La question de savoir si acheter et vendre ou acheter et détenir est la meilleure stratégie d'investissement immobilier n'a pas une réponse correcte. Au contraire, la décision de choisir une méthode plutôt qu'une autre devrait faire partie d'une stratégie explicite qui tienne compte des objectifs d'investissement globaux de l'investisseur, ainsi que des opportunités offertes par le marché existant. Cet article traitera des avantages et des inconvénients de chaque stratégie d'investissement. Lisez la suite pour savoir quelle stratégie va affiner les autres sur le marché dans lequel vous investissez.

Pourquoi investir dans l'immobilier?

La propriété immobilière résidentielle suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs de détail pour plusieurs des raisons suivantes:

• L'immobilier offre des rendements plus prévisibles que les actions et les obligations.
• L'immobilier offre une couverture contre l'inflation parce que les taux de location et les flux de trésorerie d'investissement augmentent généralement au moins autant que le taux d'inflation.
• L'immobilier offre une excellente place pour le capital lorsque les investisseurs ne sont pas sûrs des perspectives sur les marchés boursiers et obligataires ou lorsque les investisseurs s'attendent à ce que les rendements à long terme des actions et des obligations soient insuffisants.
• Les fonds propres créés dans un investissement immobilier constituent une excellente base pour le financement d'autres opportunités d'investissement. Au lieu d'emprunter pour investir dans d'autres véhicules (c'est-à-dire acheter des actions sur marge), les investisseurs peuvent emprunter sur leurs fonds propres pour financer d'autres projets. La relative facilité d'emprunt par rapport à un investissement immobilier combinée à la déductibilité de l'intérêt hypothécaire fait de cette option une méthode moins coûteuse pour financer d'autres opportunités pour les investisseurs qui sont à l'aise d'assumer le risque financier supplémentaire.
• En plus de fournir des liquidités aux propriétaires pendant les périodes de location d'immeubles résidentiels, il peut également être utilisé comme résidence ou à d'autres fins pendant les périodes où il ne produit pas de flux de trésorerie. (Vous voulez en savoir plus? Lire: Investir dans l'immobilier .)

L'influence des facteurs de marché

Pour décrire les conséquences de la décision de clandestinité, il faut comprendre les enjeux inhérents à chacune des stratégies de transaction. Comparé aux actions et obligations, l'immobilier est un marché relativement inefficace et se caractérise par un faible volume de transactions et des données de marché peu transparentes. La difficulté de trouver des opportunités immobilières en combinaison avec des données immobilières et de marché incohérentes rendent les transactions immobilières plus difficiles et plus coûteuses à exécuter que les transactions boursières et obligataires. (Pour plus de détails, voir: Cinq choses que tout investisseur immobilier devrait savoir .)

Deux autres questions qui peuvent amener les investisseurs à choisir une tactique plutôt qu'une autre tournent autour des méthodes d'évaluation et du capital nécessaire pour investir dans cette classe d'actifs.L'immobilier résidentiel est évalué par la méthode d'évaluation et non par la négociation continue, ce qui se traduit par des rendements plus prévisibles et moins volatils que les rendements boursiers et obligataires. Parce que la demande pour l'immobilier est affectée par les tendances économiques à long terme, telles que la croissance de la population, des emplois et de l'économie en général, l'immobilier a prolongé les périodes de valeurs hautes et basses et les volumes de transactions. Les marchés immobiliers dans une tendance à la hausse sont caractérisés par une demande accrue et des périodes où les investisseurs «font du foin tandis que le soleil brille», tandis que les marchés baissiers tendent à montrer des transactions limitées, les investisseurs subissant des pertes de papier. gains.

