Vous avez peut-être entendu dire que des «prêts gouvernementaux» sont disponibles pour les futurs propriétaires qui sont aux prises avec un mauvais crédit et / ou des antécédents de faillites ou de saisies. En réalité, cependant, ce n'est pas si simple.

Le gouvernement fédéral n'est pas dans le secteur des prêts au logement. Cependant, dans le but de promouvoir l'accession à la propriété - en particulier pour les Américains à faible revenu -, il peut être prêt à vous garantir une hypothèque si vous avez un crédit moins qu'optimal. En d'autres termes, le gouvernement promet au prêteur qu'il remboursera le prêt si vous ne le faites pas.

FHA contre HUD

L'agence du gouvernement fédéral chargée d'encourager l'accession à la propriété individuelle est le US Department of Housing and Urban Development (HUD) à travers un de ses bureaux, la Federal Housing Administration ). Alors que HUD fait certaines garanties de prêt, elle se concentre sur les logements multifamiliaux, pas sur les maisons individuelles (à l'exception des garanties d'emprunt de l'article 184 du HUD, qui ne sont disponibles qu'aux Amérindiens achetant des maisons ou d'autres biens immobiliers). C'est uniquement la FHA qui assure les hypothèques pour les acheteurs de maisons unifamiliales.

Se qualifier pour un prêt FHA

Pour obtenir un prêt hypothécaire garanti par la FHA, vous devez vous adresser à un prêteur agréé par la FHA, généralement une banque. Une chose qui rend un prêt hypothécaire garanti par la FHA particulièrement attrayante est que si vous avez un score FICO d'au moins 580, vous êtes seulement obligé de déposer 3. 5% du prix d'achat en espèces.

Si votre score FICO est inférieur à 580, vous devrez toutefois obtenir 10% du prix d'achat pour l'acompte. Pourtant, c'est mieux que le 14. 8% du prix d'achat que l'acheteur moyen a mis à la fermeture l'année dernière. La recherche de RealtyTrac montre qu'au premier trimestre de 2015 (les données les plus récentes disponibles), le montant moyen payé à la clôture d'une hypothèque conventionnelle était de 72 590 $, alors que l'assurance FHA moyenne ne remboursait que 7 069 $.

Ne vous méprenez toutefois pas sur les prêts assurés par la FHA pour des prêts «faciles», conseille Dennis Geist, expert en prêts hypothécaires chez FHA, directeur de l'engagement chez Treliant Risk Advisors à Washington, DC «Il y a une idée fausse que les prêts FHA sont subprime. Rien ne pourrait être plus loin de la vérité ", dit Geist. "Bien que les prêts FHA fournissent des directives de qualification flexibles, y compris des scores de crédit plus bas et des ratios d'endettement plus élevés, la capacité démontrée de rembourser est un facteur important dans l'approbation de tout prêt FHA. "

Si votre score FICO est inférieur à 580, obtenir un prêt garanti par la FHA peut être difficile, ajoute Geist. "L'approbation des emprunteurs dont les notes de crédit se situent entre 500 et 580 est soumise à des exigences de mise de fonds plus élevées et à un examen de souscription supplémentaire", explique Geist."Il est important de noter que le" crédit non traditionnel "ne peut pas être utilisé pour compenser un crédit" traditionnel "négatif. "

Il ajoute que même si vous pouvez voir des informations contenant de l'espoir pour les prêts assurés par la FHA à des acheteurs potentiels avec des scores de crédit de moins de 500, les chances que cela se produise réellement sont nulles.

Un autre avantage d'un prêt assuré par FHA est que, contrairement aux conditions d'un prêt bancaire conventionnel, un prêt FHA vous permet d'obtenir l'argent nécessaire pour l'acompte en cadeau d'amis, de famille ou d'un organisme de bienfaisance. La FHA permettra même au vendeur de payer vos frais de clôture, mais si elles le font, il peut augmenter le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire, car ne pas avoir assez d'argent pour l'acompte vous rend moins digne de prêt.

Un inconvénient?

