Le retournement de logements est à son plus haut niveau depuis 2007, grâce à la hausse des prix des logements et à la disponibilité accrue des financements. Qui plus est, une offre limitée de logements aide les palmes à réaliser des profits plus élevés qu'elles ne l'étaient après la crise du logement, alors que les saisies ont inondé le marché.

Bien que l'achat, la réparation et la revente rapide des propriétés puissent être lucratifs, il faut beaucoup plus d'argent pour acheter une maison que pour acheter simplement une maison dans laquelle on veut vivre. Non seulement vous avez besoin de l'argent pour devenir propriétaire. propriétaire, vous avez également besoin de fonds de rénovation plus l'argent pour payer les taxes foncières, les services publics, les assurances et les intérêts sur les prêts à partir du jour où la vente se termine par le travail de réadaptation et jusqu'au jour de la vente. Taux d'imposition à court terme des gains en capital de 10% à 39. 6%, en fonction de votre tranche d'impôt fédéral sur le revenu, permettra de réduire les bénéfices que vous gagnez sur les propriétés que vous retournez dans un an ou moins.

Si vous n'avez pas d'argent à investir, il n'est pas facile de se lancer dans la maison. Ce n'est pas en 2005, quand quelqu'un qui pourrait brouillard un miroir pourrait obtenir une hypothèque avec rien en bas. Même avec un acompte, vous paierez plus lorsque vous empruntez pour financer un flip que lorsque vous empruntez pour acheter une résidence principale: Les prêteurs voient le renversement comme une proposition plus risquée.

De plus, de nombreux prêteurs ne travailleront pas avec des nageoires inexpérimentées. Ils voudront voir que vous avez réussi à retourner au moins une maison et ne fera pas d'exceptions. D'autres vont travailler avec un flipper inexpérimenté, mais facturera des frais plus élevés jusqu'à ce que cette personne développe un bilan positif. (Voir 5 erreurs qui font que la maison retourne un flop .)

Si vous êtes intéressé à retourner des maisons, mais n'êtes pas un acheteur entièrement en espèces, voici quelques options pour financer l'entreprise.

1. Obtenir un prêt d'argent dur

Les experts ne s'entendent pas sur ce que signifie exactement «argent dur». Certains disent que cela fait référence au fait que c'est beaucoup plus cher que le financement traditionnel et qu'il a des termes «plus durs». D'autres disent que c'est parce qu'il finance des maisons «difficiles» à financer par les prêteurs conventionnels. D'autres encore disent que le terme décrit la garantie pour le prêt: un actif dur, qui dans ce cas est l'immobilier.

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Fonctionnement de ces prêts

Les prêts en argent dur ont généralement une durée de moins d'un an et des taux d'intérêt de 12% à 18%, plus deux à cinq points. Un point est égal à 1% du montant du prêt, donc si vous empruntiez 112 000 $ et que le prêteur vous facturait deux points, vous paieriez 2% de 112 000 $ ou 2 240 $. Plutôt que de payer des points à la clôture, Avec un prêt hypothécaire conventionnel, vous pouvez ne pas avoir à payer de points jusqu'à ce que la maison vende, ce qui peut vous aider à financer un flip sans mettre de votre propre argent.

Les prêteurs en argent dur basent le montant que vous pouvez emprunter sur la valeur après rénovation (ARV) de la maison. Si une maison coûte 80 000 $ mais que l'ARV est de 160 000 $ et que vous pouvez emprunter jusqu'à 70% d'ARV, vous pouvez emprunter 112 000 $. Après avoir payé le prix d'achat de 80 000 $, il vous en reste 32 000 $ pour les frais de clôture, les frais de prêteur, la réadaptation, les coûts de possession et les frais de vente tels que les commissions d'escale, de marketing et d'agent immobilier. Si vous pouvez vous en tenir à ce budget, vous n'aurez pas besoin d'argent de poche pour retourner la maison.

Brian Davis, cofondateur de SparkRental et investisseur immobilier de 15 propriétés, affirme qu'il est possible d'éviter de payer les frais de clôture en négociant pour que le vendeur les paie.

