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Le taux de capitalisation est le niveau de référence le plus couramment utilisé pour comparer les immeubles de placement. Il est analogue au taux de rendement effectif estimé d'un investissement de sécurité type. Par exemple, une propriété de 100 000 $ entièrement en espèces avec un taux de capitalisation de 4,5% produira les mêmes rendements qu'un placement de 100 000 $ dans des titres à 4,5%. Ce chiffre aide les investisseurs immobiliers à déterminer la meilleure utilisation de leurs fonds d'investissement.
Calcul du taux de capitalisation
Une formule simple pour calculer le taux de capitalisation est le bénéfice net annuel d'exploitation divisé par le coût total d'acquisition. Cette formule est en fait l'inverse d'un multiple standard prix / bénéfice.
Le bénéfice d'exploitation net peut être calculé en soustrayant du revenu brut tous les coûts de gestion, les coûts des services publics, l'entretien, l'assurance, les taxes et autres coûts d'exploitation. Le revenu d'exploitation net ne tient pas compte des paiements hypothécaires.
Les coûts d'acquisition sont supérieurs au prix d'achat indiqué. Ils doivent tenir compte des frais de courtage et des frais de clôture. Si la propriété n'est pas prête à être louée, tous les coûts engagés pour la réhabilitation doivent également être inclus.
Les investisseurs doivent comparer les taux de capitalisation qui incluent les mêmes coûts. Par exemple, il est invalide de comparer un taux de capitalisation qui actualise les revenus de location en fonction des vacances annuelles moyennes vacantes et un autre qui ne fait pas de telles réductions.
Importance du taux de capitalisation
L'utilisation prioritaire du taux de capitalisation est la discrimination entre différentes opportunités d'investissement. Si un investissement de sécurité offre un rendement estimé à 4% et qu'une propriété a un taux de capitalisation de 8%, un investisseur est susceptible de se concentrer sur la propriété.
Les taux de capitalisation peuvent également former des tendances pour les propriétaires d'immeubles commerciaux. Les tendances peuvent montrer où le marché peut se diriger, permettant des ajustements basés sur les loyers estimés.
Il y a une limite à l'utilité du taux de capitalisation; les immeubles de placement dont les flux de trésorerie sont irréguliers ou compliqués ne peuvent compter sur de simples taux de capitalisation. Il serait préférable de s'appuyer sur l'analyse des flux de trésorerie actualisés.
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