Pour démontrer le coût relativement élevé des investissements immobiliers dans les stratégies d'investissement globales, comparez la différence entre un investissement de 200 000 $ en actions et un investissement égal dans l'immobilier. Lorsqu'il investit beaucoup dans les actions, un investisseur peut immédiatement vendre une partie de l'investissement et maintenir le solde à la moyenne du coût en dollars, attendre des gains potentiels futurs ou prendre une position à long terme dans cette industrie ou entreprise. Une position de 200 000 $ dans la propriété pourrait être quelque chose d'une maison unifamiliale à un couple de petites propriétés. À l'exception des placements immobiliers titrisés, tels que les fiducies de placement immobilier (FPI), l'un des problèmes liés à la propriété exclusive de biens immobiliers résidentiels est qu'ils ne sont pas faciles à subdiviser. Avec d'autres types d'investissements, tels que les actions, si un investisseur est mal à l'aise avec une certaine exposition, il peut «mettre à pied» l'exposition avec des dérivés ou en vendant une partie de l'investissement. Avec l'immobilier, le seul véritable moyen de réduire l'exposition est de vendre des intérêts de partenariat dans la propriété, ce qui peut conduire à des problèmes de contrôle, juridiques et de gestion.

Les avantages et les inconvénients du retournement

L'avantage le plus évident de renverser les investissements immobiliers est la capacité à réaliser immédiatement des gains et à immobiliser le capital le moins longtemps possible. De plus, contrairement au marché boursier, qui peut tourner au milieu d'une journée, les marchés immobiliers sont plus facilement prédits et peuvent produire des périodes de temps prolongées qui compensent les investisseurs pour les propriétés retournées. En ce sens, les propriétés retournées pourraient être considérées comme une stratégie d'investissement moins risquée car elles visent à maintenir le capital à risque pendant un minimum de temps et à ne pas comporter les risques de gestion et de crédit-bail inhérents à la détention de biens immobiliers.

Pour la plupart des investisseurs, les propriétés retournées devraient être considérées davantage comme une stratégie tactique que comme une stratégie d'investissement à long terme. Étant donné que les coûts de transaction sont très élevés tant du côté des achats que des ventes, ils peuvent avoir une incidence importante sur les bénéfices. Il existe deux principaux types de propriétés qui peuvent être utilisés dans une approche achat / vente d'investissement immobilier. Le premier est les maisons ou les appartements qui peuvent être achetés en dessous de la valeur marchande actuelle parce qu'ils sont en difficulté financière. Le second est le «fixeur», une propriété avec un problème structurel ou de conception qui peut être surmonté pour créer de la valeur.

Les investisseurs qui se concentrent sur les propriétés en difficulté le font en identifiant les propriétaires qui ne peuvent plus gérer ou maintenir leurs propriétés ou en trouvant des propriétés qui sont surendettées et qui risquent d'être en défaut de paiement. Ceux qui préfèrent les fixeurs, d'autre part, remodèlera ou améliorera une propriété afin qu'elle fonctionne mieux pour les propriétaires ou est plus efficace pour les locataires d'appartements. En utilisant cette tactique, l'acheteur d'un fixeur compte sur l'investissement de capital pour augmenter les valeurs plutôt que sur l'achat de la propriété pour une faible base afin de générer des rendements élevés. Bien sûr, il est également possible de combiner ces deux stratégies en retournant des propriétés, ce que font de nombreux investisseurs.

Cependant, le fait de retourner des propriétés peut créer des problèmes de taxes et de coûts auxquels on ne doit pas faire face avec des investissements à long terme. Le basculement entraîne généralement des fluctuations du revenu qui peuvent créer des problèmes de trésorerie et de gestion fiscale. De plus, il peut être difficile de trouver ces occasions à long terme, ce qui rend cette stratégie mieux adaptée à ceux qui souhaitent profiter des occasions à court terme sur le marché immobilier. (Pour en savoir plus sur le retournement, lisez Cinq erreurs qui font basculer un flop dans la maison).

Les avantages et les inconvénients de la détention

Il est bien connu que l'achat et la détention de biens immobiliers sont une recette pour amasser de grandes richesses. La plupart des «vieux fonds» aux États-Unis et à l'étranger ont été accumulés grâce à la propriété foncière. Même après des périodes de baisse des prix des terres, la valeur des terres a presque toujours rebondi à long terme en raison de l'offre limitée de terres.

Cependant, la propriété immobilière à long terme comporte une myriade de problèmes de gestion et de droit auxquels les investisseurs en actions et en obligations n'ont jamais à faire face. La propriété immobilière est un effort de gestion qui dépasse les compétences de nombreux investisseurs.

