Qu'est-ce qu'une «bulle immobilière»

La bulle immobilière est une explosion des prix de l'immobilier alimentée par la demande, la spéculation et l'exubérance. Les bulles de logement commencent généralement par une augmentation de la demande, face à un approvisionnement limité, qui prend un temps relativement long pour se reconstituer et augmenter. Les spéculateurs entrent sur le marché, ce qui stimule davantage la demande. À un moment donné, la demande diminue ou stagne en même temps que l'offre augmente, entraînant une forte baisse des prix - et la bulle éclate.

RUPTURE 'Bulle du logement'

Une bulle financière se réfère à une situation où il y a un niveau relativement élevé d'activité sur une classe d'actifs particulière à des niveaux de prix nettement supérieurs à leur niveau intrinsèque. valeurs. En d'autres termes, une bulle se produit lorsque certains investissements sont proposés à des prix trop élevés pour être durables à long terme.

Traditionnellement, les marchés du logement ne sont pas aussi sujets aux bulles que les autres marchés financiers en raison des coûts de transaction et de possession élevés associés à la possession d'une maison. Cependant, une combinaison de taux d'intérêt très bas et d'assouplissement des critères de souscription de crédit peut attirer des emprunteurs sur le marché, ce qui alimente la demande. Une hausse des taux d'intérêt et un resserrement des conditions de crédit peuvent réduire la demande, provoquant l'éclatement de la bulle immobilière.

La bulle immobilière américaine

L'infâme bulle immobilière américaine du milieu des années 2000 était en partie le résultat d'une autre bulle, celle-ci dans le secteur de la technologie.

Au cours de la bulle Internet de la fin des années 1990, de nombreuses sociétés de nouvelles technologies ont vu leur offre d'actions ordinaires atteindre des prix extrêmement élevés sur une période relativement courte. Même les entreprises qui n'étaient rien de plus que des startups et qui n'avaient pas encore produit de bénéfices réels ont été soumises à de grandes capitalisations boursières par des spéculateurs essayant de réaliser un profit rapide. En 2000, le Nasdaq a atteint un sommet et, au moment de l'éclatement de la bulle technologique, bon nombre de ces titres autrefois très florissants se sont effondrés à des niveaux de prix considérablement plus bas.

Alors que les investisseurs abandonnaient le marché boursier à la suite de l'éclatement de la bulle Internet et de l'effondrement boursier qui s'en est suivi, les valeurs immobilières ont commencé à augmenter.

Au cours des six années suivantes, la manie de l'accession à la propriété a atteint des niveaux alarmants alors que les taux d'intérêt s'effondraient et que les exigences strictes en matière de prêts étaient presque abandonnées.

On estime que 56% des achats de logements effectués au cours de cette période ont été effectués par des personnes qui n'auraient pas été en mesure de les payer en vertu des conditions normales de prêt. Ces personnes ont été surnommées emprunteurs subprime. La grande majorité des prêts étaient des hypothèques à taux variable avec des taux initiaux bas et une réinitialisation prévue pour trois à cinq ans.

Tout comme la bulle technologique, la bulle immobilière s'est caractérisée par une hausse initiale des prix des logements due aux fondamentaux, mais alors que le marché haussier du logement se maintient, de nombreux investisseurs commencent à acheter des maisons en tant qu'investissements spéculatifs.

L'encouragement de la large accession à la propriété a incité les banques à abaisser leurs taux et leurs exigences en matière de prêts, ce qui a entraîné une frénésie d'achat de logements qui a fait grimper les prix de 50% à 100% selon les régions du pays. La frénésie d'achat de maisons a attiré des spéculateurs qui ont commencé à renverser des maisons pour des dizaines de milliers de dollars de profits en aussi peu que deux semaines. On estime que, pendant la période de 2005 à 2007, lorsque les prix de l'immobilier ont atteint leur apogée, jusqu'à 30% de la valorisation a été soutenue par une activité spéculative.

Au cours de cette même période, le marché boursier a commencé à rebondir et les taux d'intérêt ont commencé à augmenter. Les prêts hypothécaires à taux révisable ont commencé à être revus à des taux plus élevés, signes de ralentissement de l'économie en 2007. Les prix des logements étant très élevés, la prime de risque était trop élevée pour les investisseurs qui ont ensuite cessé d'acheter des maisons.

Lorsqu'il est devenu évident pour les acheteurs de maisons que la valeur des maisons pouvait effectivement baisser, les prix de l'immobilier ont commencé à s'effondrer, déclenchant une vente massive de titres adossés à des hypothèques. Dans certaines régions du pays, les prix de l'immobilier diminueraient de plus de 40%, et les défauts de paiement massifs entraîneraient des millions de saisies au cours des prochaines années.

Pour en savoir plus, consultez Pourquoi les bulles du marché du logement

Sommes-nous dans une autre bulle de logement?

L'éclatement de la bulle immobilière a plongé les États-Unis dans la pire récession depuis des décennies. Mais au fur et à mesure que l'économie se rétablissait, le prix des maisons a également augmenté. Selon le US Census Bureau, le prix moyen d'une maison neuve vendue en mars 2009 était de 259 800 $, tandis que le prix médian était de 205 100 $. En août 2017, le prix moyen d'une maison neuve vendue était de 368 100 $. le prix médian était de 300, 200 $.

La forte augmentation a inquiété beaucoup de gens que nous sommes dans une autre bulle immobilière. Par définition, s'il y a une bulle, elle finira par éclater. Si ce n'est pas le cas, ce n'était pas une bulle pour commencer.

Selon les lois de l'offre et de la demande, les prix peuvent augmenter de deux façons: la demande doit augmenter ou l'offre doit diminuer. Ce que nous avons vu il y a dix ans, c'était que la demande augmentait en raison de l'accès facile au crédit. Aujourd'hui, nous voyons la demande augmenter en raison du manque de croissance de l'offre. Le nombre de maisons construites et mises sur le marché n'a pas augmenté avec le nombre de personnes qui veulent acheter une maison. Le résultat est que les prix des maisons augmentent.

Sam Khater, l'économiste en chef adjoint de CoreLogic, l'exprime ainsi: «Ce n'est pas parce que vous êtes surévalué que vous êtes dans une bulle ou qu'il y a un crash imminent. "

Ainsi, alors que les maisons peuvent être surévaluées, le fait que l'offre reste faible devrait empêcher une baisse rapide des prix des logements.

Actuellement, les taux d'intérêt sont encore bas. Cependant, à mesure que les taux d'intérêt augmentent, le fait de pouvoir s'offrir une maison ne sera pas une option pour autant de personnes. Ainsi, la demande diminuera et les prix du logement se stabiliseront ou baisseront. Si tout va bien, cette demande diminuée ne perturbera pas le marché en raison de l'offre restreinte. Une croissance régulière est bonne pour l'économie, les hausses et les chutes rapides ne le sont pas.