Les taux d'intérêt, en particulier les taux sur les Bourses interbancaires et les bons du Trésor, ont un impact aussi profond sur la valeur des biens immobiliers productifs que sur n'importe quel véhicule d'investissement. Parce que l'influence des taux d'intérêt sur la capacité d'achat des propriétés résidentielles (en augmentant ou en diminuant le coût du capital hypothécaire) est si profonde, beaucoup de gens supposent à tort que le seul facteur décisif de l'évaluation immobilière est le taux hypothécaire. Cependant, les taux hypothécaires ne sont qu'un facteur lié aux intérêts influant sur la valeur des propriétés. Comme les taux d'intérêt influent également sur les flux de capitaux, l'offre et la demande de capital et les taux de rendement des investissements requis par les investisseurs, les taux d'intérêt entraîneront les prix de l'immobilier de diverses façons.

Pour comprendre comment les taux d'intérêt, les flux de capitaux et les taux de financement influencés par le gouvernement influent sur la valeur des propriétés, vous devez avoir une compréhension de base de l'approche du revenu pour les valeurs immobilières. Bien que la valeur de l'immobilier soit influencée par l'offre et la demande de propriétés dans un lieu donné et par le coût de remplacement du développement de nouvelles propriétés, l'approche par le revenu est la technique d'évaluation la plus courante pour les investisseurs. L'approche du revenu fournie par les évaluateurs de biens commerciaux et par les souscripteurs et les investisseurs de placements adossés à des biens immobiliers est très semblable à l'analyse des flux de trésorerie actualisés sur les placements en actions et en obligations.

En termes simples, la valorisation commence par la prévision du revenu de la propriété, qui prend la forme de loyers anticipés ou, dans le cas des hôtels, de l'occupation anticipée multipliée par le coût moyen par chambre. Ensuite, en prenant tous les coûts au niveau de la propriété, y compris le coût de financement, l'analyste arrive au bénéfice net d'exploitation (NOI), ou au flux de trésorerie restant, après toutes les dépenses d'exploitation.

En soustrayant tous les coûts en capital, ainsi que tout capital d'investissement pour maintenir ou réparer les biens et autres dépenses non liées à la propriété de NOI, le résultat est le flux de trésorerie net (NCF). Parce que les propriétés ne conservent généralement pas de liquidités ou ont une politique de dividendes, NCF est égal à l'argent disponible aux investisseurs et est identique à l'argent des dividendes, qui est utilisé pour l'évaluation des actions ou des placements à revenu fixe. En capitalisant les dividendes ou en actualisant le flux de trésorerie (y compris toute valeur résiduelle) pour une période d'investissement donnée, la valeur de la propriété est déterminée.

Flux de capitaux

Les taux d'intérêt peuvent avoir une incidence importante sur le coût du financement et les taux hypothécaires, ce qui influe à son tour sur les coûts liés aux propriétés et influe donc sur les valeurs. Cependant, l'offre et la demande de capitaux et d'investissements concurrents ont le plus grand impact sur les taux de rendement requis (RROR) et les valeurs d'investissement.Alors que le Conseil de la Réserve Fédérale s'est éloigné de la politique monétaire pour privilégier la gestion des taux d'intérêt afin de stimuler l'économie ou d'éviter l'inflation, sa politique a eu un effet direct sur la valeur de tous les investissements.

Au fur et à mesure que les taux de change interbancaires diminuent, le coût des fonds diminue et les fonds entrent dans le système; inversement, lorsque les taux augmentent, la disponibilité des fonds diminue. En ce qui concerne l'immobilier, les variations des taux d'intérêt interbancaires ajoutent ou réduisent le montant du capital disponible pour l'investissement. Le montant du capital et le coût du capital affectent la demande mais aussi l'offre, le capital disponible pour l'achat et le développement immobilier. Par exemple, lorsque la disponibilité du capital est faible, les fournisseurs de capitaux ont tendance à prêter moins en pourcentage de la valeur intrinsèque, ou pas autant que la «pile du capital». Cela signifie que les prêts sont consentis à des ratios prêt / valeur inférieurs, ce qui réduit les flux de trésorerie et les valeurs immobilières.

Ces changements dans les flux de capitaux peuvent aussi avoir un impact direct sur la dynamique de l'offre et de la demande pour l'immobilier. Le coût du capital et la disponibilité du capital affectent l'offre en fournissant des capitaux supplémentaires pour le développement immobilier et influent également sur la population d'acheteurs potentiels qui cherchent des marchés. Ces deux facteurs travaillent ensemble pour déterminer les valeurs de propriété.

Taux d'actualisation

L'incidence la plus évidente des taux d'intérêt sur la valeur de l'immobilier se reflète dans la détermination des taux d'actualisation ou de capitalisation. Le taux de capitalisation peut être considéré comme le taux de dividende requis par un investisseur, tandis qu'un taux d'actualisation est égal aux exigences de rendement total d'un investisseur. K désigne habituellement RROR, tandis que le taux de capitalisation est égal à (K-g), où

g

est la croissance attendue du revenu ou l'augmentation de la plus-value du capital. Chacun de ces taux est influencé par les taux d'intérêt en vigueur car ils sont égaux au taux sans risque majoré d'une prime de risque .

Pour la plupart des investisseurs, le taux sans risque est le taux des bons du Trésor américain; ceux-ci sont garantis par le crédit gouvernemental des États-Unis, de sorte qu'ils sont considérés comme sans risque parce que la probabilité de défaut est si faible. Parce que les investissements à haut risque doivent atteindre un rendement proportionnellement plus élevé pour compenser le risque supplémentaire, les investisseurs ajoutent une prime de risque au taux sans risque pour déterminer les rendements corrigés du risque nécessaires pour chaque investissement considéré. . Comme K (taux d'actualisation) est égal au taux sans risque majoré d'une prime de risque, le taux de capitalisation est égal au taux sans risque majoré d'une prime de risque, moins la croissance (g) anticipée du résultat. Bien que les primes de risque varient en fonction de l'offre et de la demande et d'autres facteurs de risque sur le marché, les taux d'actualisation varient en raison des variations des taux d'intérêt qui les composent. Lorsque les rendements requis sur les investissements concurrents ou de substitution augmentent, les valeurs immobilières baissent; inversement, lorsque les taux d'intérêt baissent, les prix de l'immobilier augmentent. The Bottom Line

Il est important de se concentrer sur les taux hypothécaires car ils ont une influence directe sur les prix de l'immobilier.Si vous êtes un propriétaire éventuel ou un investisseur immobilier, un moyen facile de rechercher les taux d'intérêt actuels est d'utiliser une calculatrice hypothécaire.

Cela dit, il est important de noter que l'évolution des taux d'intérêt affecte de nombreux aspects de l'immobilier. Au-delà du prix de votre nouvelle maison, les taux d'intérêt influent également sur la disponibilité du capital et la demande d'investissement. Ces flux de capitaux influencent l'offre et la demande de biens et, par conséquent, ils influent sur les prix de l'immobilier. De plus, les taux d'intérêt influent également sur les rendements des placements de substitution et les prix changent pour rester en ligne avec le risque inhérent aux placements immobiliers. Ces changements dans les taux de rendement requis pour l'immobilier varient également pendant les périodes de déstabilisation sur les marchés du crédit. Comme les investisseurs prévoient une variabilité accrue des taux futurs ou une augmentation du risque, les primes de risque s'élargissent, ce qui exerce une pression à la baisse accrue sur les prix de l'immobilier.