Vous songez à acheter une maison? Il y a beaucoup d'avantages. Vous pouvez le décorer comme vous le souhaitez; vous pouvez mettre dans un système de cinéma maison tueur ou personnaliser parfaitement le walk-in pour tenir tout comme vous le souhaitez. Mais il y a d'autres avantages - des avantages financiers. Si vous avez loué dans le passé, tout votre argent est allé au propriétaire. Rien de tout cela n'est revenu à vous comme une déduction fiscale, mais tout cela est sur le point de changer. (Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Comment acheter votre première maison: un didacticiel pas à pas )

Ces allégements fiscaux ne sont pas seulement disponibles pour la maison unifamiliale dans le joli lotissement non plus. Vous pourriez acheter une maison mobile, une maison de ville, une copropriété, un appartement coopératif et, oui, une maison unifamiliale. Tant que vous concluez un contrat hypothécaire, vous êtes admissible.

Le seul inconvénient est que vos impôts vont devenir plus compliqués. Il est révolu le temps où vous branchez vos informations W-2 dans le formulaire 1040EZ et 10 minutes plus tard, vos taxes sont payées. En tant que propriétaire, vous entrez dans le monde merveilleux de détailler. Vous aurez votre propre trésor d'histoires sur la perte de reçus et d'appeler les magasins des jours avant que vos impôts soient dus juste pour raser quelques dollars de plus sur votre revenu imposable.

Mais tout cela vaut la peine quand vous voyez combien d'argent vous pourriez économiser.

Comment fonctionnent les déductions

Dans le monde des impôts, il y a des déductions et des crédits. Les crédits représentent l'argent retiré de votre compte de taxes. Pensez-y comme un coupon. Si vous obtenez un crédit d'impôt de 500 $, votre impôt sera réduit de 500 $. Une déduction fiscale réduit votre revenu brut ajusté, ce qui réduit votre impôt à payer. Voici comment cela fonctionne: Si vous êtes dans la tranche d'imposition de 25%, votre impôt sera réduit de 25% de la déduction totale réclamée. Donc, si vous demandez une déduction de 2 000 $, vous pouvez vous attendre à ce que votre impôt soit réduit d'environ 500 $.

Types de retenues

La majeure partie du traitement fiscal favorable qui découle de la possession d'une maison est sous forme de déductions. Voici les plus courantes:

Intérêt hypothécaire

À moins d'être la plus rare des rares situations, vous pouvez probablement déduire tous vos intérêts hypothécaires. Il y a quelques exceptions - par exemple, il y a un plafond annuel de 1 million de dollars sur le montant que vous pouvez déduire, mais cela ne s'applique probablement pas. Vous pouvez même déduire les frais de retard dans de nombreuses circonstances.

En janvier, après la fin de l'année fiscale, votre prêteur vous enverra le formulaire IRS 1098 détaillant le montant des intérêts que vous avez payés l'année précédente. Incluez également tout intérêt que vous avez payé dans le cadre de votre fermeture. Les prêteurs incluront des intérêts pour le premier mois partiel de votre prêt hypothécaire dans le cadre de votre clôture. Vous pouvez le trouver sur la feuille de règlement. Demandez à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire de vous le signaler.Ajoutez-le à votre intérêt hypothécaire total lorsque vous remplissez vos taxes si elles ne figurent pas sur votre 1098. Demandez à votre prêteur si elles l'ont inclus sur votre 1098. (Voir aussi Déductions fiscales sur l'intérêt hypothécaire.)

Impôts fonciers

L'argent que vous payez en taxes foncières est également déductible. Si vous payez vos impôts par l'intermédiaire d'un compte d'entiercement prêteur, vous trouverez le montant sur votre formulaire 1098. Si vous payez directement à votre municipalité, vous avez des dossiers personnels sous forme de chèque ou de virement automatique.

Si vous avez remboursé au vendeur les taxes foncières prépayées pendant que vous étiez propriétaire de la maison, incluez également ces paiements. Trouvez-les sur votre feuille de règlement.

Points

Dans le cadre d'un nouveau prêt ou refinancement, vous avez peut-être payé des points au prêteur. Les points sont normalement tarifés en pourcentage du prêt total. Si vous avez payé 275 000 $ pour votre maison, chaque point vous coûte 1% de votre maison, soit 2 750 $. Tant que vous avez réellement donné de l'argent au prêteur pour ces points, vous obtenez une déduction.

Si vous avez refinancé votre prêt ou obtenu une marge de crédit hypothécaire, vous recevez une déduction pour points sur la durée du prêt. Chaque fois que vous effectuez un paiement hypothécaire, un petit pourcentage des points est intégré au prêt. Vous pouvez déduire ce montant pour chaque mois où vous avez effectué des paiements. Si 5 $ du paiement était pour des points et que vous avez effectué une année de paiements, votre franchise est de 60 $. (Voir aussi Guide d'information pour les propriétaires. )

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Si vous avez contracté un prêt en 2007 ou plus tard, vous pourriez déduire vos versements d'assurance hypothécaire privée . Les prêteurs facturent PMI aux emprunteurs qui ont mis moins de 20%. Si vous êtes célibataire et que votre revenu brut rajusté est inférieur à 50 000 $, vous avez droit à la déduction. Au-dessus de 50 000 $, la déduction disparaît progressivement. Si vous êtes marié, le seuil est de 100 000 $.

Si vous vendez votre maison

Il est probable que vous ne paierez pas d'impôt sur la plus grande partie des profits que vous pourriez réaliser lorsque vous vendez votre maison. Si vous avez possédé et vécu à la maison pendant au moins deux des cinq années précédant la vente, vous ne paierez pas d'impôt sur les premiers 250 000 $ de bénéfices. Si vous êtes marié, le nombre double à 500 000 $, mais les deux conjoints doivent satisfaire à l'exigence de résidence. Vous pourriez même être en mesure de répondre à une partie de l'exigence de résidence si vous deviez vendre votre maison plus tôt en raison d'un divorce, d'un changement d'emploi ou d'autre chose. (Les vendeurs peuvent être intéressés à lire À faire et à ne pas faire pour vendre une maison. )

Crédits d'impôt

Bien sûr, ce serait bien si tous ces crédits étaient des crédits d'impôt. ne pas. Cependant, il existe des crédits d'impôt à votre disposition en tant que propriétaire. Par exemple, si vous faites des améliorations éconergétiques - comme une pompe à chaleur géothermique ou certains systèmes d'énergie solaire, vous pourriez être admissible à un crédit d'impôt fédéral de 30% du coût d'installation des systèmes. Vérifiez également l'énergie. gov pour savoir si votre état offre également des crédits d'impôt, des rabais et d'autres incitations pour des améliorations éconergétiques à votre maison.

The Bottom Line

Gardons cela en perspective.Si vous êtes dans la tranche d'imposition de 25%, vous payez toujours 75% de vos intérêts hypothécaires sans aucune déduction. Ne tombez pas dans le piège de penser que payer des intérêts est bénéfique parce qu'il réduit vos impôts. Rembourser votre maison aussi rapidement que possible est, de loin, le meilleur coup financier. Il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé pour rembourser votre prêt hypothécaire, alors payez autant que vous le pouvez si vous prévoyez vivre à la maison pendant une longue période. Bien sûr, parlez à votre planificateur financier de la façon la plus avantageuse de rembourser votre dette.