Les investisseurs en actions doivent posséder les compétences nécessaires pour analyser un marché particulier, une entreprise donnée et la capacité de la direction à exécuter ses stratégies commerciales. Un investisseur immobilier à long terme a besoin des mêmes compétences, mais a la responsabilité supplémentaire de créer et d'exécuter ces stratégies commerciales pour ses propriétés. De nombreux investisseurs, en particulier les nouveaux propriétaires locatifs, sont mal préparés ou mal équipés pour assumer les responsabilités inhérentes à la gestion des biens locatifs. Le processus consistant à trouver des locataires de qualité et à répondre à leurs besoins, tout en assurant l'entretien et l'entretien de la propriété, peut être une entreprise stressante et chronophage, mais une gestion immobilière réussie est nécessaire pour assurer les flux de trésorerie de son investissement. (Vous envisagez de devenir propriétaire Voir Les 10 principales caractéristiques d'une propriété locative rentable et Conseils pour le propriétaire potentiel .)

Les risques inhérents à la propriété immobilière à long terme sont bien, mais si atténué, l'investisseur est bien rémunéré pour les assumer. La plupart de ces risques, qui comprennent les risques transactionnels liés à l'achat et à la vente de propriétés, les risques pour le bien immobilier et les risques de trouver et de conserver des locataires sont considérés comme des risques non systématiques ou des risques d'investissement diversifiés. des investissements sont achetés dans un portefeuille bien conçu.Le problème pour la plupart des investisseurs est que l'immobilier est si capitalistique que le montant nécessaire pour acheter suffisamment de biens pour diversifier ces risques est en dehors de leurs capacités. (Pour savoir comment évaluer votre niveau de risque personnel, consultez: Détermination du risque et de la pyramide des risques .)

Choix d'une stratégie

Pour décider si les propriétés doivent être retournées ou détenues à long terme est la stratégie la plus appropriée, il faut répondre à quelques questions critiques. Un investisseur doit décider si l'allocation de capital est permanente ou transitoire et si elle constitue un élément essentiel d'une stratégie d'investissement globale ou un moyen d'améliorer les rendements. Il faut aussi déterminer quel risque et quel rendement conviennent à cette partie de leurs portefeuilles d'investissement et si l'investisseur a la tolérance et les compétences nécessaires pour assumer les responsabilités de gestion qui accompagnent l'un ou l'autre type d'investissement. Si le capital n'est pas disponible pour acheter un portefeuille diversifié, un investisseur potentiel doit être prêt à assumer un risque non systématique, y compris les risques de propriété individuelle et l'absence potentielle de demande pour la propriété, que ce soit par les propriétaires ou les locataires. En décidant d'adopter une stratégie d'achat et de vente, un investisseur doit également déterminer s'il possède les compétences nécessaires pour découvrir des propriétés de vente en difficulté ou des fixers. Dans cette stratégie transactionnelle, il est important de déterminer si le capital peut être suffisamment renouvelé au cours d'une période d'investissement donnée pour surmonter les coûts de transaction tant du côté des achats que des ventes, notamment les frais de courtage, de financement et de clôture.

The Bottom Line

Bien que le choix entre les deux stratégies dépende de la situation financière et des objectifs d'investissement, la stratégie de détention à long terme est généralement plus appropriée pour ceux qui utilisent l'immobilier comme élément central de leur stratégie globale. portefeuilles d'investissement; retourner des propriétés est plus approprié lorsque l'immobilier est utilisé comme un complément ou une tactique de retour-amélioration. Les investisseurs souhaitant accumuler de la richesse et tirer des revenus de leurs investissements immobiliers devraient envisager de détenir des biens immobiliers à long terme, en utilisant les fonds propres intégrés dans le portefeuille pour financer d'autres opportunités d'investissement, avec la possibilité de les vendre sur un marché haussier. Le basculement des propriétés est une tactique qui convient le mieux aux périodes où les perspectives sur les marchés boursiers et obligataires sont faibles, ou aux investisseurs qui souhaitent réaliser des gains en capital à court terme aussi longtemps que le marché actuel le permet.