Si vous cherchez à acheter une maison avec moins de 20% de baisse, il y a de fortes chances que vous deviez payer une assurance hypothécaire en plus de votre intérêt et de votre capital. Il pourrait sembler qu'un prêt FHA serait une meilleure affaire, mais si vous avez besoin d'une assurance hypothécaire, ce n'est peut-être pas le cas.

Deux types d'assurance hypothécaire

Tout d'abord, il est important de comprendre les deux principaux types d'assurance hypothécaire (ne pas confondre avec l'assurance-vie hypothécaire). Les deux sont déclenchés si vous ne pouvez pas mettre 20% du coût de la maison lorsque vous prenez l'hypothèque.

Si vous faites une demande de prêt conventionnel, la banque vous fera souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Comme son nom l'indique, votre prime est versée à une entreprise privée qui rembourse la banque si vous cessez de payer votre hypothèque. Lorsque vos paiements d'hypothèque montrent que votre équité dans la maison atteint 22%, vous pouvez avoir la politique annulée. Voir Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée pour plus d'informations.

Dans le cas d'un prêt de la Federal Housing Administration (FHA), vous payez des primes d'assurance hypothécaire (MIP) à une entité gouvernementale, ce qui protège les prêteurs agréés contre les emprunteurs défaillants.

Lorsque la plupart des prêteurs ont commencé à durcir leurs normes de souscription à la suite de la crise financière, les emprunteurs ont commencé à se tourner vers les prêts FHA. Avec ses faibles exigences de mise de fonds - aussi peu que 3,5% - et sa volonté d'accepter des scores de crédit relativement bas, l'agence a offert une option viable aux propriétaires à revenu faible ou modeste.

La FHA resserre les vis

Une série de hausses de primes FHA ces dernières années a enlevé une partie de l'éclat de ces hypothèques populaires. Depuis la dernière augmentation en 2013, les emprunteurs ayant un prêt de 30 ans et une baisse de 10% doivent maintenant payer 1, 3% en primes annuelles d'assurance hypothécaire. Et c'est au-dessus d'une prime hypothécaire initiale valeur de 1. 75% du montant du prêt.

La FHA a également inversé sa politique d'annulation des primes annuelles une fois que le ratio prêt-valeur a été réduit à 78%. Si vous mettez au moins 10% à la clôture, vous devez maintenant vous soucier de MIP pour au moins les 11 premières années de votre prêt. Et si vous avez contribué moins que cela lorsque vous avez acheté votre maison, la prime reste avec vous pour la durée du prêt.

Le graphique suivant montre les primes d'assurance hypothécaire annuelles (MIP) actuelles pour les prêts FHA.

Hypothèques avec des durées supérieures à 15 ans

Hypothèques avec des durées inférieures ou égales à 15 ans

Source: Département américain du logement et du développement urbain

Coûts des PMI hypothécaires conventionnels Moins

Ces nouvelles restrictions une hypothèque conventionnelle avec PMI - si vous pouvez en obtenir un - une meilleure négociation dans de nombreux cas. Le paiement moyen d'assurance hypothécaire privée est compris entre 0.3% et 1. 15% du prêt chaque année, sans frais initiaux. Dans la plupart des cas, vous pouvez demander l'annulation de PMI une fois que vous avez atteint 22% de l'équité dans la maison.

Regardons deux propriétaires avec une hypothèque de 250 000 $ sur 30 ans: l'un contracte un prêt FHA avec 5% de baisse et l'autre obtient un prêt conventionnel presque identique. En supposant un taux PMI de 0,8%, celui avec assurance privée permettra d'économiser plus de 1 000 $ chaque année en paiements inférieurs. Une autre grande différence: L'emprunteur avec l'hypothèque conventionnelle peut annuler la prime une fois qu'il ou elle acquiert assez de capitaux propres.

Le seul facteur qui donne encore à la FHA un avantage sur la plupart des autres prêts immobiliers: la facilité de qualification. Si votre pointage de crédit vous interdit d'obtenir un prêt ailleurs, une augmentation des frais d'assurance hypothécaire pourrait être quelque chose que vous pouvez vivre avec. Une autre option consiste à prendre un prêt FHA et, une fois que vous reconstruire votre crédit, essayez de refinancer avec une hypothèque conventionnelle.

The Bottom Line

À la lumière des récentes hausses de primes d'assurance, il vaut la peine de rechercher vos options avant de souscrire un prêt FHA si vous envisagez de rembourser moins de 20% sur votre maison. Mais si un prêt garanti par le gouvernement est votre seul moyen d'accéder à la propriété, cela peut être un sacrifice qui vaut la peine d'être fait.