Une hypothèque inversée est un véhicule de financement complexe et quelque peu controversé. C'est peut-être la raison pour laquelle les hypothèques à conversion résidentielle (HECM), la plus populaire, sont réglementées par le ministère fédéral du Logement et du Développement urbain (HUD), qui vise à créer des collectivités fortes, durables et inclusives. », Et le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB). Le CFPB, en tant qu'organisme de réglementation des produits et services financiers destinés aux consommateurs, accepte et étudie les plaintes des consommateurs concernant les prêts hypothécaires inversés et mène des études sur la mesure dans laquelle les prêts hypothécaires inversés servent bien les consommateurs. La Federal Housing Administration (FHA), qui assure les HECM, fait partie du HUD. Les gouvernements des États imposent également des règlements sur les prêteurs hypothécaires inversés et les emprunteurs.

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Jetons un coup d'œil aux règlements clés qui vous affecteront si vous voulez obtenir un HECM. (Premièrement, lisez Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé? pour connaître les principes de base.)

Montants du prêt

La loi fédérale limite à 625 $ le montant qu'un emprunteur peut emprunter par l'intermédiaire d'un HECM, 500 ou la valeur estimative de la maison, selon le moindre. La taille du prêt est également basée sur l'âge de l'emprunteur (s) ou de son «conjoint éligible non emprunteur», qui est plus jeune, et sur le taux d'intérêt du prêt. Le montant total que vous pouvez emprunter immédiatement après la clôture est appelé la limite principale. La limite principale augmente chaque mois, après prise en compte du taux d'intérêt hypothécaire et de la prime d'assurance hypothécaire mensuelle.

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Vous ne pouvez pas emprunter au-delà de votre limite, évidemment, mais vous pouvez rester chez vous jusqu'à ce que survienne un des événements qui rendent l'hypothèque inversée due et payable. Un propriétaire de 75 ans ayant un taux d'intérêt prévu de 7 75% et une maison évaluée à 165 000 $ (bien que la limite d'hypothèque locale soit de 151 725 $) aurait un principal initial affecté par ce chiffre de 151 725 $ et ont donc une limite principale initiale de 84 055 $ 65, selon HUD. Le taux d'intérêt est «attendu» puisque la plupart des prêts hypothécaires inversés ont des taux ajustables, ce qui fait qu'il est difficile de savoir à l'avance quel sera l'intérêt réel au fil du temps.

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Le prêteur réduit ensuite le capital initial par les frais de prêt que l'emprunteur paie avec le produit de l'hypothèque inversée, tels que les frais de constitution et la prime d'assurance hypothécaire initiale. Si le prêt est utilisé pour des réparations immédiates ou nécessite une espérance de vie (c'est-à-dire des fonds destinés à payer vos impôts fonciers et l'assurance habitation, si vos actifs ne suffisent pas), la limite principale initiale est réduit également par ces montants. Les propriétaires ne peuvent pas emprunter plus de 60% de la limite dans la première année du prêt.

Plans de versements

Les emprunteurs peuvent choisir comment recevoir des paiements de prêt à partir de la limite principale initiale nette.La seule option avec un taux d'intérêt fixe est une seule somme forfaitaire de déboursement, un paiement unique et important. Ce cours peut être risqué si l'emprunteur n'est pas bon dans la gestion de l'argent, d'autant plus que cela peut également le rendre la cible d'escroqueries (voir Méfiez-vous de ces escroqueries hypothécaires inversées ).

Il existe cinq types de paiements avec un taux d'intérêt variable:

• Les plans de paiement de la permanence prévoient des versements mensuels égaux tant qu'au moins un emprunteur réside dans la propriété en tant que résidence principale. Le calcul du paiement mensuel suppose que l'emprunteur vivra jusqu'à 100 ans, mais si l'emprunteur vit plus longtemps, il continuera à recevoir les mêmes versements mensuels.
• Les plans de paiement à terme fournissent également des paiements mensuels égaux, mais ils ont une date d'arrêt prédéterminée. Les emprunteurs sont autorisés à dépasser la limite principale avec un plan à terme si le taux d'intérêt réel du prêt finit par être supérieur au taux prévu qui a été calculé à la clôture.
• Une ligne de crédit augmente au fil du temps et permet aux propriétaires d'avoir accès à des fonds hypothécaires inversés au besoin, ce qui signifie qu'ils ne paient que des intérêts sur les sommes qu'ils finissent par emprunter. La durée d'occupation modifiée
• combine des paiements mensuels fixes plus petits à vie avec une marge de crédit plus réduite. Le terme modifié
• combine des paiements à terme mensuels plus petits avec une marge de crédit plus petite (plus petite que l'obtention d'un paiement à terme ou d'une marge de crédit). Vous pouvez modifier votre plan de paiement pendant la durée du prêt, tant que vous restez dans la limite principale. Notez que si un seul des conjoints est l'emprunteur, le conjoint survivant ne peut recevoir aucun paiement après le décès de l'emprunteur. Cela pourrait être une raison de choisir l'option de paiement forfaitaire (voir

