Dans l'immobilier, une vente à découvert signifie vendre une maison pour moins que l'hypothèque en cours.

Dites que M. et Mme Smith ont emprunté 400 000 $ pour acheter une maison il y a sept ans. La maison a été évaluée à 400 000 $ au moment où elle a été achetée. M. Smith perd son emploi et le couple est en retard sur leurs paiements hypothécaires. Après avoir examiné une analyse de marché comparative, les Smith apprennent que la valeur de leur maison a chuté et qu'elle ne vaut plus que 310 000 $. Devant l'hypothèque de 385 000 $, les Smith préfèrent vendre leur maison plutôt que de chercher les options de refinancement du gouvernement, comme le Programme fédéral de refinancement abordable, et demandent à leur prêteur la permission de le vendre pour 310 000 $. Lorsque la maison se vendra, la banque récupérera moins que le montant total emprunté par les Smiths; Cependant, dans la plupart des cas, le prêteur considérera que son hypothèque a été entièrement payée.

La transaction profite à la banque en lui permettant d'éviter de reprendre possession de la maison, ce qui coûte cher et prend beaucoup de temps, et elle profite au vendeur en lui permettant d'éviter les conséquences négatives du crédit (et la faillite parfois l'accompagne).

Vente à découvert contre la forclusion

Les ventes à découvert et les saisies sont des options financières offertes aux propriétaires qui sont des emprunteurs en difficulté: en retard sur leurs versements hypothécaires, avoir une maison sous l'eau (c'est-à-dire moins que le solde impayé sur l'hypothèque) ou les deux. Le propriétaire est obligé de se séparer de la maison dans les deux cas, mais la chronologie et les autres conséquences sont différentes dans chaque situation.

Il y a différentes raisons pour lesquelles un propriétaire opterait pour une vente à découvert plutôt qu'une forclusion.

Vente à découvert

Les ventes à découvert sont généralement initiées par le propriétaire, souvent lorsque la valeur d'une maison baisse de 20% ou plus. Avant que le processus puisse commencer, le prêteur qui détient l'hypothèque doit approuver la décision d'exécuter une vente à découvert. De plus, le prêteur, généralement une banque, a besoin de documents qui expliquent pourquoi une vente à découvert a du sens; après tout, l'institution prêteuse pourrait perdre beaucoup d'argent dans le processus.

S'il est approuvé pour une vente à découvert, l'acheteur négocie d'abord avec le propriétaire et demande ensuite l'approbation de l'achat auprès de la banque en second lieu. Il est important de noter qu'aucune vente à découvert ne peut avoir lieu sans l'approbation du prêteur.

Les ventes à découvert ont tendance à être longues et nécessitent beaucoup de paperasserie, parfois jusqu'à une année complète à traiter. Toutefois, les ventes à découvert ne sont pas aussi préjudiciables à la cote de crédit d'un propriétaire qu'une forclusion est. Une vente à découvert est plus attrayante pour les futurs prêteurs et créanciers: elle montre que vous avez pris des mesures avant que la banque ait à reprendre possession de votre maison.Un propriétaire qui a fait une vente à découvert peut même, avec certaines restrictions, être admissible à acheter une autre maison immédiatement.

Forclusion

Une forclusion est l'acte du prêteur saisissant la maison après que l'emprunteur n'a pas effectué de paiements. C'est la dernière option pour le prêteur, puisque la maison est utilisée comme garantie sur la note. Contrairement à une vente à découvert, les saisies sont initiées par les prêteurs seulement. Le prêteur se déplace contre les emprunteurs délinquants pour forcer la vente d'une maison, dans l'espoir de réaliser son investissement initial de l'hypothèque. En outre, contrairement à la plupart des ventes à découvert, de nombreuses saisies ont lieu lorsque le propriétaire a abandonné la maison. Si les occupants n'ont pas encore quitté, ils sont expulsés par le prêteur dans le processus de forclusion.

Une fois que le prêteur a accès à la maison, il ordonne sa propre évaluation et passe à essayer de vendre la maison. En général, les saisies ne prennent pas aussi longtemps qu'une vente à découvert, car le prêteur est préoccupé par la liquidation rapide de l'actif. Les maisons saisies peuvent également être vendues aux enchères lors d'une «vente fiduciaire», où les acheteurs font une offre sur les maisons dans le cadre d'un processus public.

Dans la plupart des cas, les propriétaires qui font l'objet d'une saisie doivent attendre au moins cinq ans pour acheter une autre maison, ou trois ans avec un prêt FHA. La forclusion est conservée sur le rapport de crédit d'une personne pendant sept ans. Selon Barry Paperno, directeur des opérations à la consommation chez Fair Isaac, votre pointage FICO chutera de plus de 100 points en raison des saisies immobilières (il baissera également après une vente à découvert, probablement parce que vous êtes en défaut de paiement hypothécaire). Cela peut sembler un montant relativement faible pour un défaut sur un actif majeur, mais il suffit que les sociétés émettrices de cartes de crédit envisagent des hausses de taux et des limites de crédit et que les compagnies d'assurance augmentent leurs primes.

