Vous avez examiné les exigences relatives au type de prêt hypothécaire que vous souhaitez. Vous vous êtes assuré d'avoir le pointage de crédit, l'acompte et le ratio d'endettement (DTI) requis par le prêt. Alors, pourquoi votre demande de prêt a-t-elle été rejetée?

Des exigences plus strictes appelées superpositions de prêteurs sont en cause. Les superpositions de prêteurs sont les règles des courtiers hypothécaires individuels et des banques qui sont plus strictes que les règles que les entités gouvernementales établissent pour divers produits hypothécaires.

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Les superpositions de prêteurs se présentent également sous la forme d'exigences plus strictes en matière de documentation, telles que la présentation de documents administratifs (par exemple, des relevés bancaires) pour un refinancement FHA Streamline que la FHA elle-même exige. La paperasserie qui ne passe pas le test peut également entraîner des rejets inattendus. Les superpositions de prêteurs affectent également les refinancements.

Cet article détaille d'abord les superpositions de créanciers. Il explique ensuite comment vous, en tant qu'emprunteur, pouvez améliorer vos chances d'obtenir une hypothèque malgré les superpositions de prêteur.

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Critères minimaux de l'emprunteur pour la qualification hypothécaire Les critères minimaux que vous devez remplir pour obtenir une hypothèque dépendent du type de prêt hypothécaire pour lequel vous postulez. Pour la plupart des hypothèques, Fannie Mae et Freddie Mac ont établi les lignes directrices, parce que ces deux entités achètent un pourcentage important de prêts hypothécaires auprès des prêteurs et des courtiers qui en sont à l'origine. Pour une hypothèque FHA, le ministère du logement et du développement urbain (HUD) établit ces critères parce que le gouvernement paie les prêteurs lorsque les emprunteurs sont en défaut sur ces prêts. De même, le Département des affaires des anciens combattants garantit et définit les qualifications minimales de l'emprunteur pour les prêts VA.

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Recouvrements de prêteurs: les bases Alors que Fannie Mae, Freddie Mac, HUD et l'AV établissent des critères minimaux pour les emprunteurs, ils n'émettent pas d'hypothèques: les prêteurs le font. Parce que les prêteurs doivent protéger leurs propres intérêts financiers, ils peuvent choisir d'utiliser des critères de prêt plus stricts s'ils ne pensent pas que les normes minimales sont suffisamment élevées.

Par exemple, alors que la FHA pourrait exiger un score FICO minimum de 580 pour se qualifier pour le programme d'acompte de FHA 3. 5%, un prêteur pourrait avoir appris de sa propre expérience que les emprunteurs FHA avec des scores de crédit inférieurs à 640 sont plus susceptibles de par défaut, de sorte qu'il ne sera étendre les prêts FHA aux emprunteurs avec au moins ce pointage de crédit. Même si la FHA assure le prêt, les prêteurs veulent toujours éviter les saisies coûteuses.

Les prêteurs imposent également des superpositions pour réduire le risque qu'ils soient contraints de racheter une hypothèque qu'ils ont vendue à Fannie ou à Freddie. Fannie et Freddie peuvent forcer un rachat si un prêteur ne suit pas les directives de prêt de ces entités. Après la crise du logement, ces rachats forcés, aussi appelés «remises» ou «rachats», ont causé d'importants problèmes aux prêteurs. À leur tour, les prêteurs sont devenus plus prudents dans l'émission d'hypothèques.

Comment les emprunteurs marginaux peuvent être approuvés malgré les superpositions Si vous êtes en marge des exigences minimales spécifiées par Fannie, Freddie, HUD ou VA, toute exigence supplémentaire imposée par un prêteur signifiera probablement que vous avez gagné. t qualifier pour une hypothèque. Alors, comment trouvez-vous un prêteur qui n'a pas de superpositions?

