Les actifs tels que l'or et l'immobilier sont des investissements de base, et l'achat d'une maison est un investissement commun pour les individus du monde entier car il est largement considéré comme un investissement sûr et rentable. (Pour en savoir plus, voir Exploration des placements immobiliers: Introduction.)

Investir dans l'immobilier nécessite toutefois une longue période d'engagement et une mise de fonds élevée, et elle est risquée, même à long terme. De plus, de nombreux investisseurs ignorent souvent les coûts.

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Voici quelques points importants concernant les coûts cachés et les facteurs qui font de l'investissement dans l'immobilier une entreprise risquée, coûteuse et peu rentable. Les investisseurs devraient garder tout cela à l'esprit avant de plonger leur argent durement gagné.

Une perception commune

Un investisseur moyen peut constater qu'un condominium de deux chambres à coucher dans la banlieue était disponible pour 300 000 $ il y a cinq ans et qu'il se vend maintenant 450 000 $. C'est un retour de 50% dans cinq années, beaucoup mieux que le retour des stocks, des obligations ou de l'or. La valeur absolue du profit semble également élevée à 150 000 $, et la disponibilité du financement donne l'illusion d'utiliser l'argent à effet de levier pour réaliser un profit.

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Avec tous ces avantages apparents, quels sont les défis et les coûts cachés des investissements immobiliers?

L'anatomie des coûts des prêts immobiliers

Prenons le cas d'une personne qui déménage dans une nouvelle ville pour un nouvel emploi. Il s'attend à rester environ cinq ans, mais peut prolonger cette période en fonction de sa croissance de carrière avec son employeur actuel ou avec d'autres employeurs dans la même ville. Sous l'hypothèse de bons rendements, il envisage d'acheter une maison ou un condominium au lieu d'en louer un. (Pour en savoir plus, lisez les raisons pour lesquelles la location est préférable à l'achat.)

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N'oubliez pas qu'une personne peut acheter une action ou une part d'un fonds négocié en bourse pour aussi peu que 5 $, mais investir dans l'immobilier nécessite des milliers de dollars. Bien que la majorité des investissements immobiliers soient financés au moyen de prêts, l'achat d'une maison ou d'un condo d'une valeur de 300 000 $ nécessite toujours un acompte de 20% (60 000 $).

Les personnes qui contribuent moins de 20% peuvent obtenir un prêt, mais elles finissent par payer des taux d'intérêt plus élevés et sont obligées de souscrire une assurance hypothécaire privée, ce qui augmente le coût. Les taux d'intérêt plus élevés conduisent à des montants de remboursement plus élevés, et l'assurance hypothécaire coûte généralement de 0,15% à 2,5% du montant du prêt.

Si vous supposez que vous achetez la propriété mentionnée ci-dessus d'une valeur de 300 000 $ en faisant un acompte de 20% et en empruntant les 240 000 $ restants à un taux d'intérêt de 3 875% pour une hypothèque à long terme de 20 ans, les versements mensuels se chiffrent à environ 1 440 $.

Il y a des coûts ponctuels supplémentaires pour le traitement des prêts, qui sont d'environ 4% du montant du prêt (9 600 $). Les taxes de transfert de propriété ou les frais d'enregistrement varient d'un État à l'autre, et en prenant une moyenne de 2.5% de la valeur de la propriété ajoute 6 000 $ au coût.

Si vous supposez que la valeur de la propriété augmente de 1,5 fois en cinq ans pour atteindre 450 000 $, le prix augmentera d'environ 9% sur une base composée. En ajoutant un impôt foncier annuel à un taux de 1,5% de la valeur actuelle de la propriété, la taxe totale payée en cinq ans s'élève à environ 30 000 $.

Si notre investisseur a acheté un condo, des frais mensuels de 200 $ L'association de condominiums totaliserait 12 000 $ sur cinq ans. Ensuite, vous devez ajouter des coûts pour les réparations, l'ameublement et l'entretien. Une estimation prudente de 1 000 $ par année nous amène à un total de 5 000 $ en cinq ans.

Ensuite, supposons que le propriétaire trouve un acheteur prêt à acheter son condo pour 450 000 $ après cinq ans.

