Si vous souscrivez le type d'hypothèque inversée le plus populaire, un prêt immobilier et votre maison devront répondre aux exigences de la Federal Housing Administration (FHA), car la FHA assure ces hypothèques. Voici un aperçu des directives les plus importantes à connaître. (Pour en savoir plus sur les exigences de l'emprunteur, lisez Êtes-vous admissible à une hypothèque inversée? )

Propriétés admissibles

Vous pouvez contracter une hypothèque inversée uniquement sur certains types de propriétés. La maison doit être une maison unifamiliale ou une maison de deux à quatre logements où vous occupez une unité. Les condos approuvés par HUD sont également admissibles, tout comme les maisons préfabriquées répondant aux exigences de la FHA. La surface de plancher de la maison préfabriquée doit être d'au moins 400 pieds carrés et doit respecter les normes fédérales de construction et de construction de maisons préfabriquées. Les biens devant faire l'objet d'une hypothèque inversée doivent également être classés et taxés en tant que biens immobiliers. Donc, pendant que vous pourriez vivre dans votre véhicule récréatif, vous ne pouvez pas l'hypothéquer inversement parce qu'il ne peut être considéré comme un bien immobilier. Aussi, pour obtenir et maintenir une hypothèque inversée sur votre propriété, vous devez y vivre comme votre résidence principale.

Accueil Évaluation

Obtenir une hypothèque inversée nécessite une évaluation professionnelle à domicile. La valeur de votre maison sera basée sur son état et les valeurs de la propriété dans le voisinage. Les prêteurs veulent s'assurer que le montant de l'hypothèque inversée qu'ils accordent aux propriétaires est en ligne avec ce qu'ils obtiendront lorsque la maison est vendue pour rembourser le prêt. Une évaluation est généralement valide pour 120 jours, ce qui devrait être plus que suffisant pour fermer votre prêt.

La maison doit également respecter les normes minimales de la FHA en matière de sécurité, de sûreté et de solidité. Si la maison ne respecte pas ces normes, le prêteur pourrait approuver l'hypothèque inversée à la condition qu'une partie du produit serve à effectuer les réparations nécessaires pour que la propriété réponde à ces normes. Un bureau HUD local examinera une propriété qui, selon un évaluateur, nécessite des réparations coûtant 30% ou plus de ce que vaut la maison. HUD peut permettre ou non que ces propriétés soient hypothéquées de manière inversée. (En savoir plus sur Ce qu'il faut savoir sur les évaluations à domicile .)

Finances de l'emprunteur

En vertu d'un règlement fédéral entré en vigueur plus tôt cette année, les prêteurs doivent évaluer les emprunteurs avant de les approuver. une hypothèque inversée. Le but de cette évaluation est de s'assurer que le propriétaire a la volonté et la capacité de faire face aux exigences d'assurance habitation et aux paiements d'impôts fonciers. Toutefois, les critères principaux pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé et déterminer combien le propriétaire peut emprunter sont toujours l'âge du propriétaire, le taux d'intérêt du prêt et la valeur estimative de la propriété, pas le revenu, le crédit et les biens du propriétaire. .(En savoir plus sur les différences entre Comparaison des hypothèques inversées et des hypothèques à terme .)

Si l'évaluation financière montre que vous ne disposez pas des revenus ou des liquidités dont vous avez besoin ne signifie pas nécessairement que vous ne serez pas en mesure d'obtenir une hypothèque inversée. Les prêteurs peuvent mettre de côté une partie de votre produit hypothécaire inversé pour couvrir ces dépenses en utilisant un processus similaire au compte séquestre que vous avez pu avoir avec votre prêt hypothécaire à terme. Pour les prêts hypothécaires inversés, ce compte est appelé «réserve d'espérance de vie».

Pour l'évaluation financière, le prêteur examinera les rapports de solvabilité de l'emprunteur, ses antécédents professionnels, son historique de logement par rapport à l'année précédente, ses antécédents de paiement. le statut d'assurance, le statut d'assurance inondation (lisez Comprendre l'assurance contre les inondations exigée par le prêteur ) et l'historique de paiement des frais de l'association (si la propriété appartient à une association). Regardez la page 82 de cet exemple de feuille de calcul pour l'évaluation financière des prêts hypothécaires inversés pour voir quels prêteurs d'information envisageront.

Primes d'assurance hypothécaire

Les primes d'assurance prêt hypothécaire (HECM) comportent deux types de primes d'assurance hypothécaire: initiale et continue. La prime initiale est facturée lorsque vous souscrivez le prêt. C'est un pourcentage basé sur le montant du prêt que vous décidez de recevoir la première année. L'idée est que plus vous en retirerez au cours de la première année, plus votre prêt sera risqué, plus votre assurance hypothécaire en coûtera plus cher.

Le calcul est simple: si vous empruntez moins de 60% de votre capital initial la première année, la prime initiale est de 0,5% de la valeur estimative de votre maison. Si vous empruntez plus de 60%, c'est 2,5%. Vous pouvez financer cette prime si vous ne voulez pas payer de votre poche, mais cela signifie que vous paierez des intérêts sur celle-ci aussi longtemps que vous avez le prêt. Étant donné que vous pouvez emprunter en fonction du montant d'intérêt que vous accumulez pendant la durée du prêt, le financement de la prime réduira le montant que vous pouvez emprunter de plus que le montant de la prime.

Vous devez également payer des primes d'assurance hypothécaire annuelles (PIM) aussi longtemps que vous détenez le prêt. Cette taxe est de 1. 25% du solde impayé de l'hypothèque par an. Les PMI sont également ajoutés au solde de votre prêt et réduisent le montant que vous pouvez emprunter.

Vous ne pouvez pas avoir plus que la maison vaut

Si vous vendez votre maison ou déménagez pendant que vous êtes en vie, votre hypothèque inversée sera due et payable. La même chose est vraie si vous mourez alors que vous vivez encore à la maison. Si la maison vend pour moins que vous devez sur l'hypothèque inversée, vous n'avez pas à compenser la différence. Et si vos héritiers veulent acheter la maison après votre décès ou déménager afin qu'ils puissent la garder dans la famille, les prêteurs ne peuvent pas leur demander de payer plus que ce que vous devez.

Un HECM est un prêt sans recours, et l'assurance prêt hypothécaire FHA couvre tout manque à gagner. La seule exception est que vous ne pouvez pas vendre votre maison pour moins de 95% de ce que ça vaut et être libéré. Il doit y avoir une restriction comme celle-ci pour éviter que des personnes sans scrupules ne vendent la maison à un parent pour une valeur inférieure à la valeur marchande et moins que le solde hypothécaire inversé, puis s'attendent à ce que le prêteur subisse les conséquences financières.

The Bottom Line

L'industrie hypothécaire est fortement réglementée et la FHA a établi de nombreuses lignes directrices pour protéger les emprunteurs contre les erreurs majeures, empêcher les prêteurs de profiter des emprunteurs et encourager les prêteurs à offrir des prêts hypothécaires inversés. Ces règlements et leur application ne sont pas parfaits, cependant, vous devez toujours être prudent lorsque vous envisagez une hypothèque inversée. (Pour plus de détails, voir Guide sur les impôts et les hypothèques inversées et Trouvez les meilleures sociétés d'hypothèques inversées .)