Après la Grande Récession, un acompte minimum de 20% est devenu la norme de l'industrie pour les hypothèques jumbo. Aujourd'hui, cependant, les prêteurs assouplissent l'exigence d'acompte de 20% sur jumbos - en particulier pour HENRYs («hauts revenus, pas encore riches»), qui ont tendance à être des professionnels plus jeunes avec beaucoup de crédit et de revenus.

Prêts Jumbo

Les Prêts Jumbo sont des prêts hypothécaires qui dépassent les limites de prêt conformes. Pour 2016, cela représente 417 000 $ dans la plupart des marchés immobiliers et jusqu'à 721 050 $ dans quelques marchés du logement à coût élevé, comme Honolulu, Hawaii. Ces prêts ne sont pas conformes aux restrictions de prêt, ils ne sont donc pas soutenus par Fannie Mae ou Freddie Mac. Parce que les prêteurs assument plus de risques sur ces prêts, ils imposent généralement des exigences de crédit plus strictes et facturent des taux d'intérêt plus élevés pour compenser leur exposition financière. Pour en savoir plus, consultez la section Guide rapide des hypothèques jumbo et Quelles sont vos options pour les hypothèques à gros capital?

Revenu Riche, Espèces Faibles

Le terme «HENRY» fait référence à un segment de personnes ou de familles qui gagnent entre 250 000 $ et 500 000 $ par année, mais qui n'ont pas beaucoup d'argent gauche après avoir payé pour les impôts, les frais de logement, la scolarité et mettre de l'argent de côté pour la retraite et les comptes d'épargne des collèges. Sans beaucoup d'argent, ces emprunteurs n'auront peut-être pas l'argent nécessaire pour couvrir une grosse mise de fonds - 20% d'un prêt hypothécaire de 1 million de dollars, après tout, pourrait les empêcher de se qualifier pour l'hypothèque qu'ils désirent.

Les prêteurs regardent au-delà des liquidités

Alors qu'une baisse de 20% était la norme post-récession sur les hypothèques jumbo, un nombre croissant de prêteurs sont maintenant prêts à approuver des prêts jumbo avec aussi peu que 10% de baisse. et même plus bas, dans certains cas - si l'emprunteur a des actifs et des revenus adéquats. Une histoire récente dans le Wall Street Journal, par exemple, a mis en évidence un emprunteur de New York qui avait une bonne cote de crédit et huit ans à un emploi bien rémunéré, mais seulement assez d'argent pour un acompte de 10% sur 1 million de dollars. maison. Même avec le versement initial bas, l'emprunteur a été approuvé pour le prêt en raison de ses revenus et de ses actifs.

Quel est le ratio Loan-to-Value?

Les prêteurs accordent une attention particulière au montant de l'acompte, car il affecte le ratio prêt-valeur (LTV) - une évaluation du risque de prêt qui compare le montant du prêt avec la valeur estimative de la maison. Il est calculé en divisant le montant du prêt par le moindre de la valeur estimée de la maison ou du prix d'achat. Plus l'acompte est élevé, plus le LTV est faible (et vice versa).

Voici un exemple: Disons que vous achetez une maison de 200 000 $. Si vous réduisez de 20% (40 000 $), le ratio LTV serait de 80% (160 000 $ 200 200 000 $ = 8). Si vous ne retenez que 10% (20 000 $), cependant, le ratio LTV serait de 90% (180 000 $ 200 200 000 $ =.9). Les emprunteurs dont le LTV est faible sont considérés comme moins risqués car ils ont plus d'équité dans leurs maisons, ce qui les rend moins susceptibles de faire défaut. Et, si un emprunteur finit par défaut, le prêteur aura plus de facilité à vendre la maison en forclusion pour au moins autant que ce qui est dû pour l'hypothèque.

The Bottom Line

Les nouveaux produits de prêt des banques, des coopératives de crédit et des prêteurs en ligne offrent des hypothèques jumbo avec des LTV allant jusqu'à 90%, ce qui est une excellente nouvelle pour HENRYs. Pour compenser le risque supplémentaire, les emprunteurs finissent généralement par payer un taux d'intérêt plus élevé. La différence de taux d'intérêt entre un acompte de 20% et un acompte de 10%, par exemple, pourrait être d'environ un quart à trois huitièmes de point de pourcentage, selon Brian Scott Cohen, un banquier privé Wells Fargo basé à New York. York City.

Les prêteurs qui offrent des prêts jumbo LTV élevés peuvent nécessiter 12 mois de réserves. Bonne nouvelle pour HENRYs: La plupart vont permettre aux soldes de comptes de retraite de prendre en compte la décision - à condition qu'ils puissent être liquidés.

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