Une surévaluation importante dans certains des principaux centres financiers mondiaux a ouvert un certain nombre de marchés immobiliers aux risques de bulle immobilière. Il y a des raisons économiques pour lesquelles cela se produit maintenant.

Pour commencer, investir dans des actifs corporels - y compris les antiquités, l'art, les lingots d'or, d'autres objets de collection et, bien sûr, l'immobilier - a longtemps été considéré comme une bonne stratégie pour se protéger des incertitudes économiques et du marché. Ainsi, aujourd'hui, alors que plus d'un tiers de toutes les obligations d'État offrent des rendements négatifs - représentant 11 billions de dollars de la dette mondiale - de nombreuses personnes se sont tournées vers l'immobilier en tant que valeur refuge. Il n'est donc pas surprenant que certains marchés du logement urbain soient en surchauffe.

Les villes les plus à risque d'une bulle immobilière

Alors que la majorité des villes du monde sont fortement surévaluées, six centres financiers mondiaux en particulier sont les plus exposés au risque de bulle immobilière - Vancouver, Londres, Stockholm, Sydney, Munich et Hong Kong (du risque le plus élevé au moindre) - selon l'indice UBS Global Real Estate Bubble 2016 qui suit la valorisation fondamentale des marchés du logement, la valorisation des villes par rapport à leur pays et certaines distorsions économiques (prêts et booms de construction). Sur ces six marchés, les prix des maisons ont grimpé de près de 50% en moyenne depuis 2011; en comparaison, les prix des maisons dans les autres centres financiers inclus dans l'Indice ont augmenté de moins de 15%.

AD:

Source: Indice boursier mondial UBS: Pour les marchés de l'habitation de certaines villes 2016

Facteurs de prix

Des taux d'intérêt excessivement bas sont un facteur qui a conduit ces six villes au bord de une bulle. Il y a deux choses à noter: tandis que les consommateurs regardent les taux d'intérêt parce que les taux inférieurs réduisent le coût global de l'achat d'une maison, les investisseurs accordent une attention particulière parce que les changements de taux rendent les investissements alternatifs plus ou moins attrayants. Par exemple: Parce que les taux d'intérêt bas signifient des paiements mensuels moins élevés sur l'immobilier, ils ont tendance à être une bonne nouvelle pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leurs rendements. À mesure que les taux d'intérêt augmentent, le taux de rendement prévu peut chuter, rendant d'autres investissements plus attrayants.

D'autres facteurs expliquent la flambée des prix de l'immobilier dans ces villes, notamment le transfert de capitaux vers les économies émergentes, l'affaiblissement des prix des produits de base et la demande des investisseurs étrangers pour les propriétés locales. Sydney, par exemple, a été une cible pour les investisseurs chinois ces dernières années. «Combinée à une offre rigide et à une demande soutenue de la part de la Chine, elle a créé un cadre idéal pour les prix excessifs», explique Claudio Saputelli, responsable de l'immobilier mondial au sein du bureau d'investissement d'UBS Wealth Management.

Calendrier et perspectives d'investissement

Il n'y a aucun moyen de savoir si - et quand - un marché immobilier en pleine effervescence pourrait éclater.

"Même dans les villes avec les signes les plus évidents d'une bulle immobilière, il n'est pas possible de prévoir exactement le moment et la durée d'une correction", explique Saputelli, qui note également qu'une correction majeure des prix pourrait être déclenchée. temps par des taux d'intérêt plus élevés, une forte augmentation de l'offre ou des changements dans les flux internationaux de capitaux.

Avec une incertitude temporelle, la situation est au mieux ténue et Saputelli appelle à la prudence pour les investisseurs sur ces marchés immobiliers. "Un changement de dynamique macroéconomique, un changement dans le sentiment des investisseurs ou une augmentation importante de l'offre pourraient entraîner une baisse rapide des prix de l'immobilier. Les investisseurs sur des marchés surévalués ne devraient pas s'attendre à une appréciation réelle des prix à moyen et long terme. "

The Bottom Line

Tandis que les centres urbains des États-Unis ont échappé à la liste des villes les plus risquées pour une bulle immobilière, San Francisco a atterri au numéro sept comme un marché du logement" surévalué ". Les prix de l'immobilier dans cette ville de Californie ont augmenté de plus de 50% depuis 2011. En effet, San Francisco est l'un des marchés du logement les plus chers du pays, avec un prix moyen de 1 672 100 $, selon une étude récente de la société immobilière Coldwell Banker.

Les villes californiennes occupent les 10 premières places de la liste des Coldwell Bankers, Saratoga, située à environ 50 miles au sud de San Francisco, arrivant à la première place avec un prix moyen de 2 453 718 $. San Francisco a aussi l'un des plus hauts coûts de la vie dans le pays, après seulement New York (Manhattan); Sunnyvale, Californie (à seulement 40 miles de San Francisco); et Honolulu.

D'autres villes des États-Unis nommées dans l'indice comprennent Boston et New York, qui sont toutes deux considérées comme «à juste valeur», et Chicago, qui est considérée comme «sous-évaluée». "(Voir aussi

Les 10 villes les plus chères des États-Unis

et les coûts de logement les plus chers du monde .)