'Prêt FHA: bases et conditions'

Un prêt FHA est une hypothèque émise par des prêteurs agréés par le gouvernement fédéral et assurée par la Federal Housing Administration (FHA). Les prêts FHA sont conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré qui sont incapables de faire un acompte important.

À partir de 2017, ces prêts permettent à l'emprunteur d'emprunter jusqu'à 96,5% de la valeur de la maison; l'exigence d'acompte de 3. 5% peut provenir d'un don ou d'une subvention, ce qui rend les prêts FHA populaires auprès des accédants à la propriété.

RUPTURE 'Prêts FHA'

Les prêts FHA ont été introduits après la Grande Dépression dans les années 1930. Pendant ce temps, les défauts et les saisies ont explosé. En réponse, le gouvernement a créé des prêts assurés par le gouvernement fédéral qui ont rassuré les prêteurs hypothécaires, réduit le risque pour les prêteurs et stimulé le marché du logement. En assurant les hypothèques, les prêteurs étaient (et sont toujours) plus enclins à émettre des hypothèques importantes dans les cas où ils n'auraient normalement pas approuvé la demande de prêt.

Qui sont les prêts FHA?

Les prêts FHA sont offerts aux personnes à faible revenu qui ont des scores de crédit aussi bas que 500. Les personnes ayant un pointage de crédit entre 500-579 peuvent obtenir un prêt FHA avec un acompte de 10%; Les personnes ayant un score de crédit supérieur à 580 peuvent obtenir un prêt FHA avec aussi peu que 3,5% de baisse. La Federal Housing Administration ne prête pas à l'emprunteur l'argent nécessaire pour contracter une hypothèque ou acheter la maison. Au contraire, l'emprunteur paie une prime d'assurance hypothécaire mensuelle ou annuelle à la FHA pour assurer le prêt que l'établissement de crédit lui attribue. En cas de défaut, le risque financier du prêteur est minimisé puisque la FHA intervient pour couvrir les paiements.

N'ayant pas d'antécédents de crédit n'est pas un problème avec un prêt FHA. Au lieu de votre rapport de crédit, le prêteur peut consulter d'autres dossiers d'historique de paiement, tels que les paiements d'utilité et de loyer.

Même les personnes qui ont fait l'objet d'une faillite et d'une forclusion peuvent toujours prétendre à un prêt FHA. Cependant, plus le pointage de crédit est bas et plus l'acompte est bas, plus le taux d'intérêt est élevé.

En plus des hypothèques de premier rang traditionnelles, la FHA offre un programme de prêt hypothécaire inversé connu sous le nom de Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Ce programme aide les aînés à convertir la valeur nette de leur maison en argent tout en conservant les titres de propriété. La FHA offre également un produit spécial connu sous le nom de prêt FHA 203 (k), qui prend en compte le coût de certaines réparations et rénovations du prêt. Ce prêt permet à un individu d'emprunter de l'argent pour l'achat d'une maison et l'amélioration de la maison. Cela peut faire une grande différence pour un emprunteur qui n'a pas beaucoup d'argent en main après avoir fait l'acompte.Le programme d'efficacité énergétique des prêts hypothécaires de la FHA est un concept similaire, mais visant à des mises à niveau qui abaissent la facture des services publics. Le coût d'appareils plus récents et plus efficaces, par exemple, devient une partie du prêt.

Comment les prêts de la FHA fonctionnent

Pour qu'un prêt FHA soit approuvé, l'emprunteur doit avoir une assurance hypothécaire. Un prêt FHA exige deux types de prime d'assurance hypothécaire (MIP) à faire par l'emprunteur - une prime d'assurance prêt hypothécaire Upfront (UFMIP) et un MIP annuel. Le MIP initial est égal à 1. 75% du montant du prêt (à partir de 2017) et est payé au moment de la clôture. Un emprunteur qui a reçu un prêt immobilier de 350 000 $ devra payer une PIEFM de 1,75% x 350 000 $ = 6,125 $. Les paiements sont déposés dans un compte séquestre mis en place par le département du Trésor américain et les fonds sont utilisés pour effectuer des paiements hypothécaires en cas de défaillance de l'emprunteur.

Les paiements annuels du PIM sont effectués chaque mois par l'emprunteur. Les paiements varient en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt / valeur initial (LTV). Le coût typique MIP est généralement de 0. 85% du montant du prêt. Suivant notre exemple ci-dessus, l'emprunteur devra effectuer des versements annuels au MIP de 0,80% x 350 000 $ = 2 975 $ ou 247 $. 92 mois. Ceci doit être payé en plus du coût de l'UFMIP.

Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez être responsable de certains frais remboursables, tels que les frais d'établissement d'un prêt, les honoraires d'avocat et les frais d'évaluation. L'un des avantages d'une hypothèque FHA est que le vendeur, le constructeur ou le prêteur est autorisé à payer certains de ces frais de clôture en votre nom. Si le vendeur a du mal à trouver un acheteur, il ou elle pourrait simplement offrir de vous aider à l'heure de clôture comme un édulcorant.

Prêts FHA supplémentaires

Alors que les prêts FHA offrent des possibilités d'hypothèque aux personnes à faible revenu ou à faible crédit et aux personnes qui peuvent être acheteurs pour la première fois, l'Autorité fédérale du logement définit des conditions de prêt spécifiques.

Premièrement, un emprunteur doit avoir un historique d'emploi stable ou avoir travaillé pour le même employeur au cours des deux dernières années. Ceci est important parce que la FHA exige que le ratio initial de l'emprunteur - qui est la somme des mensualités hypothécaires, HOA, taxes foncières, assurance hypothécaire et assurance habitation - soit inférieur à 31% du revenu brut total. Cependant, il est possible d'être approuvé avec un ratio de 40%. De plus, le ratio de capitalisation de l'emprunteur - qui est la somme du paiement hypothécaire mensuel et de toutes les autres dettes de consommation mensuelles - doit être inférieur à 43% du revenu brut total. Cependant, il est possible d'être approuvé avec un taux aussi élevé que 50%.

Les travailleurs autonomes auront besoin de deux années d'antécédents de travail indépendant fructueux, documentés par des déclarations de revenus et un bilan et un compte de profits et pertes à ce jour. Les candidats qui travaillaient à leur compte depuis moins de deux ans mais plus d'un an peuvent être admissibles s'ils ont un antécédent de travail et de revenu solide pour les deux années précédant le travail autonome et si le travail indépendant est dans la même profession ou une profession connexe .

De plus, les emprunteurs doivent être au moins deux ans hors de la faillite, sauf si un emprunteur qui a récemment fait faillite a démontré qu'il s'agissait d'une circonstance incontrôlable. Les emprunteurs doivent également être retirés de toute saisie pendant au moins trois ans et démontrer qu'ils s'efforcent de rétablir un bon crédit. Toutefois, un emprunteur qui est en retard sur ses prêts étudiants fédéraux ou ses impôts sur le revenu, ne sera pas admissible à un prêt FHA.

Pour être approuvé pour un prêt FHA, un emprunteur doit avoir l'âge légal dans l'état où il demande une hypothèque, avoir un numéro de sécurité sociale valide, et être un résident américain légal.

En général, une propriété financée par un prêt FHA doit être la résidence principale de l'emprunteur et doit être occupée par le propriétaire. Ce programme de prêt ne peut être utilisé pour l'investissement ou la location. Les maisons individuelles et jumelées, les maisons en rangée, les maisons en rangée et les condos dans le cadre de projets de condos approuvés par la FHA sont tous admissibles au financement de la FHA.

Enfin, l'établissement de crédit que l'emprunteur utilise doit être approuvé par le conseil d'administration de la FHA puisque la FHA n'est pas un prêteur, mais un assureur. En d'autres termes, l'argent pour une hypothèque FHA n'est pas donné aux emprunteurs par la FHA; les emprunteurs reçoivent plutôt les fonds d'un prêteur approuvé par la FHA, et la FHA garantit le prêt. D'un côté, cela signifie que différents établissements prêteurs pourraient offrir à l'emprunteur une hypothèque très similaire (ou pourrait renverser l'emprunteur), puisque les directives de prêt de la FHA ne changent pas en fonction de l'argent qui peut être emprunté. D'autre part, la FHA offre aux prêteurs une certaine flexibilité dans l'établissement de leurs propres normes pour déterminer l'admissibilité au prêt, et les exigences minimales de nombreux prêteurs sont plus élevées que celles fixées par la FHA. En conséquence, une institution peut approuver un prêt FHA tandis qu'un autre le rejette.

Les prêts FHA sont-ils pour vous?

Alors qu'un prêt FHA peut sembler génial, ce n'est pas pour tout le monde. Les personnes ayant des scores de crédit inférieurs à 500 ne seront généralement pas éligibles pour un prêt FHA.

Un emprunteur qui peut se permettre un acompte important peut être mieux avec une hypothèque conventionnelle car ils pourraient économiser plus d'argent à long terme grâce aux taux d'intérêt plus bas et à la prime d'assurance hypothécaire que les prêteurs conventionnels fournissent.

Parlez à un conseiller FHA pour déterminer si ce type d'hypothèque vous convient.

«Prêt FHA: principes de base et exigences»