L'achat d'une forclusion (FCL) est souvent considéré comme un moyen pour les propriétaires et les investisseurs d'obtenir une bonne affaire sur une propriété. Cependant, les récompenses financières potentielles d'acheter une forclusion ne viennent pas sans travail dur. Lisez la suite pour en apprendre davantage sur les problèmes que ces propriétés possèdent généralement et les difficultés que vous pourriez rencontrer lors de l'achat. (Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide pour l'achat d'une maison aux États-Unis )

Problèmes avec la propriété

La chose la plus importante à comprendre avant de sauter dans le marché de forclusion est que ces propriétés ont été abandonnées par les propriétaires qui ne pouvaient plus payer les paiements. Dans ces cas-là, la maison est souvent mal entretenue - après tout, si le propriétaire ne peut pas effectuer les paiements, il risque de prendre du retard pour payer l'entretien régulier. En outre, certaines personnes qui sont contraintes à la forclusion sont aigries par leurs situations et de sortir leurs frustrations sur leur maison avant que la banque reprend possession. Cela implique souvent l'enlèvement d'appareils et d'accessoires, et parfois même le vandalisme. Après le départ des occupants, les saisies sont abandonnées, invitant souvent à des activités criminelles. (Si vous êtes confronté à une saisie sur votre maison, lisez Sauver votre maison de la forclusion pour connaître vos options.)

Tutoriel: Explorer les investissements immobiliers

Entretien et propreté

L'entretien et la propreté peuvent être un problème dans les propriétés de forclusion en raison des circonstances dans lesquelles les anciens propriétaires ont déménagé, et à cause du temps, la maison était peut-être vide. Voici quelques-unes des principales préoccupations:

• Manque de propreté
  Les propriétés appartenant à la Banque sont parfois dégoûtantes à cause du temps passé assis vide, de la négligence intentionnelle des propriétaires précédents ou de l'occupation par des vagabonds. Lorsque l'endroit est fermé sans circulation d'air pendant des mois, la saleté accumulée peut faire sentir toute la maison.
• Bad Renos
  Les propriétaires précédents ont peut-être fait des changements à la maison sans avoir obtenu les permis appropriés ou embauché un bon travail pour économiser de l'argent. Un exemple courant est la conversion du garage en espace de vie afin que plus de gens puissent vivre à la maison et aider à payer l'hypothèque. Ces changements peuvent être indésirables pour les futurs propriétaires ou créer des maux de tête pour les nouveaux propriétaires avec les fonctionnaires du gouvernement de la ville en raison de l'absence de permis appropriés.

  Si les propriétaires précédents ont commencé à améliorer la maison, mais sont tombés sur des moments difficiles, il peut y avoir des travaux partiellement terminés dans la maison. Les salles de bains peuvent être refaites pendant que la cuisine n'a pas été mise à jour dans 40 ans, ou il peut y avoir de nouveaux planchers dans le salon alors que les chambres à coucher portent encore de la moquette antique. De plus, si des réparations ont été effectuées, elles peuvent avoir été effectuées par les propriétaires eux-mêmes ou par des professionnels non autorisés, en d'autres termes, des personnes qui n'ont pas nécessairement fait le travail correctement.(Apprenez comment trouver des entrepreneurs qualifiés et d'autres professionnels dans La Ceinture à outils du Bureau d'éthique commerciale pour économiser de l'argent .)
• Pas d'électricité
  Si personne ne vit à la maison, l'électricité peut être coupée à moins que la banque ne l'ait intentionnellement maintenue. Sans électricité, il peut être difficile de voir ce que vous achetez dans certaines chambres, en particulier les sous-sols et les salles de bains sans fenêtres.
• Dommages causés par l'eau
  Une petite fuite sous l'évier de la cuisine peut causer des problèmes de moisissure et une fuite dans le toit ou une rupture de conduite peuvent causer des dommages importants. Avec personne pour s'occuper des petits problèmes au fur et à mesure qu'ils se produisent, de petits problèmes peuvent se transformer en grands problèmes, et de gros problèmes peuvent se transformer en catastrophes. (Apprenez comment vous pouvez minimiser certains coûts d'entretien majeurs dans 4 Coûts de propriété négligés .)
• Manque d'entretien de base
  Si les anciens propriétaires ne pouvaient pas payer leur prêt hypothécaire, vous pouvez parier qu'ils aussi ne pouvait pas se permettre de réparer les fuites, les dommages causés par les termites, une élimination des déchets cassés ou toute autre chose. (Lisez à propos de combien de travail est nécessaire pour maintenir la valeur de votre maison dans Allez-vous casser même chez vous? )
• Jardin mort ou envahi
  Selon le climat où la maison est située, le La pelouse et l'aménagement paysager peuvent être complètement morts ou extrêmement envahis. Les banques ne paient généralement pas pour les jardiniers pour entretenir la cour.
• Les biens personnels laissés de côté
  Parfois, les propriétaires saisis sont exclus de la propriété avant de pouvoir déménager leurs biens, et dans certains cas, ils ne prennent pas tout avec eux. De nombreuses propriétés appartenant à l'immobilier (REO) contiennent des meubles, des détritus, des vêtements et d'autres articles dont vous serez responsable de disposer lorsque vous devenez le propriétaire de la propriété.