Hypothèque inversée: Votre veuve (er) pourrait-elle perdre la maison? ). Frais de prêt

Tout prêteur souhaitant offrir des prêts hypothécaires HECM doit obtenir l'approbation de la FHA - et doit se conformer aux règlements fédéraux concernant les frais de prêt.

Les frais de montage maximum, qui permettent aux prêteurs d'obtenir des prêts hypothécaires, sont fondés sur une échelle mobile pour les maisons d'une valeur maximale de 400 000 $. Ces frais peuvent s'élever à 2 500 ou 2% des premiers 200 000 $. valeur estimative de la propriété (selon le montant le plus élevé) et 1% des 200 000 $ suivants. Les frais ne peuvent dépasser 6 000 $, même pour les maisons d'une valeur supérieure à 400 000 $. Si la valeur estimative de votre maison est de 300 000 $, pas plus de 5 000 $ en frais d'origination. Si la valeur estimative de votre maison est de 100 000 $, vous ne devriez pas payer plus de 2 500 $.

Le gouvernement ne limite pas ce que les prêteurs peuvent imputer aux frais de règlement, aussi appelés frais de clôture. et l'inspection de la maison. Certains prêteurs offrent de payer ces coûts pour vous, mais vous facturer un taux d'intérêt plus élevé. Dans cette situation, demandez au prêteur de vous donner deux devis, l'un basé sur vous payant les frais de clôture et l'autre sur la base du prêteur qui les paie.

Le gouvernement ne limite pas non plus les frais de tiers tels que les frais d'enregistrement et les taxes hypothécaires, mais vous pouvez contacter votre évaluateur d'impôt foncier local pour vous assurer que les frais du prêteur sont exacts.

Le gouvernement limite les frais de service mensuels que les prêteurs peuvent vous facturer à 30 ou 35 $ par mois, selon votre type de prêt. Ces frais sont censés couvrir les frais du prêteur pour vous envoyer les relevés de compte et le produit du prêt, et s'assurer que vous avez payé l'assurance habitation et les taxes foncières au besoin. Le prêteur ajoute ces frais mensuels à votre solde de prêt chaque mois; il est également pris en compte dans combien vous pouvez emprunter (la limite principale). Si un prêteur ne facture pas de frais de service, il peut demander un taux d'intérêt plus élevé pour couvrir ses frais de service.

Lorsque vous magasinez pour un prêteur, vous pouvez utiliser l'outil de recherche du gouvernement pour trouver des entreprises agréées par la FHA (et en lire plus à ce sujet dans

Trouver les meilleures sociétés d'hypothèques inversées ). Pieds froids

Les prêts hypothécaires inversés ont une période de réflexion de trois jours ouvrables pendant laquelle les propriétaires peuvent annuler la transaction sans pénalité. Ce droit est également appelé «droit d'annuler» ou «droit de résiliation. "Si vous exercez ce droit, le prêteur doit rembourser tous les montants que vous avez dépensés pour le financement du prêt. Assurez-vous d'annuler par écrit et d'envoyer votre avis par une méthode qui vous permet de prouver quand vous l'avez envoyé et quand le prêteur l'a reçu.

The Bottom Line

Les hypothèques inversées sont un produit complexe, et les règles qui les régissent sont également compliquées. (Pour plus de détails, voir

Directives pour les prêts hypothécaires inversés FHA.) Gardez à l'esprit que si vous obtenez une hypothèque inversée propriétaire ou à usage unique au lieu de l'hypothèque HECM plus commun décrite ici, les règlements seront quelque peu différent; lire sur ceux avec Quels sont les différents types de prêts hypothécaires inversés?