Le prix de vente moyen des maisons de luxe aux États-Unis a diminué de 1,1%, marquant la plus forte baisse depuis plus de deux ans, selon Redfin, une société qui fournit des bases de données et des services de courtage en ligne. services pour les marchés résidentiels. Cette crise marque un changement important par rapport à il y a quelques années: après la crise financière de 2008, les riches ont connu une forte reprise, et le logement de luxe était le segment le plus important du marché immobilier.

Aujourd'hui, les prix des maisons pour le marché plus large du logement - les autres 95% - ont augmenté de 4,7% d'une année sur l'autre, tandis que les 5% les plus importants sont devenus l'un des segments immobiliers les plus faibles . "Pendant des années, le haut de gamme a stimulé les ventes et les prix", a déclaré Nela Richardson, économiste en chef chez Redfin. "Maintenant, la demande est à la gamme de prix moyenne et inférieure. "Voici un aperçu de trois facteurs qui contribuent à la crise.

1. Volatilité boursière

Il n'est pas inhabituel pour les acheteurs haut de gamme de puiser dans leurs portefeuilles d'investissement pour financer des achats de maisons de luxe, soit en encaissant quelques actions ou en empruntant sur le portefeuille en utilisant un prêt sans but lucratif. qui utilise le portefeuille d'investissement en garantie. Historiquement, le logement haut de gamme est le plus durement touché par les replis boursiers. "Alors que vous montez le quintile de revenu, dans le top 10%, 5%, 1% du revenu, leur exposition aux actions augmente", a déclaré l'économiste en chef adjoint de CoreLogic, Sam Khater. "Pour la famille type, la majeure partie de leur capital est liée à la valeur nette de la maison, pas à l'équité boursière. C'est l'inverse pour les hauts revenus. "

Les deux premiers mois de cette année ont été très éprouvants à Wall Street, les investisseurs craignant une répétition du krach financier de 2008. La volatilité a laissé certains acheteurs potentiels de luxe prudents, et plutôt que de sauter maintenant avec toute la volatilité et l'incertitude - ici et sur les marchés financiers étrangers - de nombreux acheteurs de luxe ont décidé d'attendre et de voir ce qui se passera dans la seconde moitié de 2016 avant de prendre des décisions concernant l'entrée sur le marché immobilier.

2. Un dollar américain fort

Les acheteurs étrangers ont acheté 104 milliards de dollars dans l'immobilier américain - environ 8% du volume total des ventes de logements existants - au cours de la période d'un an se terminant en mars 2015, selon un rapport de la National Association of Realtors (NAR). Les acheteurs chinois, hongkongais et taïwanais ont été les premiers acheteurs étrangers de biens immobiliers, avec près de 29 milliards de dollars de chiffre d'affaires.

Maintenant, la demande des acheteurs étrangers s'affaiblit en réponse à un dollar américain fort (et à la faiblesse relative des autres monnaies), associée à des prix plus élevés pour ces acheteurs - une situation qui affecte grandement l'accessibilité des propriétés haut de gamme.En janvier, par exemple, le prix médian des maisons américaines existantes était 67% plus élevé qu'il y a un an pour les acheteurs du Brésil, en raison des changements dans le taux de change, selon NAR. Pour les acheteurs canadiens, le prix a augmenté de 27% et de 14% pour les acheteurs chinois.

3. Suroffre au Top

Au cours du premier trimestre 2016, le nombre de maisons de luxe sur le marché - défini comme le 5% le plus cher des maisons vendues dans un trimestre - a augmenté par rapport à l'année précédente, selon l'analyse de Redfin. Pour les maisons à vendre au-dessus de 1 million de dollars, il y a eu une augmentation de 3, 3% des stocks, à 70 962; maisons énumérées ci-dessus 5 millions de dollars étaient en hausse de 13,2%. "Il y a une offre excédentaire dans le haut de gamme, surtout dans certaines poches et certaines villes", a déclaré Richardson de Redfin. "Ils devraient s'envoler des étagères, mais ces maisons sont juste là. "

Des stocks plus importants, jumelés à des acheteurs de luxe plus nerveux, ont entraîné des baisses de prix dans l'ensemble du pays. À Los Angeles, par exemple, un 18 $. 8 millions de maisons vendues pour 10 millions de dollars au premier trimestre de cette année. Une maison de 14 millions de dollars à The Woodlands, au Texas, s'est vendue la moitié de ce prix - 7 millions de dollars. Au cours du même trimestre, la vente la plus coûteuse (à l'extérieur de New York) a été une propriété de 2,2 acres à North Laguna, en Californie, cotée pour 75 millions de dollars. Il s'est vendu 45 millions de dollars - une réduction de 40%.

The Bottom Line

Aux États-Unis, le prix de vente moyen des maisons de luxe américaines a diminué de 1, 1%, mais certains marchés ont été plus durement touchés que d'autres. À Miami Beach, par exemple, un excédent de développement de luxe, combiné à une diminution du nombre d'acheteurs étrangers, a entraîné une baisse de 13,7% des prix des maisons de luxe. À Austin et Boston - considérés aujourd'hui comme des marchés immobiliers chauds - les prix dans les 5% supérieurs ont chuté de près de 12%, tandis que dans le même temps, les prix pour les autres 95% du marché ont augmenté respectivement de 5,1% et 6,3% . Les prix de l'immobilier de luxe peuvent continuer à baisser alors qu'il y a de la volatilité dans le marché boursier, une offre excédentaire au sommet et les acheteurs étrangers sont capricieux.

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