Les fiducies de placement immobilier (FPI) constituent une catégorie d'investissement relativement petite; l'indice FTSE NAREIT ne comptait que 123 FPI d'actions, soit toutes les FPI échangées sur les bourses NYSE, NASDAQ et AMEX, au quatrième trimestre de 2011. Toutefois, même si l'univers d'investissement du FPI est petit, il contient de nombreuses sous-catégories et au sein de ces sous-catégories, chaque FPI est unique.

TUTORIEL: Explorer les investissements immobiliers

"Les REIT apparaissent souvent simples mais sont des investissements très complexes", explique Mike Maynes, un planificateur financier agréé basé à Boca Raton, en Floride. Ils «peuvent jouer un rôle significatif dans un portefeuille d'investissement en fournissant un actif non corrélé, un revenu et éventuellement une appréciation du capital», ajoute Maynes. Il dit que la plupart des modèles d'allocation d'actifs demandent aux investisseurs de placer de 1 à 7% de leurs fonds dans des REIT.

Si vous cherchez à ajouter des FPI à votre portefeuille, lisez la suite. Cet article décrira les principales caractéristiques de trois sous-catégories de FPI d'actions: les FPI industriels, les FPI multifamiliales et les FPI hôtelières. (En savoir plus sur les choix de REIT dans 5 types de REIT et comment y investir .)

FPI industriels Les FPI industriels, considérés comme un sous-secteur de la catégorie industrielle / bureautique, représentent environ 7% des FPI en actions inclus dans l'indice FTSE NAREIT. Les FPI industriels acquièrent, possèdent et gèrent des propriétés industrielles, telles que des entrepôts, des centres de distribution, des centres de fabrication, des immeubles de bureaux et de bureaux, des terrains non aménagés, des parcs d'affaires et des espaces de haute technologie.

Les FPI industriels sont décrits en fonction du nombre de propriétés détenues, du nombre de clients / locataires qu'ils possèdent, du nombre d'emplacements où ils exercent leurs activités et du nombre de pieds carrés louables qu'ils possèdent. Pour atteindre la diversification, une FPI industrielle aura souvent des avoirs qui englobent une variété de lieux géographiques, d'industries et de locataires.

Les FPI industrielles choisissent souvent des emplacements géographiques stratégiquement situés pour la distribution. Les voies ferrées, les aéroports, les ports maritimes et les grands échangeurs autoroutiers sont considérés comme des éléments d'un emplacement stratégique, car ils facilitent la circulation des marchandises. Les FPI situent également leurs avoirs dans des zones géographiques qui se comportent bien sur le plan économique. Les gestionnaires de FPI examinent ce qui motive les économies de leurs villes cibles et évaluent si la demande de propriétés industrielles est susceptible de croître, de rester stable ou de diminuer au cours des prochaines années. Ils pourraient également se concentrer sur les marchés qui atteignent un seuil de population minimum ou qui ont une certaine quantité de biens immobiliers industriels. Les emplacements avec des terrains industriels limités, ce qui se traduit par un approvisionnement limité et une concurrence limitée, sont également un plus.

Les locataires de FPI industriels sont très diversifiés, mais ils pourraient être dans le secteur de la construction, de l'ingénierie, de l'alimentation, des boissons ou des technologies de l'information.Les autres locataires possibles comprennent les fabricants, les sociétés de transport, les fournisseurs de logistique et les détaillants. Les entreprises nationales et internationales ont tendance à faire des locataires désirables, car ce sont des entreprises établies et éprouvées qui sont susceptibles de payer le loyer.

En étant propriétaire de diverses propriétés auprès de divers locataires, une FPI industrielle peut se protéger contre les fluctuations des revenus locatifs découlant d'un déclin dans une région ou une industrie en particulier. L'échelonnement des dates de résiliation du bail des propriétés du portefeuille protège également le FPI contre une perte soudaine de revenu si un ensemble de propriétés devait être vacant en même temps. Les propriétés qui sont flexibles et peuvent être utilisées d'une utilisation à une autre peuvent également aider une FPI industrielle à maintenir son flux de revenu en rendant les propriétés vacantes vendables à une plus grande variété de locataires potentiels. (Pour en savoir plus sur l'analyse de ce type d'investissement, lisez Comment évaluer une fiducie de placement immobilier (FPI) .)