«Les prêteurs n'annoncent généralement pas de manière générale leur utilisation de superpositions, ou inversement, leur absence de superpositions», explique Scott Fletcher, vice-président exécutif de la politique de souscription et de crédit chez Fairway Independent Mortgage Corp. à New Berlin, Wisconsin. Dans certains cas, les emprunteurs peuvent consulter les lignes directrices des prêteurs en ligne sur la page Web du prêteur, mais dans de nombreux cas, ce type de recherche nécessitera de parler en profondeur à un employé du prêteur de sa situation particulière et si le prêteur a des programmes hypothécaires. »

Selon Amy Tierce, vice-présidente régionale de Needham, au Massachusetts, succursale de Fairway, il peut être très difficile pour un consommateur de déterminer si un prêteur utilise des superpositions. Elle dit que les emprunteurs devraient commencer par un renvoi à un prêteur qui examinera à fond le profil financier de l'emprunteur. Si ce prêteur ne peut pas approuver le prêt, il devrait être en mesure de référer un autre prêteur compétent qui peut.

Les superpositions de prêteurs n'apportent pas seulement des directives de souscription plus restrictives, dit-elle. Ils ont également une incidence sur les taux d'intérêt, chaque rajustement accompagnant un rajustement tarifaire. «Les prêteurs qui éliminent les chevauchements sur la tarification verront généralement les augmentations de prix intégrées aux taux», dit-elle.

"La plupart des agents de crédit ne savent pas que leur [société utilise] ou que chaque prêteur peut faire quelque chose de différent", explique Todd Huettner, courtier hypothécaire de Huettner Capital à Denver, Colorado. "Les différences peuvent être énormes. de la raison pour laquelle tant de gens se voient refuser un prêt alors qu'ils peuvent vraiment se qualifier, ils ne répondent tout simplement pas aux exigences d'un prêteur en particulier, mais peuvent tout à fait convenir à un autre », dit-il.

Si les emprunteurs peuvent trouver un prêteur qui vend directement à Fannie ou Freddie, ils pourraient éviter les superpositions que peuvent avoir les grandes banques. Il est difficile de trouver de tels prêteurs, explique Dean Vlamis, vice-président du crédit résidentiel chez PERL Mortgage à Chicago. Si un emprunteur venait à lui avec des problèmes de crédit ou de ratio dette / revenu, il pourrait chercher un prêteur final qui n'a pas de superpositions qui empêcheraient l'emprunteur de se qualifier. Il a cette flexibilité parce que PERL est un prêteur correspondant, ce qui signifie qu'ils souscrivent et financent des prêts, puis les vendent après la clôture. <

"L'essentiel est que la plupart des prêteurs n'ont qu'une option, donc vous n'avez pas de chance si vous ne rencontrez pas leurs superpositions", explique Huettner. Les consommateurs ne savent pas, et les agents de crédit ne savent généralement pas ou ne vous diront pas si un autre prêteur approuvera votre prêt. Travailler avec un courtier vous donne accès à une variété de prêteurs et peut-être plus d'options.

Superpositions des prêteurs et évolution des conditions du marché Les superpositions des prêteurs ne sont pas gravées dans la pierre; ils changent à mesure que les conditions économiques et les conditions du marché du logement changent."Les prêteurs vont ajuster leurs normes de souscription, y compris les superpositions, en réponse à beaucoup de choses", dit Fletcher. "Changements dans le marché du logement, appétit des investisseurs, environnement réglementaire, forces du marché (concurrence) et tolérance au risque, entre autres les prêteurs vont continuellement évaluer leurs normes », dit-il. <

L'argent est la raison évidente pour laquelle les banques facilitent leurs recouvrements, déclare M. Vlamis: «Si elles veulent augmenter leur activité hypothécaire, elles peuvent simplement assouplir leurs directives, facilitant ainsi l'emprunt pour un plus grand nombre de personnes».

Selon M. Tierce, lorsque les prêteurs sont plus confiants à l'égard de l'économie et moins effrayés par la baisse de la valeur des maisons et des saisies potentielles, les superpositions peuvent s'atténuer.

La tendance pour les superpositions de changer de temps en temps signifie que l'attente peut éventuellement vous permettre de vous qualifier. Gardez vos finances en ordre entre-temps.

Le résultat inférieur

Les surcoûts pénalisent généralement les emprunteurs qui présentent un risque de défaut de paiement plus élevé en raison de problèmes de crédit ou d'une mise de fonds limitée, explique M. Vlamis. Aussi frustrant que cela puisse être d'être rejeté, les emprunteurs peuvent utiliser l'expérience comme point de départ pour apporter des changements - comme nettoyer le crédit et épargner plus pour un acompte - qui leur permettra de se qualifier pour une hypothèque dans le avenir.