Les biens immobiliers étaient autrefois transférés par un acte cérémoniel connu sous le nom de «livrée de seisin», dans lequel la personne qui transférait la terre passait une terre ou une motte de gazon à la personne qui en prenait possession.

Un contrat verbal et / ou écrit peut avoir accompagné le geste, mais seulement la «livrée de Sisin» légalement transférée au titre de la propriété Bien sûr, aujourd'hui, le titre de propriété est transmis par un acte de propriété. instrument légal écrit et signé qui est utilisé pour transférer la propriété de biens immobiliers d'un ancien propriétaire (le concédant) à un nouveau propriétaire (le concessionnaire).

Les actes peuvent être classés en De manière générale, les actes sont classifiés comme officiels ou privés.Les actes officiels sont exécutés dans le cadre de procédures judiciaires ou judiciaires, comme les actes de fiducie et les actes d'impôts.La plupart des transactions immobilières impliquent cependant des actes privés.

Les actes sont également classés selon le type de garantie de titre fournie par le concédant. Les actes de garantie offrent le plus haut niveau de protection de l'acheteur, tandis que les actes de renonciation fournissent généralement le moins.

Les actes de renonciation sont le plus souvent utilisés lors du transfert de propriété entre des membres de la famille ou pour corriger un défaut sur le titre, tel qu'un nom mal orthographié. Bien qu'ils soient assez communs et que la plupart des agents immobiliers aient de l'expérience avec eux, ils sont généralement utilisés dans des transactions où les parties se connaissent - et sont donc plus susceptibles d'accepter les risques associés au manque de protection des acheteurs. Ils peuvent également être utilisés lorsqu'une propriété transfère la propriété sans être vendue, c'est-à-dire quand aucun argent n'est impliqué.

Parce que les actions quitclaim offrent une telle protection limitée à l'acheteur, il est important de comprendre exactement ce que vous obtenez lorsque vous achetez une propriété de cette façon. Voici cinq choses à savoir sur ces contrats:

1. Vous achetez le moins de protection possible.

Également appelé acte de non-garantie, l'acte de quitclaim transmet tout intérêt que le constituant a actuellement dans la propriété, le cas échéant. Le constituant «remet, libère et abandonne» son intérêt dans la propriété au bénéficiaire. Aucune garantie ou promesse concernant la qualité du titre n'est faite. L'acte clarifiera ceci en incluant le langage tel que, "le cédant ne donne aucune garantie, expresse ou implicite, quant au titre dans la propriété décrite ici."

dans les situations où le concédant sous un acte quitclaim n'a aucun intérêt dans la propriété , le concessionnaire n'acquiert rien en vertu de l'acte de renonciation et n'acquiert aucun droit de garantie contre le concédant.

2. Acceptez seulement un acte de quitclaim des donateurs que vous connaissez et en qui vous avez confiance.

Parce que les actes quitclaim ne garantissent pas la qualité du titre du concédant, ils sont généralement utilisés pour des transactions à faible risque entre des personnes qui se connaissent et qui n'impliquent généralement aucun échange d'argent.Par conséquent, les actes Quitclaim sont couramment utilisés pour transférer des biens au sein d'une famille, par exemple d'un parent à un enfant adulte, entre frères et sœurs ou lorsqu'un propriétaire se marie et veut ajouter son conjoint au titre. Les actes de Quitclaim sont également utilisés quand un couple marié possède une maison ensemble et plus tard divorceskj. Quand une partie acquiert la maison dans un règlement de divorce, l'autre peut exécuter un acte quitclaim pour éliminer son intérêt dans la propriété (et de se conformer à la décision du tribunal).

3. Ils peuvent être utilisés pour effacer un défaut de titre.

Un acte quitclaim est souvent utilisé pour soigner un défaut (un «nuage sur le titre») dans l'histoire enregistrée d'un titre immobilier. Les défauts de titre comprennent des éléments tels que des problèmes de formulation (par exemple, sur un document non conforme aux normes de l'État), une signature manquante (comme celle d'un conjoint) ou un défaut d'enregistrement correct des documents immobiliers. Par exemple, si le nom d'un bénéficiaire est mal orthographié sur un acte de garantie placé dans le dossier public, un acte de quitclaim avec l'orthographe correcte peut être exécuté au concessionnaire pour perfectionner le titre.

