Investisseurs immobiliers vient de terminer une année 2015 très réussie, mais il y a quelques raisons de douter de la durabilité de la hausse des valeurs immobilières. Malgré des années de flambée pour de nombreux marchés du logement métropolitain, certains s'inquiètent de l'irrationalité des prix de l'immobilier et des attentes des investisseurs.

Comprendre la performance immobilière

L'immobilier est un investissement unique. Il peut être touché et admiré et amélioré, contrairement à un stock ou une obligation. Il se déprécie également et nécessite une maintenance, contrairement à l'or. Cependant, la performance de l'immobilier est souvent résumée en termes de prix plutôt que de flux de trésorerie - comme dire qu'une entreprise a connu une bonne année parce que son cours a augmenté même si ses revenus et ses bénéfices n'ont pas suivi.

On suppose souvent que la hausse des prix des maisons est bonne pour l'économie mais, comme l'a prouvé 2003-2007, ce n'est pas un indicateur très utile. Les maisons et les appartements ont un prix de marché comme n'importe quel autre bien; les marchés ne célébreraient guère les prix des aliments en hausse de 10% chaque année. Si les prix de l'immobilier augmentent plus vite que la croissance des salaires, la possession et la location deviennent alors moins abordables et les dépenses devraient nécessairement baisser ailleurs dans l'économie.

La principale raison pour laquelle les gens achètent des biens est d'avoir un abri, pas de gagner de l'équité supplémentaire. Vivre dans une maison n'est pas un avantage accessoire; c'est la fonction principale. La plupart des locataires et des propriétaires bénéficient davantage lorsque les salaires augmentent plus rapidement que les paiements mensuels.

Il y a une nette dichotomie entre les bonnes nouvelles pour les investisseurs, qui veulent voir la hausse des prix des actifs, et les locataires / propriétaires, qui veulent des paiements mensuels plus bas. Il n'y a pas de loi immuable en économie qui fasse que les prix du logement augmentent toujours pendant les périodes normales; la valeur de l'immobilier est le produit des loyers, et non du potentiel de revente. Si une propriété - qu'elle soit commerciale ou résidentielle - peut obtenir des loyers plus élevés, le prix devrait augmenter, car davantage d'acteurs rivaliseront pour obtenir le droit de percevoir ces loyers. Si les loyers ne suivent pas les hausses de prix, le marché pourrait très bien se tourner vers une bulle.

L'immobilier a coulé le couvercle 2015 - Nominalement

Un sondage réalisé par le Centre conjoint des études sur l'habitation de l'Université Harvard a révélé que les valeurs immobilières procurent un meilleur retour sur investissement que le NASDAQ, le S & P 500, le Dow Jones, l'or ou le fonds commun de placement moyen. En termes nominaux, l'immobilier a détruit les actifs concurrents. Les recherches de Zillow ont montré une augmentation annuelle de 3.9% de la valeur des maisons aux Etats-Unis en novembre 2015.

L'année dernière a vu une augmentation énorme des prix des actifs sur plusieurs des principaux marchés immobiliers américains. Manhattan a battu son record du prix au pied carré en octobre, atteignant 1 500 $. New York a également enregistré des ventes record sur son marché du superluxe, dont plus de 20 ventes de plus de 30 millions de dollars.Entre le deuxième et le quatrième trimestre, le nombre de ventes d'appartements à Manhattan a augmenté de 37%. New York est l'une des rares villes à afficher un rapport prix / revenu en baisse.

Chicago a enregistré des investissements étrangers records sur son marché immobilier en 2015. Le total des nouvelles entrées de capitaux étrangers à Windy City a été supérieur à 3 dollars. 3 milliards, en gagnant facilement le précédent record de 2 $. En revanche, les investisseurs de Chicago ont enregistré des taux de capitalisation supérieurs à 5%, dépassant les 4,1% pour Manhattan et de 4,7% à San Francisco pour 2015. L'Illinois a perdu plus de population que tout autre État du pays au cours de l'année , avec une sortie nette de 105 000 personnes, ce qui explique en partie pourquoi les chiffres du rapport prix / revenu sont restés inchangés pour toutes les propriétés.

Peut-être qu'aucun marché n'a été aussi performant que Denver. La capitale du Colorado a connu 11 mois consécutifs de hausse des prix des logements en 2015, ce qui représente une augmentation de plus de 15,5% des prix des maisons Zillow. Le Denver Post a crédité des pénuries de stocks et un afflux important de nouveaux résidents avec l'appréciation. Cependant, les économistes avertissent que le manque d'accessibilité financière et la perspective d'une hausse des taux d'intérêt sont de grandes préoccupations pour les locataires et les acheteurs de maison en 2016.

Préoccupations au sujet d'une autre bulle?

Les analystes concernés ont des nuances en 2005 et 2006, alors que la bulle immobilière mondiale était la plus irrationnelle. Cependant, tout le monde n'est pas d'accord. Un expert new-yorkais a déclaré à CNBC: «Tout se vend vite, alors je ne vois pas comment il pourrait y avoir une bulle. Cela n'a pas vraiment de sens, car la vitesse de transaction a très peu à voir avec les fondamentaux sous-jacents. Ce qui est préoccupant, c'est que la solide performance de l'immobilier en Amérique pourrait reposer sur des années de taux d'intérêt très bas et une croissance de la productivité atone.

Certains sonnent l'alarme. Carl Icahn a déclaré à FOX Business que la dette subprime était pire en 2015 qu'elle ne l'était en 2007, et que la Réserve fédérale mérite d'être accusée d'avoir créé une seconde bulle immobilière, "qui pourrait être désastreuse".