Alors que vous vous préparez à acheter une maison, vous êtes probablement pris dans l'excitation d'un kaléidoscope de choix: fixateur supérieur ou clé en main? Petit condo au coeur de la ville ou tentaculaire maison en banlieue? Traditionnel ou contemporain? Brique ou stuc? Hypothèque à taux fixe ou à taux variable?

OK, alors peut-être que ce dernier n'est pas vraiment exaltant. Aussi ennuyeux soit-il, cependant, c'est une question que vous devrez vous poser - et répondre - à un moment ou un autre au cours du processus d'achat d'une maison. Quel type d'hypothèque devriez-vous choisir? Croyez-le ou non, votre décision pourrait faire ou défaire votre investissement (voir Obtenir une hypothèque dans votre 20s ).

La bonne nouvelle: vous n'êtes pas seul dans votre quête d'une hypothèque parfaite. Pour la deuxième année consécutive, les Millennials représentaient le plus grand groupe d'acheteurs de maisons en Amérique (32%), selon une étude de mars 2015 de la National Association of Realtors. Comme les membres de cette génération continuent d'inonder le marché immobilier, ils sont à l'origine de changements majeurs dans le secteur hypothécaire. Selon un rapport de recherche du Centre de recherche Pew de 2014 , les emprunteurs hypothécaires du millénaire exigent un processus de demande de prêt hypothécaire axé sur la technologie, un service en ligne rapide et des fermetures d'hypothèques plus rapides.

Mais avant de fermer votre nouvelle maison, vous devrez faire un devoir hypothécaire. Voici des informations sur les principaux types de prêts hypothécaires pour vous aider à prendre cette décision cruciale.

Prêts FHA

Les prêts au logement offerts par la Federal Housing Administration (FHA), connus sous le nom de prêts FHA, sont conçus pour les acheteurs de maison qui n'ont pas beaucoup d'argent à verser - c'est pourquoi les prêts FHA sont si attrayants pour Milllennials à court d'argent.

Les hypothèques traditionnelles de 30 ans, contrairement aux prêts FHA, exigent un acompte de 20% sauf si vous payez une assurance hypothécaire privée (PMI). Les prêteurs conventionnels exigent que vous payiez cette assurance si vous faites un petit acompte parce que vous êtes considéré comme un emprunteur à haut risque. PMI augmente votre paiement hypothécaire mensuel de 0. 25% à 2% du solde de votre prêt par an.

Avec un prêt FHA, cependant, vous êtes seulement tenu de verser un acompte de 3%, qui peut provenir d'un don ou d'une subvention. Cela signifie qu'il est possible d'obtenir un prêt FHA sans mettre un seul dollar de votre propre argent. De plus, les exigences de souscription ne sont pas aussi strictes avec ces prêts. En d'autres termes, si votre historique de crédit n'est pas parfait, un prêt FHA pourrait être votre meilleur pari.

Les prêts FHA ont perdu en popularité au cours des dernières années, alors que la Federal Housing Administration a continué d'augmenter ses coûts mensuels d'assurance hypothécaire (ce qui a entraîné des paiements mensuels plus élevés pour les propriétaires). Contrairement aux prêts classiques, les paiements d'assurance prêt hypothécaire sur les prêts FHA continuent tout au long de la durée du prêt.De nombreux emprunteurs ont trouvé qu'il était plus abordable de souscrire une hypothèque conventionnelle de 30 ans et de faire grimper l'indice PMI jusqu'à ce qu'ils atteignent 20% de la valeur nette de la maison.

Cependant, la FHA prend des mesures pour renverser la situation. En Janvier 2015, il a commencé à réduire les primes hypothécaires sur les prêts FHA d'une moyenne de 900 $ par an. Il semble que ses efforts fonctionnent, car les prêts FHA sont de nouveau en hausse, en particulier chez les accédants à la propriété. Au deuxième trimestre de 2015, les prêts FHA ont augmenté de 50% par rapport au trimestre précédent et ont augmenté de 46% par rapport à l'année dernière, selon RealtyTrac.

Hypothèques à taux fixe

Dans le monde des prêts hypothécaires conventionnels, l'hypothèque à taux fixe est le choix le plus prévisible et le plus simple pour les emprunteurs. C'est parce que le taux d'intérêt ne change pas pendant la durée de l'hypothèque. Par conséquent, les paiements de capital et d'intérêts que vous effectuez chaque mois ne changent jamais non plus. Bien que les hypothèques à taux fixe soient généralement établies comme un prêt de 30 ans, il est possible d'obtenir une hypothèque à taux fixe de 10 ou 15 ans.