Autre exemple, supposons qu'une recherche de titre révèle que le conjoint d'un ancien donneur peut avoir un intérêt dans la propriété parce qu'il n'a pas exécuté correctement un acte antérieur dans la chaîne de titres. Dans cette situation, il peut être demandé au conjoint du donneur précédent d'exécuter un acte de renonciation au droit de propriété du propriétaire actuel de «renoncer à réclamer» tout intérêt qu'il pourrait avoir dans la propriété.

4. Ils sont aussi efficaces qu'une garantie de transférer le titre - mais seulement si le titre est bon.

Un acte de renonciation peut transmettre un titre aussi efficacement qu'un acte de garantie si le constituant a un bon titre au moment de la livraison de l'acte. C'est l'absence de toute garantie, cependant, qui rend un acte de quitclaim moins attrayant du point de vue d'un bénéficiaire. Si le titre contient un défaut, par exemple, le cessionnaire n'a aucun recours légal contre le constituant en vertu de l'acte. Un acte de renonciation est souvent utilisé si le constituant n'est pas sûr de l'état du titre (s'il contient des défauts) ou si le concédant ne veut pas être tenu responsable en vertu des clauses du titre.

5. Un acte de quitclaim affecte la propriété et le nom sur l'acte, pas l'hypothèque.

Parce que les actes de quitclaim exposent le bénéficiaire à certains risques, ils sont le plus souvent utilisés entre des membres de la famille et lorsqu'il n'y a pas d'échange d'argent. Pour cette raison, les actes de renonciation ne sont généralement pas utilisés dans les situations où la propriété impliquée a une hypothèque en cours. Après tout, il serait difficile pour de nombreux concédants de rembourser une hypothèque sans le produit de la vente de la propriété.

Dans certains cas, cependant, les actes de renonciation sont utilisés lorsque le constituant a une hypothèque. Dans ce cas, le constituant demeure responsable de l'hypothèque même après que la propriété a été transférée par l'exécution d'un acte de renonciation. C'est parce que les actes quitclaim transfert titre, mais n'ont aucun effet sur les hypothèques. Cette situation peut être aggravée si l'hypothèque contient une clause de «due-on-sale» , stipulant que la totalité du prêt devient exigible dès le transfert du titre (pas seulement si la propriété est «vendue»). "avec un échange d'argent, comme le nom" due-on-sale "semblerait impliquer).

Si le concédant a abandonné la propriété en croyant que le concessionnaire effectuera les versements hypothécaires, le constituant n'a aucun recours si le bénéficiaire cesse d'effectuer des paiements ou vend les biens à une autre partie. Pour atténuer les problèmes financiers et juridiques potentiels, le concessionnaire peut assumer l'hypothèque avec le prêteur (avec l'approbation du prêteur) ou refinancer la propriété et rembourser le prêt initial. Pour ajouter une protection au constituant, un accord juridiquement exécutoire peut être tiré pour documenter les conditions de paiement.

The Bottom Line

Le transfert du titre d'un propriétaire est fait par acte. Certains éléments essentiels doivent être contenus dans l'acte pour qu'il soit juridiquement opérationnel. Différents actes offrent différents niveaux de protection au bénéficiaire, et les obligations d'un constituant sont déterminées par la forme de l'acte. Un acte de quitclaim offre le moindre niveau de protection de l'acheteur et est généralement utilisé lorsque le titre est transféré entre les membres de la famille ou pour effacer un défaut sur le titre. Si la propriété vient avec ce qui est connu comme un «acte spécial» - qui pourrait être un acte de correction, un acte de donation ou un acte de libération - ceux-ci n'offrent généralement pas plus de protection qu'un acte de renonciation. Recherchez-les attentivement, aussi bien. Et assurez-vous de consulter un avocat immobilier qualifié: Les actes sont des documents juridiques importants qui affectent les intérêts et les droits de propriété.