Les points de 2 240 $ occuperont une part importante de ce budget de 32 000 $, et si vous payez 15% d'intérêt pendant six mois, votre coût total d'intérêt sur 112 000 $ sera de 8 400 $. Les prêteurs d'argent dur s'attendent généralement à recevoir des paiements mensuels d'intérêt seulement pendant que le prêt est en cours, mais certains peuvent permettre à l'intérêt de s'accumuler et ne pas exiger qu'il soit payé jusqu'à ce que le flip soit terminé. Après ces deux grosses dépenses, vous aurez juste 21 $, 360 pour tout le reste - moins si vous deviez payer les frais de clôture. Mais si la maison se vend vraiment à 160 000 $, vous prévoyez un bénéfice de 48 000 $, moins les taxes, pour six mois de travail, potentiellement sans avoir à écrire un seul chèque sur votre propre compte bancaire.

Hard Money vs prêts conventionnels

Lucas Machado, président de House Heroes, un groupe d'investisseurs immobiliers qui répare et retourne des maisons en mauvais état dans le sud de la Floride et finance des prêts d'argent dur, dit les prêts d'argent dur sont les plus moyen populaire et le plus rapide pour obtenir de l'argent pour un flip puisqu'il n'y a pas de bureaucratie bureaucratique.

"Les propriétés en mauvais état ne satisfont pas aux critères du financement hypothécaire traditionnel. Les prêteurs d'argent dur, en revanche, s'attendent à prêter sur des maisons en mauvais état », explique Machado. Contrairement aux prêteurs conventionnels tels que les banques, ils ne sont pas liés par des lignes directrices concernant la condition de la propriété ou par des qualifications de l'emprunteur tels que les ratios dette-revenu et les scores de crédit. <

"Les prêteurs d'argent dur décident d'accorder ou non le prêt en évaluant la solidité de la transaction et la fiabilité du flipper à domicile", explique M. Machado. Si les coûts d'achat et de réparation par rapport à la valeur de revente ont un sens et que le flipper est digne de confiance, un prêteur d'argent dur fera le prêt. "Si le flipper par défaut, le prêteur d'argent dur peut forclose, prendre possession de la maison et la vendre de façon rentable par leurs propres moyens. "

Dans certains cas, les prêteurs d'argent dur voudront voir des documents tels que des déclarations de revenus, des relevés bancaires et des rapports de crédit, mais cela dépend du prêteur. Une autre différence entre les prêteurs conventionnels et les prêteurs d'argent dur est que ces derniers ne se soucient pas si les fonds d'acompte sont empruntés.

Un prêteur d'argent dur, similaire à une banque, détiendra le premier privilège sur la maison jusqu'à ce que l'emprunteur rembourse le prêt, mais l'emprunteur sera le propriétaire et tiendra l'acte, explique Mat Trenchard, directeur des acquisitions chez Senna House Buyers, l'une des plus grandes entreprises d'achat de maisons à Houston.

Où chercher des prêteurs

Un seul endroit pour trouver un prêteur d'argent dur est en ligne.

Lima One Capital travaillera avec de nouveaux palmes et prêtera jusqu'à 90% de l'emprunt / coût jusqu'à 70% du prêt-à-ARV. Les frais et les taux d'intérêt diminuent avec l'expérience de retournement d'un emprunteur. Lima One prête dans la plupart des états; les taux et les frais varient selon l'état. En général, attendez-vous à payer des frais d'origination de 3,5% et un taux d'intérêt de 12% si vous avez effectué jusqu'à un flip au cours des 24 derniers mois; un frais d'origination de 3% et un taux d'intérêt de 11% avec deux à quatre flips sous votre ceinture; et des frais d'émission de 2% et un taux d'intérêt de 9,99% avec cinq virements complétés ou plus. Les emprunteurs ayant des scores de crédit inférieurs à 680 pourront emprunter un peu moins et paieront les coûts les plus élevés; Le crédit minimum requis est de 630. Lima One Capital exige un acompte de 10% et offre des conditions de remboursement pouvant aller jusqu'à 13 mois.