À ce moment-là, l'investisseur aurait remboursé à la banque 86 400 $ du prêt. Ajout de l'acompte de 60 000 $, des frais de traitement du prêt (9 600 $), de l'impôt foncier (6 000 $), de l'impôt foncier (30 000 $), des frais de copropriété (12 000 $) et de l'entretien général ( 5 000 $), le total s'élève à 209 000 $.

Quel est le rendement net?

Le montant initial du principe du prêt de 20 000 $, qui s'établit à 240 000 $, passera à environ 180 000 $ en cinq ans, alors que l'investisseur continue de verser 1 440 $ par mois. L'investisseur remboursera 180 000 $ du prix de vente de 450 000 $ reçu du nouvel acheteur. L'investisseur paie 209 000 $ en coûts totaux pour cette propriété, un autre 180 000 $ à la banque pour le paiement impayé restant, et donc le net qu'il reçoit est de 61 000 $.

Essentiellement, l'investisseur a dépensé 209 000 $ en cinq années et a obtenu un bénéfice net de 61 000 $ pour un rendement de 29,2%. Même si le prix de vente semble élevé, les coûts cachés ont enlevé une grande partie du gain.

Prenons une durée plus longue. Supposons que l'investisseur continue son séjour dans la ville et conserve son condominium pour la durée complète du prêt de 20 ans. Tous les cinq ans, la valeur du condo augmente de 1,5 fois. Dans 20 ans, la valeur atteindra 1 $. 52 millions, une appréciation de plus de cinq fois.

L'investisseur remboursera 345 600 $. En ajoutant 60 000 $, le coût total passera à 405 600 $.

En utilisant des calculs semblables à ceux ci-dessus, nous obtiendrons un total de 251 000 $ en frais d'entretien (48 $ , 000), les frais généraux de réparation et d'entretien (20 000 dollars), les frais de traitement des prêts (9 600 dollars) et les droits de mutation (6 000 dollars). Le total est de 739 600 $, et donc le bénéfice net sur 20 ans est de 780 $, 400 pour un rendement de 106%, ce qui double l'argent en 20 ans.

À plus long terme, les rendements effectifs ne sont pas si bons. Même si le prix s'est apprécié cinq fois, les coûts des paiements d'intérêts, des taxes et autres frais diminuent le bénéfice.

Les investisseurs doivent également noter que la valeur réelle de l'argent diminue avec le temps. Le coût de l'entretien et des réparations régulières augmente en raison de l'inflation. Si l'on considère également l'inflation, les rendements nets baisseront davantage. Les investisseurs devraient également considérer l'assurance, les frais de courtage et les taxes de transfert de propriété au moment de la vente.Y compris ceux-ci permettra de réduire davantage les rendements nets.

Il existe d'autres risques associés aux investissements immobiliers. Les développements au cours de la période d'investissement peuvent entraîner des difficultés à vendre la propriété plus tard. Par exemple, une nouvelle route bruyante ou un pic de criminalité peuvent dévaluer la propriété. Toute calamité surnaturelle comme un ouragan ou un tremblement de terre peut dévaster la propriété complètement, alors que seulement un montant partiel peut être récupéré des réclamations d'assurance. Même après une reconstruction en utilisant de l'argent de l'assurance, obtenir un prix plus élevé devient difficile après des occurrences de tels événements dans la région.

Solutions de rechange aux placements immobiliers

Plutôt que d'acheter des biens immobiliers, les investisseurs devraient envisager les fiducies de placement immobilier, les options immobilières, les FNB fondés sur l'immobilier, etc. les fonds communs de placement et les actions comme solutions de rechange à faible coût. (Pour en savoir plus, voir Moyens simples d'investir dans l'immobilier)

Bien que les actions soient assorties de risques spécifiques aux actions, les fonds, les FNB et les FPI offrent une diversification. Pour les cœurs courageux prêts à prendre des risques de contrepartie dans un marché non réglementé, les options immobilières peuvent offrir des rendements plus élevés sans les coûts ou les taxes. (Pour en savoir plus, voir: Comment faire de l'argent avec les options immobilières)

The Bottom Line

Les investissements immobiliers exigent de lourds engagements financiers sur de longues périodes. L'évaluation de la valeur de tels investissements étalés sur de longues durées est une tâche complexe. Alors que certains investisseurs sont attirés en regardant les augmentations de prix nominales, il est nécessaire de prendre en compte tous les coûts