Comment acheter une propriété vendue à découvert

Le processus de vente à découvert varie d'un État à l'autre, mais les étapes comprennent généralement:

• Forfait vente à découvert - Un paquet financier est soumis par le vendeur au prêteur. Cela comprend les états financiers, une lettre décrivant les difficultés du vendeur et des copies des documents financiers.
• Offre de vente à découvert - Si le vendeur accepte l'offre d'un acheteur intéressé, l'agent inscripteur envoie au prêteur le contrat d'inscription, une offre d'achat exécutée, la lettre d'approbation de l'acheteur et une copie du chèque. le paquet de vente à découvert du vendeur.
• Traitement bancaire - La banque examine l'offre et approuve ou refuse la vente à découvert. Cela peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois.

À certains égards, l'achat d'une propriété à court terme est comme un achat traditionnel. Cependant, il y a plusieurs façons dont le contrat d'achat que vous et votre agent immobilier établissez est différent. Le contrat précisera que les termes sont soumis à l'approbation du prêteur hypothécaire. Dans une transaction normale, la seule partie qui aurait besoin d'approuver la vente est le vendeur.

Le contrat devrait également stipuler que la propriété est achetée "tel quel"."Bien qu'il soit acceptable d'inclure un libellé qui vous permet de revenir sur un accord si une inspection révèle des problèmes considérables, vous ne devriez pas vous attendre à pouvoir négocier un prix inférieur à cause d'eux. et le vendeur, à court de liquidités, est probablement encore moins susceptible de vous aider.Au vu de la situation, vous aurez probablement besoin de suffisamment d'argent pour les frais de clôture. (Continuez à lire sur le processus de clôture dans Comprendre l'engagement Process .)

Contrairement à la forclusion, l'institution prêteuse ne possède pas la propriété dans une vente à découvert, mais parce qu'elle doit approuver la vente (parce que c'est le prêteur, et non le vendeur, qui subira une perte

Un jeu d'attente

Les transactions de vente à découvert peuvent prendre beaucoup plus de temps et de patience que les transactions réelles. -estate transactions. (Continuez à lire à ce sujet dans Sh ort Vendez votre maison pour éviter la forclusion .) Si vous faites une offre sur une propriété de vente à découvert, soyez prêt à attendre. Les banques sont connues pour prendre plusieurs mois pour répondre aux offres de vente à découvert. Certains experts recommandent de donner au prêteur une date limite pour réduire le temps d'attente. Bien qu'il soit difficile de dire si cette stratégie va vraiment inciter la banque à l'action. Cependant, si la banque n'a pas encore approuvé la vente à découvert au moment de votre offre, la mise en place d'une date limite sera inutile car cela peut prendre plusieurs mois juste pour que le vendeur conclue un contrat de vente à découvert avec le prêteur.

Le vendeur doit être en défaut officiel

Pour cette raison, assurez-vous que la vente à découvert est déjà approuvée par le prêteur. Si le vendeur n'est pas encore en défaut, la banque peut ne pas être intéressée par une vente à découvert. Il faut beaucoup de temps et de convaincre pour obtenir une banque à accepter une vente à découvert, donc si elle n'a pas déjà convenu, ne perdez pas votre temps. Beaucoup de maisons sont listées comme une vente à découvert, mais il n'y a aucune garantie que la transaction sera réalisée en tant que telle.

La banque peut aussi ne pas être intéressée par une vente à découvert si elle pense pouvoir obtenir plus d'argent en entrant dans la forclusion. Et si vous cherchez un financement pour l'achat, assurez-vous que votre prêteur hypothécaire n'a aucun problème avec une propriété de vente à découvert.

Agents expérimentés

En raison de la complexité de ce type de transaction, assurez-vous que votre agent ou votre agent immobilier est expérimenté dans la vente à découvert et qu'il est prêt à travailler avec vous. Certains agents immobiliers se spécialisent dans les ventes à découvert et peuvent détenir une certification SFR (Short Sales and Foreclosure Resource), une désignation offerte par la National Association of Realtors. Les détenteurs de cette certification ont reçu une formation spécialisée.

Non seulement les ventes à découvert sont-elles plus rémunératrices pour les agents, mais elles offrent parfois moins d'indemnités: La banque peut ne pas vouloir payer à l'agent inscripteur la commission habituelle de 5-6% parce qu'elle subit déjà une perte et parce que l'agent de l'acheteur obtient un pourcentage de ce pourcentage, il ou elle verra encore moins d'argent.

En outre, essayez de savoir si l'agent inscripteur du vendeur est expérimenté avec les ventes à découvert. Bien que la banque ait le contrôle ultime, un agent inscripteur qui connaît les ficelles peut être en mesure de faciliter ou d'accélérer la transaction.

Plus de prix

Soyez prêt à augmenter votre prix d'offre. Pour que le vendeur augmente les chances de la banque de passer avec la vente à découvert, il ou elle peut essayer de vous convaincre d'augmenter votre prix d'achat. En fin de compte, cependant, le vendeur n'a aucune autorité réelle pour approuver le prix de vente, seulement la banque le fait, et ils peuvent également contre-offrir.

