Investir dans l'immobilier continue d'être l'un des meilleurs moyens de créer de la richesse et de réduire les impôts. Les avantages comprennent la capacité de recouvrer le coût des biens productifs de revenus au moyen de l'amortissement, d'utiliser 1031 Bourses pour différer les bénéfices tirés des placements immobiliers et d'emprunter sur des biens immobiliers pour effectuer des investissements supplémentaires ou à d'autres fins. En outre, les propriétaires peuvent bénéficier de l'exemption de résidence personnelle, qui protège les bénéfices sur la vente d'une résidence personnelle de l'impôt sur les gains en capital, ainsi que la déduction pour les intérêts hypothécaires. Continuez à lire pour savoir si une ou une combinaison de ces stratégies est la bonne pour vous. (Pour plus d'informations, lisez Investir dans l'immobilier .)

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TUTORIEL: Exploration des investissements immobiliers

Amortissement
Vous pouvez récupérer le coût des biens locatifs productifs de revenus au moyen de déductions fiscales annuelles appelées dépréciation. L'Internal Revenue Code définit la déduction pour amortissement comme une provision raisonnable pour l'épuisement ou l'usure, y compris une provision raisonnable pour l'obsolescence.

Les investisseurs immobiliers utilisent généralement une méthode d'amortissement appelée MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System), dans laquelle les immeubles locatifs et les améliorations structurelles sont amortis sur 27,5 ans, tandis que les appareils et autres appareils sont amortis sur 15 ans. La dépense d'amortissement se traduit souvent par une perte nette sur les biens d'investissement, même si la propriété produit effectivement un flux de trésorerie positif. Cette perte, ainsi que les dépenses, telles que les services publics et l'assurance, sont déclarées à l'annexe E, formulaire d'impôt fédéral sur le revenu 1040, et déduites du revenu ordinaire.

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1031 Echanges
La Bourse 1031, nommée pour l'article 1031 du Internal Revenue Code, permet aux investisseurs de différer leurs impôts en vendant un immeuble de placement et en utilisant le capital pour acheter une autre propriété ou des biens d'égale valeur. ou plus grande valeur. Cet échange doit avoir lieu dans un délai spécifié. Bien qu'une bourse 1031 puisse englober divers types de biens, la grande majorité des transactions se rapportent à l'immobilier. (Pour en savoir plus sur ce type d'échange, lisez Transactions immobilières intelligentes .)

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Règlement sur les biens
Pour remplir avec succès un échange 1031, les propriétés doivent satisfaire aux critères suivants:

• La valeur globale des propriétés de remplacement doit être égale ou supérieure à celle de les propriétés abandonnées.
• Les propriétés incluses dans la transaction doivent être similaires, c'est-à-dire que les biens immobiliers ne peuvent être échangés contre un autre type d'actif, comme une fiducie de placement immobilier (FPI). (Pour plus d'informations sur les FPI, lisez Les principes de base de la fiscalité des FPI. )
• Les biens échangés doivent être détenus à des «fins productives dans les affaires ou le commerce» (un investissement).

Tout argent ou bien reçu par le biais de la transaction et qui n'est pas considéré comme une propriété semblable à un bien est considéré comme amorçable et est imposable. Le démarrage au comptant comprend non seulement l'argent, mais aussi les biens matériels, tels que les appareils. Le prêt hypothécaire fait référence à toute réduction de dette réalisée grâce à la transaction. Ainsi, le montant de la dette assumé avec le bien de remplacement doit être égal ou supérieur à la valeur de la dette retirée lorsque la propriété restituée est vendue. (Pour en savoir plus sur les échanges similaires, lisez Propriétés commerciales pour maintenir le fiscaliste à la .)

Règlement pour les investisseurs
L'investisseur doit faire appel à un intermédiaire qualifié. Un intermédiaire qualifié est un agent qui facilite le processus d'échange 1031, principalement en conservant le produit net de la propriété restituée avant de le réinvestir dans le bien de remplacement. Seul un intermédiaire qualifié peut détenir ces fonds pendant l'échange. La Fédération des logeurs d'échange détaille le rôle que l'intermédiaire qualifié joue dans le processus d'échange 1031.

L'investisseur est soumis à deux délais:

• Quarante-cinq jours après la vente de la propriété restituée, il doit remettre une liste écrite des biens de remplacement admissibles à une partie qualifiée à l'échange, généralement l'intermédiaire. Il existe également plusieurs règles qui limitent le nombre de propriétés pouvant être identifiées.
• De plus, il doit acheter la valeur totale des actifs de remplacement admissibles dans les 180 jours suivant la vente de l'actif abandonné ou 180 jours après la date d'échéance de sa déclaration de revenus pour cette année, selon la première éventualité.

