les ARM axés sur les intérêts. (Pour en savoir plus, consultez ARM Option de paiement: une bombe à retardement

)

5. Prêts de faible acompte Il semble que vous ayez un faible risque de ne baisser que de 3 à 5% parce que vous ne vous séparez pas avec beaucoup d'argent. Et en fait, les prêts VA et les prêts de la Federal Housing Administration (FHA), qui ont des exigences de mise de fonds de 0% et 3,5%, respectivement, ont certains des taux de début de forclusion les plus bas. Le problème avec une mise de fonds faible est que si les prix des maisons baissent, vous pouvez rester coincé dans une situation où vous ne pouvez pas vendre ou refinancer. Si vous avez assez d'argent à la banque, vous pouvez vous racheter de votre hypothèque, mais la plupart des gens qui font des paiements à la baisse sur leur maison n'ont pas d'importantes réserves de liquidités.

The Bottom Line Alors que la plupart des prêts que certains prêteurs hypothécaires peuvent considérer comme réellement à haut risque, comme le ARM portant uniquement sur les intérêts, ne sont plus sur le marché, il existe encore de nombreuses façons de se retrouver avec une mauvaise hypothèque si vous vous inscrivez pour un produit qui n'est pas bon pour vous. (Voir aussi

Indépendant - 5 étapes pour noter une hypothèque

.)