Votre taux d'intérêt est immobilisé sur une hypothèque à taux fixe lorsque vous obtenez le prêt pour la première fois, et il reste le même jusqu'à ce que vous vendiez, refinanciez ou remboursiez le prêt. Cela signifie que si votre taux d'intérêt est de 4, 2% lorsque vous obtenez le prêt, 20 ans plus tard, le taux sera toujours de 4, 2% (si vous avez toujours l'hypothèque).

L'avantage d'une hypothèque à taux fixe est simple: il n'y a pas de surprises. Vous ne devrez jamais faire face à des paiements mensuels fluctuants qui varient avec les mouvements de taux d'intérêt. Même si l'inflation monte en flèche et que les taux hypothécaires grimpent à 20%, votre paiement mensuel reste le même. Cela vous permet de garder le contrôle de votre budget. Une hypothèque à taux fixe est généralement le meilleur choix si vous pensez que vous resterez dans une maison pendant plus de cinq ans, et c'est aussi un choix judicieux lorsque les taux d'intérêt augmentent. De plus, parce que ces hypothèques simples sont faciles à comprendre, elles sont idéales pour les acheteurs d'une première maison.

Cependant, vous payez une prime pour la prévisibilité du paiement. Les hypothèques à taux fixe sont généralement plus coûteuses que les hypothèques à taux variable (voir ci-dessous). Selon Bankrate. com, les taux hypothécaires moyens en 2014 étaient de 4,5% pour les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans contre 3,3% pour les cinq premières années d'un ARM 5/1 (le taux est fixe pour cinq ans et ajustable pour le reste 25 ans d'une hypothèque de 30 ans). Cela équivaut à des paiements mensuels de 1 000 $ sur une hypothèque de 200 000 $ avec un taux fixe de 30 ans (incluant le capital et les intérêts) contre 875 $ par mois pour la période de «lune de miel» du 5/1 ARM.

Hypothèques à taux ajustable

Si vous considérez les économies présentées dans l'exemple ci-dessus, vous pourriez être tenté de trouver un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). Mais les ARM comportent beaucoup d'incertitude. Bien qu'une hypothèque à taux variable puisse offrir un avantage financier important au début du prêt, vous pourriez en payer le prix fort.

Également appelé «prêt hypothécaire à taux variable» ou «prêt hypothécaire à taux variable», un ARM est une hypothèque dont le taux d'intérêt change avec le temps.Avec un ARM, votre taux d'intérêt initial est généralement fixé pour une période de temps, et ce taux d'intérêt «teaser» est souvent inférieur au taux du marché. Après une certaine période de temps spécifiée dans votre contrat (parfois appelée période de «lune de miel» mentionnée ci-dessus), le taux d'intérêt de votre prêt s'ajuste ou se réinitialise régulièrement, parfois aussi souvent que tous les mois. Ces ajustements changeront vos paiements hypothécaires mensuels, aussi. Par exemple, le taux d'intérêt initial d'un ARM 2/28 est fixé pour une période de deux ans, puis réinitialisé à un taux variable pour les 28 années restantes de l'hypothèque de 30 ans.

Lorsque vous avez un ARM, vos versements hypothécaires mensuels peuvent augmenter fortement pendant la durée du prêt. En aussi peu qu'un an, un ARM de 6% peut monter jusqu'à 11% ou plus si les taux d'intérêt sont en hausse. Beaucoup de propriétaires ayant des ARM ont perdu leur maison dans le récent accident de logement parce que leurs paiements ont continué d'augmenter. Ces emprunteurs ne pouvaient pas vendre ou refinancer pour sortir de leur prêt, et finalement la valeur de leurs maisons est tombée à moins que le montant qu'ils devaient sur l'hypothèque. Pour couronner le tout, les hypothèques à taux variable peuvent être extrêmement difficiles à comprendre, ce qui en fait un choix douteux pour les primo-accédants.

Du côté positif, les ARM vous permettent de profiter de la baisse des taux d'intérêt sans avoir à refinancer. C'est aussi une option viable et abordable si vous prévoyez de rester dans une maison pendant un an ou deux.

The Bottom Line

Déterminer le type d'hypothèque qui vous convient le mieux dépend d'un certain nombre de facteurs, de la taille de l'acompte que vous pouvez vous permettre et de votre flux de trésorerie mensuel à l'état actuel du marché. Bien que vous soyez tenté de parcourir le Web pour trouver la réponse, les taux hypothécaires changent constamment, alors il vaut mieux se tourner vers les experts. Parlez à au moins deux courtiers hypothécaires ou prêteurs différents et discutez de votre situation unique. Ces professionnels peuvent vous offrir des conseils, expliquer vos options et vous aider à choisir l'hypothèque la mieux adaptée à vos besoins spécifiques.

Voir

Principes de base des prêts hypothécaires et Comment acheter des taux hypothécaires pour plus d'informations. Donc, vous ne manquez pas les programmes spéciaux si c'est votre premier achat de maison, consultez également Crédits pour les acheteurs d'une première maison .