Avant la crise hypothécaire de 2008-2009, l'achat d'une maison forcée était une proposition beaucoup plus difficile. Les chasseurs de bonnes affaires immobilières devaient auparavant suivre les ventes aux enchères organisées dans les palais de justice ou passer au crible les quantités de dépôts légaux. Mais la vague de saisies causées par la crise des subprimes n'a pas seulement augmenté le nombre de propriétés disponibles, elle a facilité la recherche et l'acquisition. En fait, le processus est souvent similaire à la recherche de toute autre sorte de maison. Les maisons forclusion sont disponibles dans pratiquement tous les marchés immobiliers à travers le pays, offrant des opportunités pour les propriétaires et les investisseurs.

Comment trouver des maisons saisies

On peut trouver des propriétés saisies dans des périodiques et des sites Web à listes multiples, via des recherches immobilières en ligne, des bureaux bancaires et des sites et des journaux locaux. Il existe de nombreux sites Web qui se spécialisent maintenant dans la recherche de maisons et de propriétés qui sont en forclusion, comme les États-Unis-forclusion. com et Fannie Mae's HomePath. com. Certaines institutions financières, comme Bank of America, offrent également des pages dédiées à vous aider à rechercher une maison forclos. Dans les services locaux à listes multiples, les biens qui font l'objet d'une saisie forcée peuvent ne pas être mis en évidence en soi; ceci peut seulement être indiqué dans la description de la propriété.

Les prêteurs vendent de plus en plus leurs actifs saisis par l'intermédiaire d'agents immobiliers, alors n'hésitez pas à demander à un agent immobilier de saisir des opportunités. Certains agents immobiliers se spécialisent même dans les propriétés de forclusion.

Plus précisément, localiser une maison saisie dépend de l'endroit exact où elle se trouve dans le processus de forclusion: Les propriétés peuvent toujours être la propriété du propriétaire d'origine (dans les premiers stades, en cas de pré-forclusion et propriétés de vente à découvert), ou une entité telle qu'une banque ou le gouvernement (dans les derniers). Voici cinq types de forclusion, et les approches à l'achat.

1. Pré-forclusions
Une propriété est en pré-forclusion après que le prêteur hypothécaire a informé les emprunteurs qu'ils sont en défaut, mais avant que la propriété est mise en vente aux enchères. Si un propriétaire peut vendre la propriété pendant ce temps, il ou elle peut éviter les procédures de forclusion, et son effet négatif sur leurs antécédents de crédit et leurs perspectives d'avenir (voir Obtenir une hypothèque après une faillite et forclusion ). En tant que tel, certains propriétaires sont prêts à négocier. Les pré-saisies sont généralement inscrites dans les palais de justice des comtés et des villes. En outre, de nombreuses ressources en ligne, y compris www. saisie. com, liste les propriétés qui sont dans la phase de pré-forclusion.

2. Ventes à découvert
Les ventes à découvert ont lieu lorsque le prêteur accepte moins que ce qui est dû sur une hypothèque. Emprunteurs ne doit pas nécessairement être en défaut de paiement de l'hypothèque pour un prêteur d'accepter une vente à découvert; Cependant, ils doivent généralement prouver certains types de difficultés financières, telles que la perte d'un emploi, ce qui risque d'entraîner un défaut de paiement.Souvent, la résidence en question est sous-marine, ce qui signifie qu'elle vaut moins que le solde du prêt hypothécaire en cours. Pour être considéré comme une vente à découvert, le prêteur doit accepter de «vendre la propriété à découvert» en acceptant moins que ce qui est dû et la maison doit être inscrite à la vente. Ces propriétés sont habituellement annoncées comme des ventes à découvert «en attente d'approbation bancaire».

