En cette période de taux d'intérêt modérés, certaines personnes envisagent d'investir dans des biens locatifs. Si la plus grande partie du coût mensuel de propriété - le paiement hypothécaire - peut être gelée pendant 30 ans alors que les loyers augmentent graduellement, la valeur de revente de la propriété augmente et tout le temps que vous profitez du revenu et des avantages fiscaux, vous pourriez avoir gagnant-gagnant sur vos mains. Il y a de grands «ifs» dans cette affirmation, mais ils concernent principalement la propriété d'investissement elle-même (sera-t-elle la gemme que vous pensiez être - évitera-t-elle le locataire de l'enfer?) Plutôt que les questions financières et fiscales. Le taux d'intérêt pour une hypothèque fixe de 30 ans est actuellement de l'ordre de 4. 01% selon le taux d'intérêt bancaire. com à partir de Février 2017, et le code des impôts est vraiment incliné pour la propriété et l'investissement.

(Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide pour l'achat d'une maison aux États-Unis )

Pensez aux avantages fiscaux

• Intérêts, les impôts, les assurances et les autres dépenses sont déductibles du revenu de la propriété, tandis que les pertes peuvent généralement être déduites de vos autres revenus. (Pour en savoir plus, lisez Déductions fiscales pour les propriétaires locatifs .)
• L'amortissement est une autre déduction fiscale. Il s'agit essentiellement d'une allocation pour usure, généralement sur 27. 5 ans, ou 3. 636% du prix d'achat des bâtiments (pas la terre) par an.
• Les propriétés locatives peuvent être vendues et le produit est transféré dans d'autres biens locatifs sans payer d'impôt sur les gains en capital.

Considérez différents types de biens

Si vous décidez que vous voulez investir dans une propriété locative, vous pouvez le faire de différentes manières:

• un logement locatif dans votre logement existant maison ou sur votre propriété existante
• un appartement dans une copropriété ou une coopérative multifamiliale existante
• une maison ou un appartement dans une communauté que vous pourriez vouloir retirer à
• une maison ou un appartement dans la région où vos enfants fréquentent collège comme alternative au logement étudiant
• une maison de vacances près d'un lac, d'une plage ou d'une piste de ski, où vous pouvez l'utiliser pendant deux semaines sans compromettre les avantages fiscaux (Pour en savoir plus, voir Tax Breaks For Second -Home Owners .)

N'oubliez pas que vous serez un propriétaire

Chacun d'entre eux a son lot d'avantages et de pièges, et certaines personnes n'aiment pas l'idée d'être propriétaire. La gestion d'une propriété et des locataires nécessite du temps et de l'énergie, et il est utile de pouvoir effectuer soi-même des réparations mineures. Par exemple, si vous achetiez une maison jumelée dans un quartier en plein essor, que vous habitiez une unité et que vous louiez l'autre, vous pourriez vous rendre compte que vos propres frais d'habitation (frais de logement combinés aux revenus locatifs et à l'amortissement du loyer) approchaient libre ou dépassant dans quelques années.

Faites vos devoirs immobiliers

La recherche de biens locatifs doit être au moins aussi rigoureuse que si vous achetiez un logement. Vous devez connaître les spécificités du marché, les lois de zonage et les tendances en matière de location et de vente de maisons. le type et l'endroit que vous envisagez, y compris les écoles, le transport, les ressources récréatives, les magasins, etc., ainsi que ce qui est populaire dans le groupe démographique que vous voulez en tant que locataires. Ne pas oublier d'envisager des saisies, puisque toute la banque de forclusion veut habituellement est le solde dû sur l'hypothèque.

Recherchez quelque chose d'intemporel comme le bord de l'eau, ou la proximité d'un campus universitaire, ou d'une maison plus ancienne dans une communauté stable ou qui est dans les premières phases d'un retour. Méfiez-vous du «syndrome des terrains de golf», où la location d'un nouveau terrain de golf devient obsolète quelques années plus tard, tandis que des terrains de golf / logements plus récents sont construits dans la même région, ce qui fait baisser les prix .

