L'immobilier est une composante importante de tout portefeuille bien diversifié. Pour les investisseurs qui envisagent l'immobilier, l'une des décisions les plus importantes est de savoir où placer leurs investissements. Alors que les six grandes villes - Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco et Washington, D. C - sont des choix évidents, les marchés secondaires ont beaucoup d'attrait. Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les investisseurs devraient envisager de sauter dans le train en ville de 18 heures. (Pour en savoir plus, voir Exploration des investissements immobiliers . )

Qu'est-ce qu'une ville de 18 heures?

Une «ville de 18 heures» est une ville de second rang caractérisée par une croissance de la population urbaine supérieure à la moyenne, une économie florissante et un coût de la vie inférieur à celui d'autres grandes métropoles. Ces villes ne conservent pas les heures normales de 9 à 5 heures associées aux banlieues, mais elles ne fonctionnent pas non plus 24h / 24 et 7j / 7. Denver, Nashville et Raleigh-Durham sont d'excellents exemples de villes de 18 heures.

Le coût de la conduite des affaires dans une ville de 18 heures est souvent inférieur à celui des grandes villes de marché, ce qui les rend attrayantes pour les employeurs. En conséquence, ces villes sont devenues des cibles pour les chercheurs d'emploi du millénaire qui apprécient les avantages qui accompagnent la vie urbaine. Ils sont également populaires parmi les retraités qui veulent avoir accès à des soins de santé de qualité et à d'autres commodités de la grande ville sans le prix de la grande ville. (Pour en savoir plus, voir Top 10 des villes les plus développées des États-Unis.)

Pourquoi les villes de 18 heures devraient être sur le radar des investisseurs

Du point de vue de l'investissement, la ville de 18 heures offre plusieurs avantages par rapport aux grandes villes, en commençant par le coût. Parce que ce sont des marchés plus petits, les prix des propriétés commerciales et résidentielles ont tendance à être plus bas. Par exemple, en janvier 2016, les bureaux de Seattle (qui est une ville ouverte 24 heures sur 24) se vendaient 227 $. 18 par pied carré. Juste sur la route à Portland, une ville de 18 heures, les bureaux ont été vendus pour 184 $. 19. Pour un investisseur ou un promoteur immobilier, le prix le plus bas fait de la ville de 18 heures un choix plus attrayant.

La ville de 18 heures a également le potentiel de générer des rendements supérieurs à ceux des investissements immobiliers dans les grands marchés, car la compression de la capitalisation, ou plafond, tend à être plus faible. Le taux de capitalisation correspond au rapport entre le bénéfice d'exploitation net d'une propriété et sa valeur marchande. Il sert d'indicateur pour prédire la rentabilité d'une propriété particulière.

Lorsque les taux de capitalisation commencent à se comprimer, c'est un signe que les valeurs immobilières se réchauffent en raison de la diminution de l'offre, ce qui signifie que les investisseurs paient davantage pour acheter des propriétés. À mesure que la valeur augmente, mais que le bénéfice net d'exploitation reste le même, il fait baisser le taux de capitalisation, ce qui se traduit par un rendement plus faible pour les investisseurs.C'est ce que les investisseurs ont vu à New York au premier semestre de 2015, lorsque les taux de capitalisation sont tombés à des niveaux quasi-historiques. (Pour en savoir plus, voir 10 Les marchés immobiliers les plus surévalués aux États-Unis )

Les villes de 18 heures étant des marchés émergents, il y a encore de la place pour le développement et l'expansion urbains. La demande ne met pas une pression indue sur l'offre, ce qui permet aux taux de capitalisation de rester stables. En conséquence, ces villes de second rang représentent un débouché pour le débordement de capital que les villes de 24 heures ne sont pas en mesure de gérer. (Pour en savoir plus, voir Le dilemme de l'offre et de la demande du marché immobilier .)

Les villes de 18 heures ne sont pas des investissements sans risque

Comme tout investissement, l'immobilier implique une certaine risque, et les villes de 18 heures ont le potentiel d'exposer les investisseurs à un degré plus élevé de volatilité que les grands marchés. Historiquement, ces villes ont été plus sensibles aux fluctuations des marchés commerciaux et résidentiels plus importants.

Pour les investisseurs, il est important d'équilibrer le risque et les rendements perçus associés à un investissement dans une ville de 18 heures. En période de ralentissement économique, ces villes risquent d'être moins isolées face à des situations telles que la perte généralisée d'emplois ou la baisse des valeurs foncières. Si une autre récession devait se produire, les investisseurs pourraient voir leurs portefeuilles se réduire considérablement si leurs avoirs immobiliers étaient concentrés principalement sur ces marchés plus petits.

The Bottom Line

L'immobilier est en constante évolution et l'essor de la ville de 18 heures témoigne de sa dernière transformation. Comme de plus en plus d'investisseurs se tournent vers ces villes, on ne sait pas comment ou si les grands marchés seront touchés. Cependant, tant que l'économie demeure solide, il semble que la popularité de la ville de 18 heures ne diminuera pas de sitôt.