L'achat d'une vente à découvert est à peu près identique à un achat traditionnel, mais la langue des contrats diffère, en précisant que les termes sont soumis à l'approbation du prêteur. Une banque peut prendre plusieurs mois pour répondre à une offre de vente à découvert, de sorte que le processus peut prendre beaucoup plus de temps qu'un achat traditionnel. De nombreux sites Web immobiliers, y compris des entreprises individuelles ou des services d'inscription, offrent la possibilité de rechercher par vente à découvert.

3. Sheriff Sale Auctions
Une vente aux enchères de shérif se produit après que le prêteur a notifié l'emprunteur de défaut et a accordé une période de grâce pour l'emprunteur pour rattraper les versements hypothécaires. Une vente aux enchères est conçu pour le prêteur pour obtenir rapidement remboursé pour le prêt qui est en défaut. Ces enchères se déroulent souvent sur les marches d'un palais de justice d'une ville, gérées par les forces de l'ordre locales. La propriété est mise aux enchères au plus offrant à un endroit, une date et une heure publiquement annoncés. Ces avis peuvent être trouvés dans les journaux locaux et dans de nombreux sites en ligne en effectuant une recherche de "ventes aux enchères Sheriff".

4. Propriétés appartenant à la banque
Les propriétés qui ne sont pas vendues aux enchères retournent à la banque; c'est-à-dire, ils deviennent des propriétés appartenant à l'immobilier (REO). Ils sont souvent gérés par le département REO d'une banque qui tient à jour une liste des propriétés appartenant à la banque. Sources en ligne telles que www. realtytrac. com ont des listes complètes qui peuvent être recherchées par ville, état ou code postal.

5. Propriétés appartenant au gouvernement
Certaines maisons sont achetées avec des prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) ou le ministère des Anciens Combattants (VA). Lorsque ces propriétés entrent en forclusion, elles sont reprises par le gouvernement et vendues par des courtiers travaillant pour le gouvernement. Un courtier enregistré par le gouvernement doit être contacté pour acheter une propriété appartenant au gouvernement. Les acheteurs peuvent rechercher ces propriétés sur www. hud. gov (cliquez sur "TOPIC AREAS" et sélectionnez "Homes for Sale").

Pourquoi les maisons saisies sont moins chères

Le plus grand argument de vente des maisons saisies est, bien sûr, leur prix réduit - souvent nettement inférieur à d'autres propriétés similaires dans la même zone (connues sous le nom de comparables, ou courtier) -parler). La plupart des saisies sont vendues à 5% en dessous de la valeur marchande, au moins, avec des réductions encore plus importantes dans certaines régions. Les acheteurs peuvent également profiter d'économies supplémentaires avec des avantages tels que des acomptes réduits, des taux d'intérêt plus bas ou l'élimination des frais d'évaluation et de certains frais de clôture.

Qu'est-ce qui fait d'eux une telle affaire? Si la résidence est dans la phase de pré-forclusion ou de vente à découvert, ses propriétaires sont dans une situation financière - ils ont besoin d'argent. Et le temps n'est pas de leur côté: ils doivent décharger la propriété, et obtenir ce qu'ils peuvent pendant qu'ils peuvent, de peur qu'ils ne la perdent entièrement.En bref, ces vendeurs ne négocient pas exactement d'une position de force. Alors qu'il peut sembler cruel de profiter du malheur des autres, les acheteurs peuvent en bénéficier.

Ils peuvent en bénéficier encore plus si la propriété a effectivement été saisie. Le bureau du shérif n'est pas intéressé à accrocher à une maison; les banques ne veulent pas être dans le secteur des propriétaires. Les institutions financières veulent généralement se débarrasser rapidement des biens saisis (à un prix raisonnable, bien sûr - ils doivent répondre aux investisseurs et aux vérificateurs qu'ils ont fait tout leur possible pour recouvrer autant que possible le montant initial du prêt). Encore une fois, cela profite aux acheteurs.