Vandalisme et négligence

Les dommages ne sont pas rares dans les propriétés de forclusion, et ils peuvent être causés par des vandales ou par les anciens propriétaires.

• Vandalisme aléatoire
  Parfois, lorsqu'une propriété est vacante, surtout si elle se situe dans une zone de criminalité modérée à élevée, les nouveaux propriétaires devront composer avec des graffitis, des vitres cassées et d'autres dommages. Lire le Forclusion ouvre Windows pour les investisseurs pour en savoir plus.)
• Vandalisme du propriétaire
  Les fenêtres rompues peuvent être courantes dans les REO pour plusieurs raisons. Comme mentionné précédemment, le vandalisme pourrait être une cause. En outre, lorsque les banques verrouillent les propriétaires tout en prenant possession de la propriété, les anciens propriétaires peuvent briser une fenêtre pour rentrer et récupérer leurs biens. Les propriétaires précédents peuvent aussi intentionnellement infliger des dommages aux frais de la banque en mettant des trous dans les murs et / ou en déchirant les plinthes et les moulures.
• Enlèvement d'objets de valeur
  Pour se venger de la banque et gagner de l'argent, les propriétaires précédents peuvent retirer des objets de valeur tels que les électroménagers, les luminaires, l'évier, les portes des chambres, les portes de placard et plus. Tout ce que les propriétaires ne prennent pas pourrait être pris par les voleurs. Quoi qu'il en soit, de nombreuses propriétés appartenant à une banque manquent des choses qui viennent généralement avec des propriétés appartenant au vendeur.

Problèmes avec l'achat

Malgré tous ces problèmes potentiels, les saisies peuvent toujours être une bonne affaire. Si vous êtes prêt à résoudre les problèmes que la plupart des gens ne veulent pas traiter, vous pouvez acheter une maison à un rabais important. Cependant, vous pouvez rencontrer des problèmes supplémentaires quand il s'agit d'acheter réellement la propriété et l'obtenir en état d'emménagement. (Pour en savoir plus, lisez Investir dans la forclusion n'est pas un investissement rapide .)

Problèmes avec les prêteurs

L'achat d'une maison auprès d'un prêteur a ses problèmes en raison du niveau accru de la bureaucratie et la transparence limitée accordée à ceux qui achètent des saisies.

• Financement
  Les prêteurs ne vous donneront pas d'argent pour une maison qu'ils considèrent inhabitable ou dont le prix d'achat est inférieur au prix d'achat. Si vous êtes un investisseur qui paie de l'argent, bien sûr, ce ne sera pas un problème.
• Délais avec la banque propriétaire
  Le bon sens indique que les banques devraient vouloir décharger les OER le plus rapidement possible, mais en réalité, les banques traînent parfois leurs talons dans l'examen des offres et tout au long du processus d'entiercement. (En savoir plus sur les étapes menant à la fermeture de Comprendre le processus d'entiercement .)
• Aucune divulgation par le vendeur
  Comme personne de la banque n'a jamais vécu dans la maison, il est peu probable toute connaissance des problèmes existants avec la propriété. Vous devrez tout découvrir vous-même, soit lors de l'inspection de la maison, en demandant à des voisins ou par l'expérience après que vous devenez le propriétaire. (En savoir plus sur la valeur de l'embauche d'un professionnel dans Avez-vous besoin d'une inspection domiciliaire? )
• Concurrence
  Parce que les saisies peuvent être de bonnes affaires, elles attirent les investisseurs eux comme des locations. Puisque les investisseurs peuvent faire des offres entièrement en espèces avec peu ou pas de contingences et des fermetures rapides, leurs offres peuvent être plus attrayantes pour la banque que celles des futurs propriétaires-occupants. (Lire la suite dans Investir dans l'immobilier .)

The Bottom Line

Il y a de l'argent à faire dans les saisies, mais vous devez savoir à quoi vous en tenir et choisir votre propriété soigneusement. Ne négligez pas les principes fondamentaux qui rendent une propriété souhaitable tout simplement parce que le prix d'achat est une aubaine. En outre, la recherche sur les options de financement pour les maisons forclos largement.

Bien que vous puissiez emprunter la voie traditionnelle d'un prêteur privé comme vous le feriez pour une maison conventionnelle, les prêteurs peuvent parfois être réticents à offrir un financement pour une maison forclose, alors il vaut la peine d'examiner les prêts de la FHA ou Freddie Mac ( Pour en savoir plus, voir: Options de financement pour les maisons saisies). Et pour en savoir plus sur comment éviter les pièges des saisies, voir Éviter les escroqueries de forclusion .