Si vous songez à souscrire une hypothèque inversée, vous devez savoir si et de quelle manière cela affectera votre situation fiscale. Dans cet article, nous expliquerons si le produit de l'hypothèque inversée est imposable, si l'intérêt sur un prêt hypothécaire inversé est déductible d'impôt et plus. (Apprenez les rudiments de ce produit financier dans L'hypothèque inversée: un outil de retraite et Étapes de la retraite avec une hypothèque inversée .)

Les produits hypothécaires inversés sont-ils imposables?

L'argent que vous recevez lorsque vous souscrivez une hypothèque inversée n'est pas imposable - c'est le mot officiel de l'Internal Revenue Service, qui classe le produit comme une avance de prêt, pas de revenu. Une hypothèque inversée est, en effet, un prêt, bien que beaucoup de gens ne s'en rendent pas compte. Si vous avez déjà obtenu un prêt pour acheter une voiture, vous savez que vous n'avez pas payé d'impôt lorsque le concessionnaire automobile vous a avancé cet argent. Vous l'avez remboursé en versements mensuels échelonnés sur cinq ans, en utilisant probablement le revenu que vous avez gagné de votre emploi pour lequel vous avez déjà payé de l'impôt sur le revenu.

Voici une autre façon de voir pourquoi il n'est pas logique que le produit de l'hypothèque inversée soit imposable. Avec un prêt hypothécaire inversé, le prêteur retourne essentiellement votre capital immobilier à vous. Comment avez-vous accumulé cette équité? En effectuant vos paiements hypothécaires mensuels. Et, comme dans le cas de l'emprunt automatique, vous avez prélevé ces versements hypothécaires mensuels sur votre revenu - un revenu sur lequel vous avez déjà payé des impôts.

Un prêt hypothécaire inversé vous donne essentiellement de l'argent qui est déjà le vôtre en convertissant des capitaux propres en argent comptant. Vous ne envoyez pas un chèque à l'IRS lorsque vous effectuez un retrait de votre compte d'épargne, et vous ne devez rien à l'IRS lorsque vous débloquez le capital que vous avez accumulé dans votre maison grâce à un prêt hypothécaire inversé prêt d'équité, d'ailleurs - que vous pourriez considérer comme une alternative à un prêt hypothécaire inversé).

Déduction de l'impôt sur les intérêts hypothécaires inversés

Parce que le prêteur vous donne de l'argent pour une maison que vous possédez encore, vous obtenez un prêt, et lorsque vous contractez un prêt, vous devez généralement payer des intérêts. Malheureusement, les prêts hypothécaires inversés n'ont pas de promotions comme les concessionnaires automobiles ou les magasins de meubles où vous pouvez obtenir un financement de 0%.

Le taux d'intérêt sur une hypothèque inversée est soit fixe, si vous obtenez le produit sous forme de somme forfaitaire, ou variable, si vous obtenez le produit comme un flux de paiements mensuels ou par le biais d'une ligne de crédit. De toute façon, l'intérêt n'est pas dû avant que le prêt ne soit dû, ce qui peut se produire de plusieurs façons:

- Vous mourez, et vous êtes le seul emprunteur sur le prêt.

- Vous et votre coemprunteur (qui est habituellement votre conjoint) mourrez.

- Vous (et votre co-emprunteur) déménagez définitivement.Si la maison n'a pas été votre résidence principale au cours des 12 derniers mois, vous êtes considéré comme ayant déménagé de façon permanente, même si vous êtes toujours propriétaire de la maison.

- Vous vendez la maison.

- Vous arrêtez de payer des taxes foncières ou une assurance habitation.

- Vous ne parvenez pas à entretenir votre maison en bon état.

(Voir Pièges hypothécaires inversés et Les dangers d'une hypothèque inversée .)

Comment les intérêts sont-ils payés lorsque le prêt est dû? Il est payé de la même façon que le principal: par la vente de la maison, par le refinancement de la maison ou d'avoirs personnels. Ce sont les trois façons dont une hypothèque inversée peut être remboursée en totalité. Après avoir été remboursé, soit vous (si vous êtes encore en vie) ou vos héritiers (si vous êtes décédé) peuvent être en mesure de prendre une déduction d'impôt pour les intérêts payés sur l'hypothèque inversée.

Avec une hypothèque à terme, comme celle que vous avez lorsque vous payez votre maison, vous effectuez des versements mensuels du capital et des intérêts, et vous pouvez déduire les intérêts sur votre déclaration de revenus chaque année. Dans le cas d'une hypothèque inversée, vous ne payez aucun intérêt avant que le prêt ne soit exigible, de sorte qu'une déduction d'impôt sur les intérêts hypothécaires ne s'applique qu'à cette année fiscale, mais il y a une exception: dans de rares circonstances, les emprunteurs vous pouvez déduire les intérêts de l'année où vous les payez.

Comme vous le savez peut-être, les intérêts hypothécaires ne sont déductibles que si vous détaillez déductions, et il est logique de détailler vos déductions si elles dépassent la déduction standard.Tous les intérêts courus d'un prêt hypothécaire inversé est payé dans la même année, il y a une chance décente, il va dépasser la déduction standard. (En savoir plus dans > Calcul de la déduction d'impôt sur les intérêts hypothécaires et Retenues d'impôt sur l'intérêt hypothécaire .) L'IRS peut limiter votre déduction, car il existe une autre différence clé entre déduire les intérêts hypothécaires Une hypothèque inversée. L'IRS considère les intérêts sur les prêts hypothécaires à terme comme une «dette d'acquisition», alors qu'il peut considérer les intérêts sur les prêts hypothécaires inversés comme des «dettes sur capitaux propres». "Cela dépend de la façon dont vous utilisez le produit du prêt, et c'est là que les choses se compliquent et que les conseils d'un fiscaliste peuvent vraiment aider. L'argent utilisé pour des rénovations ou des réparations peut être classé comme une dette d'acquisition, et vous pouvez déduire des intérêts jusqu'à 1 million de dollars en dette d'acquisition. Vous pouvez seulement déduire des intérêts sur 100 000 $ de la dette d'équité, l'argent utilisé à des fins non liées à la résidence, comme le paiement de vos frais médicaux.

Déduire les taxes foncières

De plus, les conditions d'une hypothèque inversée exigent que vous continuiez à payer des impôts fonciers pendant toute la durée de votre résidence. Les impôts fonciers (que l'IRS appelle «taxes foncières») sont déductibles dans l'année où vous les payez. Toutefois, cette déduction d'impôt ne vous bénéficiera que si vous détailler, et sans montants élevés d'intérêt hypothécaire - ou de frais médicaux et dentaires qui dépassent un certain pourcentage de votre revenu brut ajusté (soit 7.5% ou 10%, selon votre âge et l'année d'imposition) - vous ferez probablement mieux de prendre la déduction standard. Cela signifie que vous ne bénéficierez pas de la déduction d'impôt foncier.

The Bottom Line

Les produits que vous recevez d'une hypothèque inversée - que vous les receviez sous forme de montant forfaitaire, en versements mensuels ou en vertu d'une marge de crédit - ne sont pas imposables. Ils sont considérés comme une avance de prêt, pas de revenu. L'intérêt que vous payez sur une hypothèque inversée peut être déductible d'impôt dans l'année où vous ou vos héritiers le payez, selon les détails de votre situation.