Enfin, les maisons saisies sont généralement vendues «telles quelles» - s'il y a des dommages, les réparations ne font pas partie de l'équation - et, comme le savent les aficionados de voitures d'occasion et de meubles usagés, «tel quel» se traduit par un rabais. Bien sûr, "tel quel" peut être une épée à double tranchant, comme nous le verrons plus loin.

Risques liés à l'achat de maisons saisies

Propriété Problèmes

Bien qu'il soit assorti d'une réduction compensatoire, la condition «tel quel» peut être plutôt sombre. Si la maison est toujours occupée par les propriétaires, elle est souvent mal entretenue - après tout, si les gens ne peuvent pas faire les paiements hypothécaires, ils sont probablement en retard pour payer l'entretien régulier, sans parler des réparations majeures. En outre, certaines personnes qui font face à ou forcée dans la forclusion sont aigries, et sortir leurs frustrations sur leur maison avant que la banque reprend possession. Cela implique souvent l'enlèvement d'appareils et d'accessoires, et parfois même le vandalisme.

Si la propriété a déjà été reprise, la situation pourrait être encore pire. La criminalité est une préoccupation majeure avec les maisons vacantes. Les pelouses mal entretenues et les toits délabrés annoncent aux voleurs que l'endroit est vide. Beaucoup de ces opportunistes voleront la maison des tuyaux de cuivre, du câblage en cuivre, des appareils et des appareils. La maison vacante peut également devenir un aimant pour les affaires de drogue, la prostitution et les crimes violents. Les communautés pauvres sont particulièrement touchées parce qu'elles ont moins de ressources pour apporter des améliorations par rapport aux résidents des zones plus riches. Même sans l'élément criminel, les maisons qui sont restées dormantes pendant des mois voire des années ont probablement été exposées aux éléments et présentent donc un risque important de dommages: moisissure, plomberie, pourriture du bois, termites - des choses qui exigent des dépenses substantielles réparer, faire de cette étiquette de prix moins une affaire. Certaines institutions financières feront l'entretien de base de leurs propriétés REO, comme l'hivernage. Même ainsi, ils désavouent toute responsabilité pour l'état actuel de la propriété, et ils ne feront aucune réparation avant qu'il ne soit vendu. Bien sûr, un rapport d'inspection de la maison peut révéler de nombreux problèmes potentiels, et un entrepreneur général peut fournir des estimations de réparation. Malheureusement, les acheteurs aux enchères n'ont souvent pas la possibilité d'inspecter leurs propriétés avant l'achat, ce qui signifie que vous pouvez trouver un certain nombre de mauvaises surprises dans votre maison après avoir signé sur la ligne pointillée.(Pour en savoir plus, voir Les pièges de l'achat d'une maison de forclusion .)

Coûts cachés

Outre les travaux de réparation et de rénovation imprévus, les arriérés de taxes et de privilèges à eux, soit par l'IRS ou l'état ou d'autres créanciers) peut ajouter des coûts supplémentaires à une maison par ailleurs souhaitable. Tout ce qui est dû, le gouvernement doit d'abord être payé et réglé avant que le processus d'achat puisse aller de l'avant. Cela s'applique principalement aux biens vendus aux enchères; une banque remboursera toujours tous les privilèges attachés à la propriété avant de la revendre à une autre partie.

Les soumissionnaires aux enchères doivent payer leurs propriétés en espèces au moment de l'achat: Aucun financement n'est autorisé. Alors, assurez-vous d'acheter votre maison de négociation ne vous laisse pas d'argent pauvre.

Processus lent

Les complications précédentes signifient souvent beaucoup de paperasserie. Typiquement, les saisies auront un certain nombre de documents supplémentaires qui doivent être complétés pour préparer la clôture, ce qui n'est pas toujours si opportun. Si c'est une situation de vente à découvert, le prêteur du propriétaire doit approuver l'accord et cela peut prendre un certain temps, comme mentionné plus tôt. Les dommages graves trouvés dans la maison peuvent entraîner une évaluation à la maison inférieure, ce qui peut affecter la capacité de l'acheteur à obtenir un prêt. Certains prêteurs ne prêteront pas en deçà d'un certain montant parce que le potentiel de profit d'un prêt moindre ne vaut pas le risque.