LendingHome offre des prêts fixes pouvant aller jusqu'à 90% du prix d'achat et 100% des coûts de rénovation. Les emprunteurs doivent soumettre des relevés bancaires pour montrer qu'ils peuvent couvrir l'acompte et les frais de clôture; un contrat d'achat; une liste de leurs projets antérieurs de réparation et de retour; documentation de propriété; et un acompte. Les taux d'intérêt varient généralement de 9% à 12%. Il y a des frais de demande de 199 $ pour couvrir les coûts de souscription de prêts de tiers. LendingHome facture également des frais d'émission, des frais d'évaluation et des frais de titre et d'entiercement, et l'entreprise retient les fonds de réadaptation jusqu'à ce que les rénovations soient terminées.

Comme autre option, Machado suggère de contacter les associations locales d'investissement immobilier, les investisseurs locaux et les agents immobiliers locaux pour trouver des prêteurs d'argent. Mais il n'y a peut-être pas beaucoup de place à négocier, en particulier sur les points et les taux d'intérêt.

Au cours des trois dernières années et demie, note M. Machado, il y a eu tellement de possibilités de prêter de l'argent qu'il n'est pas nécessaire de négocier un accord. "Pourquoi prendre un prêt à un rendement inférieur aujourd'hui, alors que vous rencontrerez probablement une autre opportunité demain? " il demande.

2. Consulter les prêteurs privés

«Un prêteur privé est simplement une personne qui a un capital important pour vous prêter», dit Trenchard. "Vous seriez surpris de voir combien d'individus cherchent à prêter de l'argent qu'ils ont économisé. Ils fonctionnent beaucoup comme un HML [prêteur d'argent dur], sauf généralement vous pouvez obtenir de meilleurs taux et termes. "

Trenchard dit que les prêteurs privés peuvent être plus ouverts à la négociation des conditions de paiement que les prêteurs d'argent. Ils peuvent même être disposés à agir en tant que partenaire sur l'affaire et prendre une part des bénéfices en échange de ne pas facturer les intérêts de l'emprunteur.

"La clé du flipper inexpérimenté est d'avoir confiance en négociant", dit Trenchard. "Ils ont besoin de réseauter et de parler à d'autres nageurs de combien ils ont l'habitude de payer et savent qu'ils peuvent s'en aller. Ne pensez pas parce que vous ne pouvez pas arriver à un accord avec le premier prêteur à qui vous parlez que vous ne trouverez pas l'argent pour un accord. "

Si vous n'avez pas un oncle riche, vous pouvez rechercher des prêteurs privés lors d'événements de réseautage immobilier locaux.Ces personnes pourraient facturer 8% à 12%, plus zéro à deux points par rapport à un prêteur d'argent dur de 12% à 15% avec deux à cinq points, dit Trenchard. Comme un prêteur d'argent dur ou une banque, ils vont prendre un privilège de première position sur la maison.

Comment évaluer un prêteur privé

Des nageurs professionnels expérimentés affirment que la meilleure façon d'approuver un prêteur privé avec lequel vous envisagez de travailler est de parler avec d'autres nageurs - que vous trouverez également dans les événements de réseautage immobilier - et demandez s'ils ont de l'expérience avec ces prêteurs. À quelle vitesse était le redressement? Quel prix ont-ils reçu? Dans quelle mesure le prêteur était-il réceptif? Vous pouvez également demander des références et les appeler.

Le scénario le plus défavorable est généralement qu'une transaction échoue parce que le prêteur ne fournit pas le financement promis et que l'acheteur perd son dépôt d'argent sérieux. Une autre possibilité est d'être surpris à la table de règlement par des frais de prêteur inattendus. Il y a aussi le potentiel pour des batailles juridiques sur les termes du contrat ou un prêteur essayant d'attraper un emprunteur en défaut afin qu'il puisse saisir sur la propriété. Ce sont toutes de bonnes raisons de vérifier un prêteur avant de signer quoi que ce soit.

"Cela dit, souvenez-vous que dans ce genre de transaction, le prêteur échange beaucoup d'argent contre des feuilles de papier signées - des documents de prêt. Ce n'est pas une mauvaise affaire pour l'emprunteur », dit Machado.

