Les canaux traditionnels de recherche d'annonces immobilières et de travail avec des agents immobiliers ne sont pas le seul moyen d'acquérir une propriété. Les investisseurs immobiliers expérimentés achètent souvent des propriétés lors de ventes aux enchères. Mais les ventes aux enchères ne sont pas limitées aux professionnels - les novices ont également acheté leur maison aux enchères.

Cet article explique les rudiments des ventes aux enchères de propriétés résidentielles afin que vous puissiez décider si cette option pourrait fonctionner pour vous, si vous voulez vivre dans la propriété ou simplement investir dans celle-ci. (Les maisons saisies peuvent être attrayantes sur le plan financier, mais il y a beaucoup d'obstacles à prendre en compte avant d'acheter Voir Forclusion sur les prix élevés du logement .)

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Comment les propriétés se retrouvent-elles aux enchères?

Les deux principaux types d'enchères immobilières sont les ventes aux enchères de forclusion et les ventes aux enchères de privilèges fiscaux. Avant qu'une propriété atteigne l'enchère, plusieurs choses doivent arriver.

Premièrement, le propriétaire ne paie pas son hypothèque pendant plusieurs mois. Ensuite, la banque dépose un avis de défaut auprès de l'enregistreur de comté. Si le propriétaire ne paie pas le solde dû ou renégocie le prêt avec le prêteur, la maison peut être mis aux enchères. Le temps qu'il faut entre le moment où le propriétaire cesse de payer l'hypothèque et le moment où la maison se termine aux enchères varie, mais peut varier de quelques mois à un an ou plus.

L'autre principale façon dont une maison se retrouve à la vente aux enchères est lorsque le propriétaire ne paie pas les taxes foncières ou devient sévèrement délinquant sur l'impôt sur le revenu national ou local. Dans ces cas, c'est l'autorité fiscale non payée (pas la banque) qui saisit la propriété.

Fonctionnement des enchères foncières

Les enchères se déroulent dans les palais de justice des administrations locales et dans d'autres lieux choisis par les sociétés de vente aux enchères, tels que les salles de conférence des hôtels. Les maisons sont également vendues aux enchères en ligne. Les ventes aux enchères de forclusion sont détenues par des fiduciaires embauchés par la banque. Les enchères de privilège fiscal sont menées par les shérifs locaux.

Il existe deux types d'enchères immobilières. Dans une vente aux enchères de confirmation de prêteur, le prêteur n'a pas à accepter votre offre, même si vous êtes le plus offrant. Dans une vente aux enchères absolue, l'enchère gagnante obtient la propriété.

Le prix de départ de l'enchère peut être le solde restant sur l'hypothèque ou peut être un montant inférieur destiné à stimuler l'enchère. Dans le cas d'une vente aux enchères de forclusion, le prêteur n'est pas autorisé à tirer profit de l'enchère. Souvent, ces propriétés sont vendues à perte, mais s'il y a un profit, il est censé aller au propriétaire après l'hypothèque, et tous les autres privilèges sont payés.

Que peuvent en savoir les soumissionnaires potentiels sur les propriétés d'enchères avant d'enchérir? Certaines sociétés de vente aux enchères ont des portes ouvertes afin que les soumissionnaires potentiels puissent parcourir les propriétés à l'avance.Les listes décrivant les propriétés à vendre aux enchères sont également disponibles. Ceux-ci permettent aux gens de déterminer à l'avance les propriétés sur lesquelles ils souhaitent soumissionner et le prix maximum qu'ils sont prêts à payer. D'autres fois, il est seulement possible de conduire et de voir l'extérieur. Pour découvrir les propriétés qui seront vendues aux enchères, les acheteurs potentiels peuvent consulter les sites Web des enregistreurs de comté et les services de listage de forclusion.

En ce qui concerne le paiement, les soumissionnaires devraient apporter à la vente aux enchères un chèque de banque pour le montant d'argent requis par le détenteur de l'enchère. Les enchérisseurs gagnants paieront les frais d'enchère et / ou les frais d'enchère et déposeront un dépôt d'argent sérieux sur la propriété qu'ils achètent avant de quitter le site d'enchères. Les gagnants passent ensuite à l'entiercement et à la clôture, comme avec tout autre achat. Les enchérisseurs aux enchères immobilières sont souvent des investisseurs immobiliers qui peuvent se permettre de payer en espèces, mais pour les ventes aux enchères qui permettent le financement, il est préférable d'être présélectionné à l'avance. Certaines maisons de vente aux enchères préfèrent que vous travaillez avec leurs prêteurs affiliés et auront ces prêteurs sur place lors de la vente aux enchères. Cependant, faites votre recherche à l'avance en utilisant un outil comme un calculateur d'hypothèque pour déterminer les taux d'intérêt disponibles auprès des prêteurs concurrents. Cela peut vous donner un certain effet de levier lorsque vous travaillez avec les prêteurs d'un soumissionnaire.