Bien que vous pensiez qu'une banque serait désireuse de décharger une résidence reprise, les temps de réponse entre la banque et les autres parties impliquées peuvent être lents avec les propriétés REO aussi. Le temps qu'il faut pour obtenir une réponse à votre offre peut varier considérablement; Si la banque qui détient votre propriété est inondée de saisies, cela peut prendre beaucoup plus de temps pour que la banque traite votre demande. On sait que les banques ayant un arriéré important peuvent prendre jusqu'à 90 jours pour répondre à une offre. Si vous envisagez de financer l'achat, il serait sage de passer le temps d'obtenir une approbation préalable pour une hypothèque.

Concurrence

Comme avec n'importe quel marché, chaque fois qu'il y a une chance d'acquérir quelque chose à un prix inférieur au taux courant, la demande montera en flèche. Un intérêt et une concurrence accrus - non seulement de la part des occupants potentiels, mais aussi des investisseurs et des professionnels du flip - sont inévitables lorsqu'il s'agit de propriétés saisies valables. Très souvent, une maison forcée peut être tarifée de manière attrayante en dessous des autres maisons dans les environs, mais lorsque la rumeur circule, de nombreuses offres peuvent arriver rapidement et une guerre d'enchères s'ensuit. Donc ce qui était autrefois une maison sous-évaluée dans un grand quartier peut rapidement devenir une propriété coûteuse.

Les acheteurs potentiels de maisons saisies peuvent être avisés de soumettre des offres sur plusieurs propriétés à la fois, car il est possible pour des acheteurs concurrents de sécuriser une propriété avec une offre plus élevée ou une offre au comptant. Mais ne vous découragez pas si quelqu'un d'autre l'emporte sur votre offre pour une propriété particulière; vérifiez périodiquement pour voir si elle réapparaît dans l'inventaire de la banque. Les transactions de forclusion ont tendance à tomber assez souvent.

Achat d'une maison refoulée

Si vous faites vos achats auprès d'une banque, vous devrez améliorer vos compétences en matière de négociation et commencer le processus avec une offre lowball sur la propriété que vous souhaitez. Les banques qui ont accumulé des stocks importants de biens saisis seront plus enclines à négocier sur les prix; plus la banque a tenu la propriété longtemps, plus il est probable qu'elle considérera sérieusement les offres plus basses, en particulier sur les propriétés qui ont été détenues pendant de plus longues périodes de temps. Par conséquent, vous devriez probablement faire votre offre initiale à un prix inférieur d'au moins 20% au prix actuel du marché, ou peut-être même plus si la propriété sur laquelle vous soumissionnez est située dans une zone où les saisies sont fréquentes.

Si vous pouvez payer la propriété et les rénovations nécessaires en espèces, vous êtes dans une position enviable. C'est pourquoi certains acheteurs décident de faire équipe avec des investisseurs extérieurs qui peuvent les aider sur le front et partager les bénéfices lorsque la maison se retrouve sur le bloc de vente une fois de plus. En fait, les transactions en espèces représentent une part importante des ventes de REO.

Options de financement pour les maisons saisies

Vous pouvez utiliser une hypothèque pour acheter une propriété REO, même si les prêteurs privés ont tendance à se montrer méfiants à l'égard du financement des contrats de forclusion. Cependant, deux options de financement sont disponibles pour ceux qui sont admissibles - 203 (k) prêts de la Federal Housing Administration (FHA), et le programme HomeSteps par Freddie Mac, l'une des entreprises parrainées par le gouvernement qui rachète des prêts hypothécaires.