Prêteurs privés en ligne

Comme les prêteurs d'argent, vous pouvez également trouver des prêteurs privés sur Internet.

5 Arch Funding , basé à Irvine, en Californie, travaille avec des palmes expérimentées dans 18 états, d'autres viendront bientôt. Il offre des taux d'intérêt à un chiffre pour les prêts fixes et mobiles.

Anchor Loans affirme que c'est le plus grand prêteur-arrangeur du pays. La société Calabasas, en Californie, peut conclure des transactions dans un délai de sept jours sur un large éventail de types de propriétés à des taux d'intérêt compétitifs dans 20 États. Les termes varient selon l'état; en Californie, par exemple, les prêts sont disponibles avec des taux d'intérêt de 8% à 12%, selon l'expérience de prêt à valeur et l'emprunteur, avec des frais d'origination de 2% à 3% et des prêts de 6 à 12 mois sans prépaiement. pénalités. Les nageoires peuvent emprunter jusqu'à 70% des ARV de la maison. Les emprunteurs doivent avoir fait leurs preuves d'au moins cinq flips au cours des 18 derniers mois; Prêts d'ancrage considérera des prêts aux sociétés qualifiées et aux sociétés à responsabilité multiple ayant moins de cinq flips.

Trenchard ne considère pas que les entreprises qui prêtent de l'argent aux flippers sont des prêteurs privés - même lorsqu'elles se réfèrent à elles - parce qu'elles ont tendance à avoir des frais et des taux d'intérêt similaires à ceux des prêteurs douteux. Cependant, les deux exemples ci-dessus sont des exceptions.

Davis dit que certaines entreprises peuvent s'appeler des prêteurs privés simplement parce qu'elles sont des sociétés privées, mais techniquement, un prêteur privé est un ami, un membre de la famille ou une autre personne qui ne fait pas d'affaires avec de l'argent mais accepte de faire un prêt.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding s'appuie sur un groupe de différents individus et / ou institutions pour financer collectivement des prêts.Chaque prêteur, désigné sous le nom d'investisseur, fournit un petit pourcentage du prêt de l'emprunteur et gagne des intérêts sur cet argent.

Les sites traditionnels de crowdfunding comme Prosper ne sont pas orientés vers l'achat et le retournement de maisons; Le montant maximal du prêt de Prosper, soit 35 000 $, est destiné à des projets comme la rénovation domiciliaire, la consolidation de dettes et le financement de petites entreprises. C'est là qu'interviennent les sites de financement participatif spécialisés pour les palmes immobilières résidentielles. Les options comprennent RealtyShares , Financement au rez-de-chaussée et Pièce de terre . Certains vont «préfinancer» votre prêt, ce qui signifie que l'entreprise fermera rapidement votre prêt en utilisant son propre argent pendant qu'il attend que les investisseurs mettent du financement, alors que d'autres ne concluent pas votre prêt tant que les investisseurs ne l'ont pas entièrement financé. Cela peut signifier une fermeture plus lente ou aucune fermeture.

"Les sites de Crowdfunding occupent un créneau similaire à celui des prêteurs d'argent", dit Davis. "Ils sont relativement chers, mais ils prêteront aux investisseurs immobiliers, quel que soit le nombre d'hypothèques qu'ils détiennent, et se concentreront fortement sur la garantie et la qualité de l'opération elle-même. "

Quatre sites de financement participatif

RealtyShares offre un financement de prêt à long terme de réadaptation jusqu'à 90%, des fermetures en aussi peu que 10 jours, des échéances de 6 à 24 mois et des taux à partir de 9%. Des prêts de 100 000 à 10 millions de dollars sont disponibles. La société travaille avec des sociétés d'investissement expérimentées ayant fait leurs preuves et n'approuve que 5% des transactions.

