Avoir deux hypothèques n'est pas aussi rare qu'on pourrait le croire. Les personnes qui accumulent suffisamment d'équité dans leurs maisons peuvent choisir de contracter une deuxième hypothèque. Ils pourraient utiliser l'argent pour rembourser une dette, envoyer un enfant au collège, financer une entreprise ou faire un achat important.

Regardons un exemple: Vous avez souscrit une marge de crédit hypothécaire il y a dix ans et plus et pendant la période de tirage - le moment où vous pouviez «tirer» sur votre marge de crédit - vous payiez un montant gérable: 275 $ par mois sur une ligne de crédit de 100 000 $.

Selon les termes de ce prêt, après dix ans, la période de tirage est devenue la période de remboursement - les 15 prochaines années où vous devez rembourser le prêt comme une hypothèque. Mais vous ne vous attendiez probablement pas à ce que le paiement de 275 $ devienne un paiement de 700 $ qui pourrait être encore plus élevé si le taux préférentiel augmentait.

En consolidant les deux prêts, vous pourriez potentiellement économiser plus de 100 $ par mois et verrouiller votre taux d'intérêt plutôt que de le voir grimper si le taux préférentiel augmente. D'un autre côté, peut-être que vous voulez rembourser vos prêts plus rapidement et que vous voulez de meilleures conditions qui vous aideront à le faire. Comment fonctionne ce type de consolidation et est-ce une bonne idée?

Sachez de quoi vous parlez

Pour comprendre ce qui se passe lorsque vous consolidez, vous devez savoir quelques choses sur les prêts que vous avez actuellement. Si, quand vous allez consolider des prêts, vous vous rendez compte que votre deuxième hypothèque a été utilisée pour retirer de l'argent de votre maison pour une raison quelconque - appelée un prêt en espèces - cela peut ajouter du coût au nouveau prêt et réduire le montant pour lequel vous qualifier. Les prêts d'encaissement sont plus chers, disent les prêteurs parce que l'emprunteur est statistiquement plus enclin à abandonner le prêt s'il a des ennuis.

Il y a ensuite le refinancement taux / terme (refi). Ce type de prêt est simplement un ajustement sur le taux d'intérêt et les conditions de votre prêt actuel. Le prêt est considéré comme plus sûr pour le prêteur parce que l'emprunteur ne empoche pas d'argent ou de réduire le montant de l'équité qu'ils ont dans la propriété. Vous avez peut-être refinancé récemment lorsque les taux hypothécaires ont chuté à des creux historiques.

Pourquoi ces distinctions sont-elles importantes? Selon Casey Fleming, conseiller hypothécaire chez C2 FINANCIAL CORPORATION et auteur de «The Loan Guide: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible», ils sont importants parce que les conditions et le montant que vous paierez pour de nouvelles hypothèques pourraient être très différents.

"Disons que vous et votre voisin avez tous les deux 75% de prêts de refinancement à la valeur, en vertu de la limite de prêt conforme de 417 000 $. Le vôtre est un encaissement, le sien ne l'est pas. Votre prêt coûterait 0,625 point de plus que celui de votre voisin en avril 2015. Et 1 point correspond à 1% du montant du prêt, donc si le montant de votre prêt est de 200 000 $, toutes choses égales par ailleurs, vous paieriez 1 250 $ ( 200 000 $ x.00625) plus pour le même taux d'intérêt que votre voisin.

Pensez-y de cette façon. Si vous avez acquis les deux prêts au moment de l'achat de la maison, il ne s'agit pas d'un prêt en espèces puisque la deuxième hypothèque a été utilisée pour acquérir la maison - et non pour retirer de l'argent. Mais plus tard, si vous avez reçu de l'argent à la suite d'une hypothèque de deuxième rang, il s'agissait d'un prêt en espèces, et un nouveau prêt consolidé sera donc considéré comme étant le même.

Il y a une autre raison pour laquelle cette distinction devient importante. Parce que les prêts en espèces sont plus risqués pour le prêteur, ils ne peuvent prêter que 75% à 80% de votre équité dans votre maison contre 90% sur un refi taux / terme. Fleming le met dans un anglais simple comme celui-ci: «Si votre prêt sera considéré comme un prêt en espèces, vous aurez besoin de plus d'équité dans votre propriété pour être admissible. "

Comment consolider

Le prêteur fera tout le travail compliqué qui va avec la consolidation des prêts. Votre travail consiste à être un consommateur informé. Ne parlez pas à un prêteur - parlez-en à plusieurs.

Puisque la consolidation de deux prêts est plus compliquée qu'une simple hypothèque résidentielle, il est préférable de parler personnellement à trois ou quatre prêteurs. Vous pourriez parler à votre banque ou coopérative de crédit, à un courtier hypothécaire ou prendre des recommandations auprès de professionnels de l'industrie en qui vous avez confiance.

Bien sûr, demandez-leur si le nouveau prêt deviendra un prêt cash-out ou un refi taux / terme. Est-ce un prêt à taux fixe ou à taux variable? 15 ou 30 ans? (Voir

Quel est le meilleur, un prêt fixe ou variable?) Une fois que vous êtes satisfait d'un certain prêteur, il vous guidera tout au long du processus. Ne signez rien sans l'avoir lu au préalable et assurez-vous de bien comprendre le calendrier de paiement.

Si votre prêt est un prêt en espèces, Casey Fleming dit qu'il pourrait y avoir un moyen de le convertir en un refi taux / terme un an plus tard.

"Consolidez les prêts en espèces, mais obtenez un crédit prêteur qui couvre tous les coûts associés à la transaction. Attendez une année et refinancer à nouveau. Puisque vous ne refinancez qu'un seul prêt à ce moment-là, ce n'est pas un prêt en espèces. Maintenant, vous pouvez dépenser de l'argent sur les points pour acheter le taux d'intérêt à la baisse puisque vous garderez le prêt pour une période plus longue. "Fleming continue à conseiller de le faire seulement si vous croyez que les taux d'intérêt sont stables ou peuvent chuter. (

Points d'hypothèque: quel est le point? ) L'essentiel

«Ne prenez jamais la décision de refinancer ou de consolider vos prêts uniquement en fonction de la réduction de votre paiement mensuel. Dans la plupart des cas, vous dépenserez plus au cours de votre vie sur le nouveau prêt que vous ne rembourseriez simplement les prêts existants », explique Fleming. "Des millions de consommateurs continuent à hypothéquer leur avenir et se retrouvent avec des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars de moins à la retraite. "

Au lieu de cela, déterminez combien de temps vous pensez rester à la maison, et comparez le coût de votre hypothèque actuelle (s) à la nouvelle hypothèque plus tous les coûts associés au nouveau prêt pendant le temps que vous aurez un emprunt.Si les coûts seraient inférieurs, la consolidation est probablement une bonne idée.