D'autre part, la banque rejette purement et simplement votre offre, surtout si vous avez écrit une offre à un prix nettement inférieur. Ou, dans le pire des cas, ils pourraient ne pas répondre du tout. Déjà.

Continuez la recherche

Étant donné que la banque devra probablement répondre à votre offre, vous devriez probablement continuer à regarder les autres maisons pendant que vous attendez une réponse, et vous devriez probablement procéder à l'achat d'une autre propriété si vous trouvez un achat plus facile. Demandez à votre agent d'écrire le contrat d'achat à découvert de manière à conserver cette flexibilité. Si vous avez une date limite pour déménager, ne vous embêtez même pas avec une vente à découvert.

Une autre raison de continuer à chercher: Même si vous le faites à l'entiercement, la banque peut continuer à recueillir des offres. La plupart des gens considéreraient cela comme contraire à l'éthique parce que l'acheteur potentiel est susceptible d'avoir déboursé quelques milliers de dollars sur les inspections, les recherches de titres et autres, à ce stade. Mais rappelez-vous que la banque fait face à une transaction perdante, donc elle voudra minimiser ses pertes et vendre la propriété aussi proche que possible de la juste valeur marchande. Se retirer de l'affaire si tard dans le jeu est une énorme perte de temps et d'argent pour l'acheteur, pour ne pas mentionner énormément de frustration. Pour toutes ces raisons, le prix d'une vente à découvert doit être pris avec une bonne dose de scepticisme.

Ventes à découvert: les avantages et les inconvénients

Les experts ne s'entendent pas sur la question de savoir si les ventes à découvert sont une bonne affaire pour les acheteurs. Les partisans affirment que les prix de vente à découvert sont inférieurs à la valeur marchande, ce qui permet aux acheteurs d'obtenir beaucoup d'argent ou aux acheteurs d'une première maison d'entrer dans une maison qu'ils ne pourraient peut-être pas se permettre autrement.

Les opposants disent que les banques n'ont aucun intérêt à faire des ventes de feu, et feront une analyse de marché comparable avant de fixer ou d'accepter un prix pour une propriété. En outre, le prix d'inscription d'une vente à découvert peut être un montant que l'agent du vendeur pense que la banque pourrait accepter - plutôt que le montant que la banque a effectivement accepté d'accepter. La banque pourrait trouver le prix trop bas, ou le vendeur pourrait lister la propriété au-dessous du marché avec l'intention de générer une guerre d'enchères. Dans certains états, le vendeur aura un jugement de défaut contre lui, qui l'oblige à rembourser la différence entre le montant de l'hypothèque et le prix de vente de la maison, de sorte qu'il est dans l'intérêt du vendeur d'obtenir autant d'argent que possible .

Un avantage pour la banque et l'acheteur est que, contrairement à une propriété appartenant à une banque, une vente à découvert est moins susceptible d'être saccagée ou saccagée. Bien que la propriété puisse souffrir de l'entretien différé en raison de la situation financière du propriétaire, le vendeur n'est pas susceptible de détruire l'endroit quand il ou elle vit toujours dedans. En revanche, les propriétaires qui perdent leurs propriétés à la forclusion prennent souvent leur frustration sur la maison comme un moyen de revenir à la banque.

Dans le même ordre d'idées, parce que les propriétés à découvert sont encore occupées, elles n'auront pas souffert de la part de personnes sans scrupules qui ont choisi de squatter ou de vandaliser la propriété. Le vandalisme peut être un problème commun avec les propriétés de forclusion, en particulier dans les quartiers à faible revenu.

Trouver des inscriptions à court terme

La plupart des propriétés à vendre à découvert sont répertoriées par des agents immobiliers, ce qui représente souvent le meilleur point de départ, surtout si c'est un agent immobilier qui se spécialise dans ces domaines. Sans agent, vous pouvez facilement rechercher le service MLS (Multiple Listing Service) dans le confort de votre propre ordinateur (ou appareil mobile), mais les données auxquelles vous accédez peuvent être de portée limitée, périmées ou même inexactes.

Alors que vous pouvez trouver quelques propriétés à court de vente sur les sites Web populaires comme Zillow et Trulia, d'autres sites spécialisés dans les saisies et les propriétés à prix réduit offrent une vue plus complète du marché des ventes à découvert dans votre région. Un tel site Web est www. realtystore. com, qui a plus d'un million d'annonces de ventes aux enchères de forclusion, les propriétés appartenant à la banque, les maisons reprises par le gouvernement, les propriétés en défaut d'impôt et les ventes à découvert.

The Bottom Line

Une vente à découvert peut bénéficier à toutes les parties impliquées: Les prêteurs évitent le processus de forclusion longue et coûteuse; les emprunteurs maintiennent les saisies hors de leurs rapports de crédit; et les acheteurs peuvent être en mesure d'acheter des propriétés à prix réduit. Un acheteur ne devrait pas supposer que la propriété est une bonne affaire juste parce que c'est une vente à découvert, cependant. Faites votre propre analyse de marché comparable. Aussi, si vous le faites à l'entiercement, ne passez pas une inspection approfondie de la maison.