FPI multifamiliales La plupart des FPI résidentielles sont des FPI multifamiliales, aussi appelées FPI. Au quatrième trimestre de 2011, 15 FPI d'actions sur 123, soit 12%, étaient des FPI multifamiliales. Les appartements REIT se caractérisent par le nombre de propriétés qu'ils possèdent et le nombre d'unités que ces propriétés contiennent.

Un appartement REIT possède un portefeuille de propriétés locatives. Ce sont généralement de grandes propriétés résidentielles, telles que des immeubles de hauteur moyenne et élevée, des logements pour étudiants et des logements pour personnes âgées. Les propriétés multifamiliales ont souvent des centaines d'unités locatives résidentielles sur une seule propriété. Certains développements multifamiliaux ont même des milliers d'unités. Certaines FPI d'appartements sont «entièrement intégrées», ce qui signifie qu'elles ne possèdent pas seulement des propriétés, mais qu'elles les développent, les redéveloppent et les gèrent également.

Les FPI multifamiliales tirent leur rendement des prix des loyers et des taux d'occupation. Ainsi, les FPI multifamiliales cherchent à investir dans des marchés qui connaissent une forte croissance économique et d'importantes barrières à l'entrée, et qui sont susceptibles de profiter des changements démographiques, comme la génération vieillissante des baby-boomers qui déménage dans des logements pour personnes âgées et la génération Y qui déménage. «maisons et dans des appartements. La formation de nouveaux ménages signifie également une demande accrue de logements.

L'emploi est un autre élément fondamental de la performance des FPI multifamiliales. S'il n'y a pas d'emplois dans une ville donnée, la demande de logements diminuera. D'un autre côté, des revenus plus serrés peuvent améliorer la demande de logements locatifs par rapport aux logements en propriété et aider les FPI multifamiliales si la location est plus abordable que la propriété. Cela étant dit, dans certains marchés, comme Washington, D. C., les gens vont louer par choix, même si la propriété est plus abordable, en raison de la flexibilité que la location offre. Avec Manhattan, Washington, D.C. est l'un des plus grands marchés du logement multifamilial aux États-Unis, basé sur le volume total des ventes d'unités multifamiliales. En général, les marchés d'appartements sont les plus forts sur les côtes est et ouest, de sorte que certaines FPI multifamiliales concentrent leurs avoirs dans ces régions.

De nombreuses FPI multifamiliales se concentrent sur les propriétés haut de gamme et de luxe qui attirent des locataires de meilleure qualité et qui soutiennent des loyers plus chers. La propriété de telles propriétés signifie généralement que les sociétés de placement immobilier doivent gérer des installations comme les clubs, les piscines, les gymnases, les salles de jeu et les centres d'affaires qui font partie de propriétés haut de gamme. Cependant, les équipements haut de gamme peuvent aider à retenir les locataires même lorsque l'achat est plus abordable. Pour le même paiement mensuel, il pourrait être possible de louer un endroit beaucoup plus agréable que l'on pourrait acheter.

Un risque de FPI multifamiliale est une perte de revenu si elle ne peut retenir les résidents actuels et en attirer de nouveaux. Cela peut se produire si la concurrence sur le marché du logement rend plus attrayant un type de logement différent ou une propriété concurrente. La baisse des prix des maisons peut également avoir une incidence négative sur les FPI multifamiliales, car les locataires décident de devenir propriétaires. Ce changement peut réduire les loyers et les taux d'occupation pour les propriétés multifamiliales. Les salaires stables ou à la baisse peuvent aussi être un problème, car ils limitent la capacité des propriétaires à augmenter leurs loyers.

Les FPI multifamiliales sont considérées comme un bon moyen de diversifier les placements immobiliers, car lorsque l'accession à la propriété diminue, les loyers augmentent et les FPI immobiliers se portent relativement bien. En effet, certains analystes du logement ont estimé que les FPI multifamiliales ont profité de l'éclatement de la bulle immobilière, les saisies immobilières, la baisse des prix et le resserrement des financements ont rendu la location plus attrayante que l'achat. Selon l'Association nationale des fiducies de placement immobilier (NAREIT), lorsque les loyers augmentent, les revenus supplémentaires sont transmis directement aux actionnaires, car, en vertu de la loi, les FPI doivent verser 90% du revenu imposable sous forme de dividendes.