1031 Échange, étape par étape
Dans une transaction type, un investisseur décide de vendre un immeuble de placement et d'investir le produit de tout gain dans une autre propriété.

1. Pour réaliser cela de manière fiscalement avantageuse, l'investisseur conclut un accord d'échange 1031 avec un intermédiaire qualifié et met le bien original en vente. Dans le même temps, l'investisseur commence à chercher des biens de remplacement.
2. Le jour où l'investisseur vend la propriété d'origine (la propriété restituée), le produit net après paiement de toutes les dépenses est envoyé à un compte spécial mis en place par l'intermédiaire qualifié.
3. L'investisseur entre alors dans la période d'identification et a exactement 45 jours pour produire une liste de biens de remplacement qualifiés et 180 jours pour fermer le bien de remplacement pendant la période d'échange.
4. En utilisant l'intégralité du produit de la vente de la propriété restituée, l'investisseur ferme le ou les nouveaux immeubles de placement.
5. L'intermédiaire qualifié transfère ces fonds à la société de titres, le compte spécial est fermé et la transaction est terminée.

Emprunt contre capitaux propres
Les investisseurs qui ont accumulé des capitaux propres importants dans leur maison ou leur immeuble de placement peuvent simplement choisir de refinancer leurs propriétés et de retirer des capitaux propres pour réaliser des investissements supplémentaires, améliorer la maison ou d'autres fins.Les règlements varient d'un État à l'autre.

Dans un scénario typique, un prêteur prêtera 80% du prêt combiné à la valeur ou 50% de la juste valeur marchande de la propriété, selon le montant le moins élevé. Par exemple, sur une propriété de 240 000 $ avec un prêt de 100 000 $, le maximum qu'un emprunteur pourrait extraire est de 92 000 $ (240 000 $ x 80% - 100 000 $).

La capacité d'emprunter dépendra également du pointage de crédit de l'emprunteur, de son ratio d'endettement existant et de son ratio d'endettement. Bien que cette stratégie soit un peu plus risquée, pour ceux qui sont en mesure de gérer la dette supplémentaire, elle peut aider à créer de la richesse sans avoir à passer par un échange 1031 ou à vendre une propriété. (Pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires, lisez Le prêt hypothécaire: ce que c'est et son fonctionnement .)

Report des taxes sur la vente d'une maison
Gains tirés de la vente La résidence personnelle principale d'un contribuable est exclue de l'impôt sur les gains en capital jusqu'à concurrence de 500 000 $ pour les couples mariés et de 250 000 $ pour les célibataires si le contribuable a habité le logement pendant deux des cinq dernières années. De plus, si les gains provenant de la vente de la résidence principale d'un contribuable sont supérieurs à ces exclusions, le contribuable peut également investir cette partie dans une circonscription 1031.

Les investisseurs qui vivent dans des zones où la valeur des maisons s'apprécie peuvent utiliser une stratégie consistant à faire du commerce pour à la fois bâtir leur richesse personnelle et réduire les impôts en même temps. (Pour en savoir plus sur les implications fiscales de la vente de votre maison, lisez Votre vente de maison vous laissera-t-elle un choc fiscal? )

Déduction d'intérêt hypothécaire
Les propriétaires peuvent déduire la partie de leurs hypothèques les paiements d'intérêts sur leurs déclarations de revenus. Ces paiements sont plus élevés pendant les premières années de l'hypothèque et diminuent graduellement à mesure que l'hypothèque est remboursée. (Lire la suite dans Déduction de l'impôt sur les intérêts hypothécaires .)

Résultat inférieur
Il existe de nombreuses options pour le propriétaire immobilier qui cherche à vendre tout en minimisant l'impôt à payer.

• Un échange 1031 permet de réinvestir les revenus d'une vente dans des biens similaires.
• Un prêt sur valeur domiciliaire touche directement la valeur de la propriété et peut être utilisé à diverses fins.
• La vente d'une résidence principale est admissible à un traitement fiscal spécial.
• L'intérêt hypothécaire peut être déduit au moment de l'impôt.

Votre situation personnelle dictera laquelle de ces options vous convient le mieux, mais l'une d'entre elles vous aidera à tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.

Pour la lecture connexe, voir Un abécédaire fiscal pour les propriétaires .