Alors que les investisseurs réclament des solutions de revenu face aux politiques de taux d'intérêt bas de la Réserve fédérale, nombre d'entre eux se sont penchés sur les opportunités de dividendes dans les fonds immobiliers (REIT). Pour être admissibles à la structure fiscale, les FPI doivent tirer au moins 75% de leurs revenus des loyers et autres activités immobilières directes et distribuer au moins 90% de leur revenu imposable sous forme de dividendes. En tant que tel, le secteur a un rendement moyen beaucoup plus élevé - actuellement environ 4% - que leurs cousins ​​d'entreprise traditionnels.
Cherchant désespérément un revenu, les investisseurs ne peuvent obtenir suffisamment de FPI à rendement élevé et Wall Street se dépêche de les fournir. Cependant, cette croissance de l'offre ne vient pas des propriétaires d'immeubles d'habitation ou de bureaux traditionnels. Il provient de sociétés dans des entreprises telles que la propriété de panneaux d'affichage, tours de téléphonie cellulaire et centres de données, ce qui rend la conversion au statut de REIT par le biais de décisions de lettres privées IRS.
Pour les investisseurs, l'essor de la nouvelle activité REIT offre des opportunités de dividendes assez intéressantes.
Making the Leap
Banque d'investissement Barclays compte actuellement au moins 15 entreprises qui envisagent une conversion partielle ou totale à une structure de fiducie de placement immobilier dans les prochaines années. Le principal moteur derrière les conversions est simple: les investisseurs ont besoin de revenus fiables et les entreprises doivent économiser de l'argent en augmentant les impôts. En conséquence, le marché a montré aux FPI un traitement préférentiel considérable en raison de leurs flux de revenus fiables. Les entreprises citent le potentiel d'économies d'impôts, de dividendes accrus et d'évaluations boursières plus élevées. Cette dualité au niveau des investisseurs et des entreprises a poussé de nombreuses entreprises à élargir la définition de «biens immobiliers» et à en faire la conversion en FPI; Cependant, y arriver n'est pas si simple.
Le premier test consiste à déterminer si l'entreprise possède ou non une quantité suffisante de biens immobiliers pouvant générer des revenus locatifs. Rappelez-vous que 75% du revenu d'un FPI doit provenir du loyer ou des intérêts. Alors que cela est facile pour une entreprise qui envisage de posséder des centres commerciaux, il devient difficile selon les règles vagues de l'IRS sur la définition de «biens immobiliers» pour, disons, une entreprise possédant des cavernes de sel pour le stockage de documents.
Cela nécessite des décisions privées de l'Oncle Sam, en particulier dans les secteurs où il n'y a pas ou peu d'exemples de conversion de FPI. Suite à l'OK de l'IRS vient un processus compliqué de différentes normes de déclaration d'impôt, potentiellement des divisions de vente ainsi que la purge des réserves de trésorerie d'une entreprise.
Les entreprises et les actionnaires qui réussissent la conversion peuvent être récompensés. En 2011, American Tower (NYSE: AMT) a été convertie en FPI après que l'IRS a accepté de classer les tours de téléphonie cellulaire en tant que biens immobiliers. On pourrait avoir des actions pour environ 45 $.Aujourd'hui, AMT peut être obtenu à 77 $ par action. De même, l'entreprise de bois Weyerhaeuser (NYSE: WY WYWeyerhaeuser Co35 .66-0. 14% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) à sa conversion a payé 5 $. 6 milliards de dividende spécial aux actionnaires en 2010.
Les conversions ne vont pas toujours bien. Lorsque les FPI ont été créés pour la première fois dans les années 1990, les types de biens immobiliers non traditionnels comme les prisons, les tours cellulaires et les terrains de golf ont été transformés en FPI; Cependant, certaines de ces entreprises ont produit des résultats terribles, certains ayant entraîné des pertes de 90% ou plus. Par exemple, le propriétaire d'une prison et la conversion actuelle de REIT Corrections Corp (NYSE: CXW CXWCorrections Corporation of America Inc24 86 + 1 .35% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) ont essayé la conversion REIT une fois avant. En 2000, le stock était inférieur à 1 $ et la conversion a été inversée. De même, les notations de dette souffrent souvent à la suite d'une conversion de FPI.
Toujours le temps de votre portefeuille
Malgré les risques, il y a encore beaucoup à aimer dans la croissance de la conversion des FPI pour les investisseurs réguliers. Les FPI peuvent réduire les risques d'un portefeuille d'actions / obligations traditionnel et se protéger contre les ravages de l'inflation, car ils possèdent des biens immobiliers dont les valeurs ne sont pas synchronisées. Ensuite, il y a ces dividendes juteux à considérer. Dans l'ensemble, les paris sur les entreprises qui font le changement pourraient en valoir la peine à long terme. Ceux-ci comprennent Cincinnati Bell (NYSE: CBB CBBCincinnati Bell Inc19 40 + 0. 26% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) CyrusOne filiale de centre date, les opérateurs de tours de téléphonie cellulaire Crown Castle International (NYSE : CCI CCICrown Castle International Corp111 81 + 4 98% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) et SBA Communications (Nasdaq: SBAC SBACSBA Communications Corporation164 .42 + 6 .40 % Créé avec Highstock 4. 2. 6 ), société de stockage de documents Iron Mountain (NYSE: IRM IRMIron Mountain Inc40 64 + 1 30% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) et le propriétaire du panneau d'affichage Lamar Advertising (Nasdaq: LAMR LAMRLamar Publicité Co74 91 + 7. 06% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ).
Une poussée continue
Même si le bond en avant pour obtenir le statut d'impôt sur les sociétés de placement immobilier dure depuis quelques années, il s'est vraiment accéléré au cours de la dernière année. Étant donné que la chasse aux revenus plus élevés et à la baisse de l'impôt sur les sociétés est toujours en cours, les investisseurs peuvent continuer à voir la tendance se jouer dans les années à venir. Dans l'ensemble, cela devrait les faire sourire et leur fournir beaucoup de nouveaux choix de dividendes.