L'économie de l'achat de biens locatifs pour le revenu courant et l'appréciation du capital à long terme n'a pas été plus favorable pour une génération ou plus qu'à l'heure actuelle, sauf si vous êtes assez intelligent ou contraire au bas de la Grande Récession de 2008.

Et le code des impôts est empilé en faveur de la propriété immobilière même au-delà de la propriété.

Considérez les avantages

• Avec des taux d'intérêt hypothécaires de l'ordre de 3, 75% - 4, 25%, vous pouvez bloquer la plus grande partie de la tarte à ces taux bas pendant 30 ans.

• Même une inflation modeste signifie que vous rembourserez votre dette actuelle avec des dollars futurs moins chers. La dette à faible taux fixe garantie par des biens immobiliers est la meilleure couverture possible contre l'inflation, puisque la valeur marchande de votre propriété et le loyer que vous pouvez facturer peuvent augmenter parallèlement aux autres prix au moment du renouvellement du bail.

• L'intérêt hypothécaire, l'assurance et tous les autres frais d'entretien d'une propriété locative sont déductibles de son revenu. (Voir aussi: Déductions fiscales pour les propriétaires locatifs.)

• S'il s'agit d'une location saisonnière, vous pouvez l'utiliser vous-même pendant deux semaines sans compromettre la déductibilité des dépenses.

• La dépréciation, la déduction d'usure autorisée (3. 64% du prix d'achat du bâtiment par an pendant 27. 5 ans) peut même produire une perte nominale que vous pouvez déduire des autres revenus. En d'autres termes, vous pouvez obtenir un flux net de trésorerie positif provenant des revenus de location moins les dépenses et avoir toujours une perte nette aux fins de l'impôt. Mais sachez que l'amortissement réduit la base de coût aux fins du calcul des gains en capital lorsque vous le vendez finalement. Vous pouvez modéliser tout cela en préparant une déclaration de revenus pro-forma avec un logiciel de préparation de déclarations comme ImpôtRapide, comme si vous en étiez déjà propriétaire. Si vous avez déposé de cette façon, commencez avec votre dernière déclaration de revenus et entrez les détails de votre investissement potentiel et vos estimations de revenus et de dépenses.

• Vous pouvez même traiter une unité dans votre propre maison ou sur votre propre propriété - un appartement de garage ou un appartement de belle-mère, par exemple - comme location et mettre à pied une part du les intérêts hypothécaires et les autres dépenses par rapport à son revenu, réduisant ainsi votre coût de la vie global.

• Dans ce que l'on appelle le 1031 Exchange, vous pouvez vendre une propriété locative et en investir une autre de type «semblable» sans payer d'impôt sur les gains en capital.

Considérez maintenant la Cons

• La plus grande réserve est que l'immobilier n'est pas liquide. Même dans un marché de vendeurs chauds comme New York ou San Francisco, il peut facilement prendre plusieurs mois pour conclure une vente, et si votre timing est dicté par un besoin inattendu ou d'autres exigences, vous n'obtiendrez pas le meilleur prix, comme dans le logement. désagréable du marché de 2006 à 2008, lorsque les prix médians des maisons neuves ont chuté d'environ 30%.

• Les intérêts et les principaux éléments de votre prêt hypothécaire peuvent être fixes, mais rien ne garantit que les impôts n'augmenteront pas plus vite que vous ne pouvez augmenter les loyers, ni que les primes d'assurance n'augmenteront pas, comme cela a été le cas 2012 Ouragan Sandy inondations qui ont inondé la propriété riveraine souhaitable à New York et New Jersey, ou que les réclamations d'assurance dans de tels cas seront ajustés équitablement.

• Malgré votre diligence raisonnable pour vérifier les locataires potentiels, si vous vous retrouvez avec un locataire de l'enfer, celui qui est dans le besoin et exigeant, paie en retard, ne pas éteindre l'eau, ne peut pas changer une ampoule, et dont les amis, les adeptes, les enfants et les animaux de compagnie laissent derrière eux une traînée de destruction, alors l'allocation d'amortissement de 3. 64% par an dans le code des impôts semble très insuffisante. (Vous pouvez ajouter un avenant de bail au formulaire de bail standard énonçant des règles concernant l'occupation, les animaux domestiques, le tabagisme, les exigences d'assurance locataire, etc., mais tout de même …)

• Les quartiers peuvent changer pendant trois décennies. Avec de bonnes recherches et un peu de chance, votre propriété d'investissement prospérera parmi d'autres maisons et appartements bien entretenus, et les agréments locaux s'amélioreront réellement de sorte que votre flux de trésorerie augmentera régulièrement tandis que vos coûts demeureront stables. Mais les choses arrivent. Par exemple, les municipalités peuvent être capricieuses ou corrompues et vous pourriez trouver un développement indésirable dans votre quartier. Vous devriez prêter attention à la politique locale où vous investissez, tout comme vous le feriez où vous vivez.

• Le code des impôts peut changer en réduisant ou en supprimant tout ou partie des avantages fiscaux pour l'accession à la propriété.

• La propriété n'est pas pour tout le monde. Vous pouvez vous sentir mal à propos de l'augmentation des loyers. Vos amis gauchistes peuvent désapprouver par principe, même si vous êtes un propriétaire bon et raisonnable. (C'est bon d'être amis avec vos locataires, mais l'amitié peut facilement être un frein sur le taux auquel vous pouvez augmenter les loyers.) Un propriétaire de brownstone de Manhattan a loué un appartement à de vieux amis de la côte ouest et 20 ans plus tard, un loyer qui était la moitié du loyer du marché équitable - après une période d'inflation particulièrement élevée dans les années 1970. Ses amis étaient de meilleurs négociateurs qu'elle ne l'était.)

• Les réparations mineures sont plus économiques si vous pouvez les faire vous-même, mais vous n'avez peut-être pas le temps, les outils ou les compétences nécessaires. Que vous soyez ou non à portée de main, trouvez un homme à tout faire (ou une femme) et soyez très gentil avec eux afin qu'ils soient enclins à répondre en cas d'urgence.

The Bottom Line

L'économie de la propriété locative peut être convaincante, mais le rendement que vous pouvez réaliser doit être beaucoup plus élevé que ce que vous pourriez gagner dans des investissements conservateurs tels que les obligations et les investissements de premier ordre. risques, dont le moindre n'est pas votre propre capacité à gérer les biens et les locataires. (Voir aussi: Acheter une deuxième maison à louer: à faire et à ne pas faire. )