Groundfloo r offre des prêts de 25 000 $ à 2 M $ avec un financement pouvant aller jusqu'à 90% de LTC, des fermetures en aussi peu que sept jours, aucun paiement pendant la durée du prêt et aucune déclaration de revenus. relevés bancaires requis pour les prêts inférieurs à un demi-million. Les taux d'intérêt vont de 6% à 26%. Les emprunteurs doivent payer un minimum de trois mois d'intérêt même s'ils remboursent le prêt plus tôt. Les coûts de clôture typiques sont de 500 $ à 1 500 $ et Groundfloor facture de deux à quatre points par prêt. Tous les points et frais peuvent être inclus dans le prêt. Le rez-de-chaussée ne fonctionne généralement pas avec des palmes inexpérimentées. Le

carré de terre offre des prêts de 100 000 $ à 5 millions de dollars avec un financement allant jusqu'à 80% de la valeur de prêt ou jusqu'à 70% de la valeur après rénovation, des fermetures en aussi peu que 7 jours, et les taux d'intérêt à partir de 7,99%. Les emprunteurs effectuent des paiements d'intérêts mensuels automatiques sur leurs prêts pour des durées allant de un à 36 mois. Patch of Land ne fonctionne qu'avec des développeurs expérimentés.

AssetAvenue , un prêteur en ligne basé en Californie, finance des prêts de 150 000 $ à 2 millions $ pour des immeubles de placement dans 43 états et dit qu'il peut fermer un prêt de réadaptation en aussi peu que 10 jours. Il facture des frais de demande afin qu'un tiers puisse effectuer une vérification diligente sur la demande de prêt de l'emprunteur; Il facture également des frais d'émission et d'autres frais de clôture standard. Les nageurs peuvent emprunter jusqu'à 75% du prix d'achat et jusqu'à 100% du budget de réadaptation. Les emprunteurs téléchargent leurs documents et peuvent suivre les progrès de leur prêt en ligne. Les prêts sont remboursés par prélèvement automatique sur le compte bancaire de l'emprunteur.

Inconvénients possibles

Trenchard et Machado ont déclaré qu'ils n'avaient utilisé aucun site Web de financement participatif immobilier. Mais tous les deux soupçonnaient que le processus des crowdfunders pour évaluer et s'engager à un accord pourrait être plus lent que ce qu'un emprunteur connaîtrait avec un prêteur privé ou dur avec lequel il ou elle a une relation solide. Ces prêteurs pourraient être en mesure de conclure une affaire dans les 24 heures, quand une grande occasion se présente et tous les documents sont en ordre.

Contrairement à un prêteur privé, les sites de crowdfunding peuvent également ne pas offrir la possibilité de négocier. Ils peuvent avoir défini des paramètres pour chaque transaction, car ils sont responsables d'un grand groupe d'investisseurs.

(En savoir plus sur vos responsabilités lorsque vous vendez en Renvoi immobilier: 8 Divulgations que vous devez faire .)

La ligne de fond

Si vous n'avez pas assez d'argent pour retourner un maison sans aide financière - ou si vous avez l'argent mais que vous voulez limiter votre risque - il existe plusieurs façons d'obtenir du financement. Un prêteur d'argent dur, un prêteur privé ou un site de crowdfunding immobilier peut vous aider à réaliser vos rêves.

Toutes ces options sont coûteuses par rapport au financement hypothécaire traditionnel pour une maison occupée par son propriétaire, mais leur prix reflète le risque élevé que le prêteur prend et le fait qu'il est improbable que vous obteniez un prêt bancaire à faible taux d'intérêt. Mais l'utilisation de l'argent d'autres personnes vous permet non seulement de commencer à flipper quand vous avez peu ou pas d'argent à investir, mais vous donne aussi la possibilité de retourner plus de propriétés simultanément et d'augmenter vos bénéfices globaux. .

"Si vous connaissez les options, où les trouver et comment établir un réseau, le problème consiste plus à trouver des offres qu'à trouver de l'argent", explique Trenchard. "Il est très facile de trouver de l'argent pour une bonne affaire, mais il est très difficile de trouver de bonnes affaires. "

Avertissement: Les prêteurs nommés et décrits dans cet article sont présentés à titre informatif seulement. Ni Investopedia ni l'auteur n'approuve aucune de ces sociétés. Les emprunteurs devraient faire leurs propres recherches avant de déterminer si l'un de ces prêteurs est un bon choix pour leurs besoins de financement particuliers.