Plutôt que de posséder un immeuble d'habitation, investir dans un appartement REIT offre une plus grande diversification entre les différentes propriétés et zones géographiques, ainsi que des économies de temps et la gestion professionnelle de l'immobilier.

Hôtels REIT Les hôtels REIT, sans surprise, possèdent des propriétés hôtelières et sont également connus sous le nom de REITs d'hébergement ou de villégiature. Au quatrième trimestre 2011, 14 de ces REIT étaient cotées sur l'indice FTSE NAREIT. À l'instar des FPI multifamiliales, les FPI d'hôtel sont décrites en fonction du nombre de propriétés et du nombre de chambres qu'elles possèdent.

Il existe de nombreux types de propriétés hôtelières qu'un hôtel REIT peut posséder, y compris un service limité, un service complet, un centre de villégiature, un centre de conférence, une suite et des propriétés aéroportuaires. Vous serez peut-être surpris d'apprendre que certaines propriétés hôtelières exploitées sous les marques populaires Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood et Fairmont appartiennent à des hôtels REIT. Les FPI peuvent également avoir une participation dans une coentreprise dans des hôtels, plutôt que d'en devenir propriétaires.

Les REITs d'hôtels tirent leur valeur de la valeur sous-jacente des propriétés hôtelières détenues par le REIT et des revenus générés par ces propriétés. Les revenus des hôtels sont influencés par la demande des consommateurs et des entreprises pour les services de voyage et d'hébergement, les tarifs des chambres, les taux d'occupation et la demande pour différents types de propriétés et de chambres (haut de gamme, bas de gamme). Un hôtel REIT peut également gagner un revenu en accordant une licence à une marque d'hôtel.Cela peut aider une FPI d'hôtel à diversifier ses sources de revenus et à réduire son risque d'investissement. Acquérir des hôtels avec la reconnaissance de la marque nationale peut être une stratégie d'investissement REIT hôtel.

Les investisseurs utilisent couramment les fonds provenant de l'exploitation (FFO) et les fonds provenant de l'exploitation ajustés (FPEA) pour évaluer les bénéfices des FPI. Une mesure financière unique utilisée dans l'analyse financière des hôtels REIT pour évaluer la performance des hôtels individuels et comparer les performances entre différentes propriétés est le revenu par chambre disponible, ce qui multiplie le taux d'occupation d'un hôtel par son tarif journalier moyen.

Prochaines étapes
Déterminer dans quelle catégorie ou sous-catégories de FPI investir n'est qu'une première étape.

«Les investisseurs devraient peser divers facteurs lorsqu'ils choisissent une FPI qui convient à leur plan d'investissement, y compris l'expérience de la fiducie et les années d'exploitation, les résultats, les dépôts, la dette, la réputation générale et la fiscalité du FPI», explique David B. White, JD, CPA, CLU, ChFC et président de David. B. White Financial à Detroit, Michigan.

Il suggère également que les investisseurs examinent les fonds provenant de l'exploitation pour s'assurer que le FPI couvre entièrement le versement de dividendes, et qu'il y a encore plus de facteurs à considérer.

«Les investisseurs doivent être conscients de plusieurs pièges potentiels lorsqu'ils investissent dans des FPI, y compris les matériaux de pointe, l'absence de divulgation complète dans le processus de vente, le manque de liquidité et la détention de placements à long terme. être coupé, surtout si le FFO ne couvre pas le dividende ", ajoute White.

Les FPI Bottom Line offrent aux investisseurs un moyen pratique et peu coûteux d'obtenir une exposition à un groupe diversifié de placements immobiliers. Comme une classe d'actifs unique qui se déplace différemment des actions et des obligations, ils constituent un ajout logique à un portefeuille. (Pour en savoir plus, lisez La méthode REIT et Principes de base de la fiscalité sur les FPI .)