Avantages

Pourquoi quelqu'un serait-il intéressé à acheter une propriété aux enchères? Les enchères offrent une première chance d'acheter certaines propriétés, donc en théorie, certaines des meilleures propriétés sont achetées aux enchères. En outre, en raison du risque supplémentaire impliqué et parce que moins de gens peuvent être intéressés par la propriété que si elle était disponible par les canaux traditionnels, les prix peuvent être inférieurs. Les propriétés de vente aux enchères ne sont pas toujours des aubaines, mais le potentiel d'obtenir une bonne affaire est un tel tirage qui, pour beaucoup de gens, compense les nombreux inconvénients potentiels de l'achat d'une propriété aux enchères.

Inconvénients

Les objets mis aux enchères ne sont pas nécessairement des joyaux cachés. Si une propriété se termine aux enchères, cela signifie que le propriétaire avait des problèmes financiers, alors la maison peut avoir des problèmes d'entretien différés. Il pourrait même être complètement détruit. En outre, en raison de la situation financière du propriétaire précédent, il peut y avoir d'autres privilèges contre la maison, comme des privilèges fiscaux, des privilèges d'entrepreneur, ou une deuxième hypothèque. Les soumissionnaires peuvent éviter ce problème en travaillant avec une maison de vente aux enchères pour s'assurer que la propriété a des titres clairs.

L'achat d'une propriété aux enchères nécessite souvent beaucoup d'argent. Chaque société de vente aux enchères / gouvernement du comté a ses propres exigences de paiement. Vous aurez besoin d'une certaine somme d'argent, peu importe ce que juste pour sécuriser votre offre. Par exemple, vous pouvez avoir besoin d'un chèque de banque pour le montant d'enchère minimum de la propriété dans laquelle vous êtes intéressé. Les montants d'acompte et les méthodes d'achat dépendent souvent de la propriété et de la maison d'enchères. Des options de financement plus nombreuses ou meilleures peuvent être disponibles en achetant une propriété appartenant à une banque de la manière traditionnelle, au lieu d'une vente aux enchères.

Même si vous gagnez l'enchère, dans certains cas, vous ne serez pas autorisé à acheter la propriété.La banque ne doit pas accepter l'offre gagnante sous réserve d'une adjudication de forclusion de confirmation du prêteur. De même, l'enchère pourrait avoir un prix de réserve caché qui fixe la limite au prix minimum acceptable. Familiarisez-vous avec les conditions de vente aux enchères à l'avance pour éviter toute mauvaise surprise.

Les propriétés d'enchères ne permettent parfois pas d'effectuer une inspection à la maison ou même de fournir une vue de l'intérieur avant la vente aux enchères. Si vous ne pouvez pas vous permettre d'acheter une propriété en mauvais état, tenez-vous en aux enchères qui vous permettront d'inspecter la propriété avant d'enchérir. Sans cette information, il peut être difficile de savoir dans quoi vous vous engagez, quels seront les coûts de réparation d'une propriété ou la véritable valeur de la propriété jusqu'à ce que vous deveniez le nouveau propriétaire.

Aussi, dans certains cas, l'ancien propriétaire ou un squatter occupera la propriété, ce qui signifie que vous devrez les expulser - un processus qui peut être désagréable au mieux, et long et coûteux au pire. (Ne laissez pas un ralentissement du marché immobilier vous faire chuter - évitez ces pièges Lire 5 Les erreurs que les investisseurs immobiliers doivent éviter .)

La ligne de fond

Si cela vous intéresse en essayant de ramasser une propriété aux enchères aux enchères, il y a beaucoup à apprendre. Les enchères peuvent être un moyen plus risqué d'acheter une propriété que d'acheter une propriété par l'intermédiaire d'un agent immobilier, il est donc important d'être très bien informé sur le processus et sur les propriétés que vous êtes intéressé à enchérir. Aussi, juste parce qu'une maison est en vente aux enchères ne signifie pas que vous serez en mesure de l'obtenir à un bon prix (ou que la maison est une bonne affaire à tout prix - ce pourrait être une fosse d'argent!). Mais pour les individus avertis, intelligents et motivés, les ventes aux enchères de propriété valent la peine d'être explorées comme un moyen de ramasser une maison ou une propriété d'investissement pour pas cher.