Avant de décider de recourir à un prêt garanti par la FHA, tenez compte des inconvénients. Tout d'abord, vos options sont plus limitées qu'avec une hypothèque conventionnelle, car vous ne pouvez faire affaire qu'avec un prêteur approuvé par la FHA. Cela limite votre capacité à magasiner pour les taux et les conditions les plus favorables. "Une comparaison minutieuse et complète des produits de prêt, des frais et de l'assurance prêt hypothécaire est une étape importante dans la détermination du produit de prêt qui vous convient le mieux", souligne M. Geist.

Les prêts assurés par la FHA ont plafonné le montant du prêt qui varie selon la région. Le montant maximal absolu que la FHA assurera est de 625 000 $, ce qui dans les grandes régions métropolitaines peut être limitant. En outre, de nombreux développements de condos ne sont pas approuvés par la FHA, donc certaines options de logement moins chères sont à la table pour vous avec un prêt FHA.

Considérez également que même si l'argent nécessaire à l'avance peut être faible, les primes d'assurance FHA requises augmenteront considérablement vos versements hypothécaires mensuels, puisque vous contribuez à un fonds de réserve HUD qui est utilisé pour rembourser les banques lorsqu'une FHA -hypothèque garanti va mal. Et les paiements d'assurance hypothécaire peuvent ne pas toujours être déductibles d'impôt, selon votre revenu.

À l'avance, vous paierez une prime d'assurance hypothécaire (UFMIP) de 1,75% du montant du prêt de base. Ensuite, sur une hypothèque de 30 ans, qui est le terme de prêt FHA le plus commun, la prime annuelle peut aller aussi haut que. 85% du montant du prêt si vous choisissez l'option d'acompte la plus basse. À l'extrémité opposée, sur un prêt de 15 ans avec 10% ou plus de baisse, la prime tombe à. 45%.

C'est pourquoi certains bénéficiaires de la garantie de prêt FHA cherchent plus tard à refinancer leurs propriétés avec un prêt bancaire classique une fois que leurs antécédents de crédit s'est amélioré. Pour ce faire, et dire au revoir aux paiements d'assurance hypothécaire FHA, vous devrez obtenir l'approbation de la FHA. "L'assurance hypothécaire FHA se poursuit pendant toute la durée du prêt", explique Geist, "donc la principale raison de refinancer un prêt assuré par FHA avec un prêt conventionnel serait d'éliminer l'assurance hypothécaire et / ou de réduire la durée du prêt . "

À la hausse, cependant, est le fait que les prêts hypothécaires assurés par la FHA sont assumables, ce qui signifie que celui qui achète votre prochaine propriété peut vous reprendre, alors que les prêts hypothécaires classiques ne le sont généralement pas.

"Un prêt FHA supposé pourrait créer un avantage compétitif quand il est temps de vendre, surtout si les taux d'intérêt actuels sont plus élevés que le taux existant sur le prêt FHA", explique Geist. "Les coûts de prise en charge sont également inférieurs aux coûts associés à un nouveau prêt. "Donc, votre prêt FHA pourrait potentiellement être une incitation si vous vous trouvez à vendre sur un marché d'acheteurs avec des taux d'intérêt en hausse.

Le résultat

Les prêts garantis par la FHA font partie du mandat de HUD d'encourager l'accession à la propriété. HUD lui-même ne fait pas de garanties de prêt pour les maisons individuelles, à l'exception des garanties d'emprunt HUD article 184, qui sont disponibles uniquement pour les Amérindiens achetant des maisons ou d'autres biens immobiliers. Si vous avez un crédit raisonnablement bon, mais sont à court de fonds pour un acompte, un prêt assuré par FHA peut vous aider à devenir propriétaire. Mais en raison des limites sur le prix de l'immobilier, le type de logement, et les choix de prêt - plus le coût supplémentaire de l'assurance hypothécaire - vous êtes probablement mieux avec une hypothèque conventionnelle si vous avez suffisamment d'argent en main. Tout se résume à explorer pleinement vos options et à faire le calcul des coûts initiaux et à vie de chaque prêt que vous envisagez.

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7 choses à savoir sur les prêts hypothécaires FHA, les normes minimales de la FHA et Principales raisons de demander un prêt FHA.