203 (k) Prêts

La FHA a conçu ses prêts hypothécaires 203 (k) pour aider à apaiser les inquiétudes des banques qui, autrement, éviteraient les OER à haut risque. achats. En chargeant les emprunteurs d'une prime d'assurance hypothécaire, ils peuvent garantir les prêts consentis par des prêteurs privés qui participent au programme.

Pour les emprunteurs, l'un des grands avantages est la possibilité de financer l'achat d'une maison, plus les réparations nécessaires, en une seule hypothèque. La version la plus basique, un prêt rationalisé de 203 (k), est destinée à des réparations limitées qui ne nécessitent pas de plans d'ingénierie ou d'architecture. Les particuliers peuvent emprunter jusqu'à 35 000 $ au-dessus du prix de vente de la maison pour couvrir les recours de base tels que les nouveaux appareils électroménagers, le bardage et les fenêtres.

Avec des réparations plus étendues, comme la construction d'un ajout ou la prise en charge des dommages structurels, un prêt traditionnel de 203 (k) est généralement la meilleure option. Contrairement à la variante simplifiée, les propriétaires doivent sortir au moins 5 000 $; le montant maximum est basé sur les limites de la FHA pour chaque comté. De plus, vous devez payer un consultant indépendant pour inspecter la propriété et vérifier que le travail respecte les lignes directrices du programme.

Un inconvénient supplémentaire à ces prêts est le prix. En plus de payer une assurance hypothécaire, les emprunteurs paient généralement des taux d'intérêt supérieurs d'un quart de point de pourcentage à ceux des prêts conventionnels. Ils peuvent également avoir à débourser un ou deux points, qui sont des frais initiaux qui valent chacun 1% du montant principal.

Figure 1. Comparaison entre les prêts traditionnels 203 (k) et la version simplifiée.

(Source: site Web de Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac fournit des liquidités au marché hypothécaire en achetant des prêts auprès des banques, en les regroupant et en les vendant aux investisseurs sous forme de titres. Avec HomeSteps, l'organisation - par le biais de ses partenaires de prêt privés - offre un financement spécial pour ceux qui veulent acheter uniquement les biens saisis qu'il possède. HomeSteps n'est actuellement disponible que dans les états suivants: Alabama, Floride, Géorgie, Illinois, Kentucky, Caroline du Nord, Caroline du Sud, Tennessee, Texas et Virginie.

Si vous habitez dans l'un de ces États, HomeSteps présente des avantages significatifs. Le principal d'entre eux est que vous n'avez pas à acheter d'assurance hypothécaire, ce qui le distingue des prêts 203 (k). Cela seul peut sauver les acheteurs des centaines, voire des milliers de dollars au cours de l'hypothèque. En outre, une hypothèque HomeSteps ne nécessite pas une évaluation à l'origine, ce qui peut être un obstacle majeur pour ceux qui cherchent un prêt conventionnel.

Les acheteurs peuvent trouver une liste de propriétés unifamiliales, copropriétés et multifamiliales sur le site Web HomeSteps.

The Bottom Line

En surface, les maisons saisies peuvent sembler terriblement attrayantes. Cependant, les coûts peuvent être extrêmement imprévisibles et les dommages sous-jacents pourraient rendre une propriété indésirable. Le processus d'achat est souvent lent, ce qui pourrait susciter des doutes dans l'esprit des acheteurs, tandis que la forte demande pour des propriétés forcloses attrayantes pourrait éloigner certains acheteurs prometteurs.

Avec tout cela étant dit, les maisons saisies peuvent finir par être des offres incroyables. Les acheteurs ont la possibilité unique de payer une valeur inférieure à celle du marché pour des maisons qui ne leur seraient pas accessibles dans des circonstances normales. S'il y a des économies sur le côté des acquisitions, cela améliore la probabilité que l'acheteur réalise l'appréciation de son actif, et un gain sur son investissement s'il vend, dans le futur.

Si l'achat est fait de manière responsable, l'achat d'une maison saisie peut permettre à un acheteur de récolter une myriade d'avantages pour de nombreuses années à venir.