Lorsque vous faites vos calculs, n'oubliez pas qu'un locataire qui paie le gros prix a le droit de s'attendre à une réponse quasi instantanée à tout problème, qu'il soit grand ou petit. Les locataires qui savent qu'ils paient un peu moins le marché auront tendance à être un peu moins exigeants. Si la perspective de gérer vos propres locations est décourageante, votre courtier immobilier peut probablement vous référer à un gestionnaire immobilier ou un concierge; une recherche en ligne permettra également de trouver des gestionnaires de propriétés spécialisées. Sachez simplement que l'embauche d'un gestionnaire immobilier va manger dans vos retours.

Ne négligez pas d'exécuter les chiffres

Les applications pour smartphones et les calculatrices d'hypothèques en ligne comme la calculatrice d'Investopedia peuvent vous aider. L'utilisation de calculatrices est utile car elle vous permet d'évaluer le coût réel de vos coûts de logement mensuels. Par exemple, ils vous permettent tous de saisir le coût, l'acompte, les taxes, l'assurance et, bien sûr, le taux d'intérêt, pour arriver au paiement mensuel attendu.

Ensuite, une fois que vous avez rassemblé vos chiffres en utilisant un outil comme la calculatrice hypothécaire ci-dessus, vous pouvez les brancher dans une feuille de calcul comme celle ci-dessous pour déterminer si une propriété particulière a du sens pour vous.

Pour vos calculs, imaginez qu'une propriété locative n'obtiendra pas un taux hypothécaire aussi bas que celui d'une résidence principale. Dans cet exemple, une maison de quatre chambres coûtant 300 000 $ est louée pour 2 000 $ par mois. L'acompte de 20% est de 60 000 $, et le taux d'intérêt fixe de 30 ans sur le solde de 240 000 $ est de 4%. Les taxes, l'assurance et le budget d'entretien portent le coût mensuel à 1 764 $, ce qui donne un bénéfice nominal de 2 838 $ par année, soit 4,33% de l'acompte par année. C'est beaucoup mieux qu'un compte d'épargne et mieux que la plupart des actions de premier ordre payer en dividendes, mais peut-être pas autant que vous pourriez gagner sur le marché boursier dans une bonne année. Mais quand vous faites une dépréciation, le gain nominal de 2 838 $ devient une perte de 6 252 $, qui peut être déduite des autres revenus.

Selon votre tranche d'imposition, cela pourrait représenter plusieurs centaines de dollars d'économies d'impôt à ajouter au flux de trésorerie positif, sans parler de la possibilité, quoique non certaine, d'augmenter la valeur au fil du temps.

Biens immobiliers pour l'investissement

Coût du terrain	50 000 $
Bâtiments et améliorations	250 000 $
Coût total	300 000 $
Acompte	20. 00%	60 000 $
Annuel	Mensuel
Revenu locatif	2 000 $
Frais
Remboursement de principal d'hypothèque	346 $
Intérêt hypothécaire	4 . 00%	800 $
Assurance	0. 27%	810 $	68 $
Impôts fonciers	1. 20%	3 600 $	300 $
Total des hypothèques, assurances et impôts fonciers	1 514 $
Entretien, réparations, etc.	1. 00%	3 000 $	250 $
Coût total de possession	21 162 $	1 764
Flux net de trésorerie provenant de la location	2 838	237 $ < Taux de rendement nominal sur acompte
4. 73%	Dépréciation
3. 64%	990 $	758 $	Perte nominale après amortissement
6 252 $	521 $	Le résultat net

Investir dans l'immobilier pour le revenu n'est pas pour tout le monde, mais Si vous avez un long horizon de placement, une tolérance aux risques inhérents et que vous êtes à portée de main, les avantages peuvent être considérables.