Investir dans l'immobilier générateur de revenus implique des données de marché et un certain degré de subjectivité. L'une des hypothèses les plus importantes qu'un investisseur immobilier doit faire lors de la valorisation des propriétés est de choisir un taux de capitalisation approprié, qui est le taux de rendement requis sur l'immobilier, net de la plus-value ou de la dépréciation.

En gros, c'est le taux appliqué au bénéfice d'exploitation net pour déterminer la valeur actuelle d'une propriété.

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Calculer avec le taux de capitalisation

Par exemple, si une propriété qui devrait générer un bénéfice d'exploitation net de 1 million de dollars par Les dix prochaines années sont actualisées à un taux de capitalisation de 14%, la valeur marchande de la propriété serait déterminée à 1 000 000 $. 14 = 7 142 $, 857, où le revenu d'exploitation net divisé par le taux de capitalisation global est égal à la valeur marchande.

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La valeur marchande de 7, 142, 857 $ représente une bonne affaire si la propriété se vend à 6 $. 5 millions et ce serait une mauvaise affaire si le prix de vente est de 8 millions de dollars.

La détermination du taux de capitalisation est l'un des indicateurs clés de l'évaluation d'une propriété génératrice de revenus. Il existe plusieurs méthodes que les investisseurs peuvent utiliser pour trouver un taux de capitalisation approprié.

Méthode d'extraction du marché

Cette méthode suppose qu'il existe un revenu d'exploitation net et des informations sur les prix de vente courants et facilement disponibles sur des propriétés génératrices de revenus comparables. L'avantage de la méthode d'extraction de marché est que le taux de capitalisation rend la capitalisation directe des revenus plus significative.

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La détermination du taux de capitalisation est relativement simple ici. Supposons qu'un investisseur envisage d'acheter dans un stationnement qui devrait générer 500 000 $ en bénéfice d'exploitation net. Dans la région, il existe trois propriétés de stationnement générant des revenus comparables.

1. Le stationnement 1 a un revenu d'exploitation net de 250 000 $ et un prix de vente de 3 millions de dollars. Dans ce cas, le taux de capitalisation est: 250 000 $ / 3 000 000 $ = 8. 33%.

2. Le stationnement 2 a un revenu d'exploitation net de 400 000 $ et un prix de vente de 3 $. 95 millions. Le taux de capitalisation est: 400 000 $ / 3 950 000 $ = 10, 13%.

3. Le stationnement 3 a un revenu d'exploitation net de 185 000 $ et un prix de vente de 2 millions de dollars. Le taux de capitalisation est: 185 000 $ / 2 000 000 $ = 9, 25%.

Sur la base des taux calculés pour ces trois propriétés comparables (8. 33, 10. 13 et 9. 25%), un taux de capitalisation global de 9,4% constituerait une représentation raisonnable du marché. En utilisant ce taux de capitalisation, un investisseur pourrait déterminer la valeur marchande de la propriété. L'opportunité d'investissement du parking serait évaluée à 500 000 $ /.094 = $ 5, 319, 149.

Méthode d'accumulation

La méthode d'accumulation est légèrement plus complexe que la méthode d'extraction du marché. Le taux de capitalisation est obtenu en combinant le taux d'intérêt, le taux de liquidité (qui est illiquide en raison de la nature de l'immobilier), la prime de récupération et le taux de risque.

Compte tenu d'un taux d'intérêt de 4%, d'un taux de non-liquidité de 1,5%, d'une prime de récupération de 1,5% et d'un taux de risque de 2,5%, le taux de capitalisation additionné comme suit: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Si le revenu d'exploitation net était de 200 000 $, la valeur marchande de la propriété serait de: 200 000 $. 115 = $ 1, 739, 130.

Évidemment, effectuer ce calcul est très simple. La complexité réside dans l'évaluation d'estimations précises pour les différentes composantes du taux de capitalisation, ce qui peut être difficile. L'avantage de la méthode d'accumulation est qu'elle tente de définir et de mesurer avec précision des composantes individuelles d'un taux d'actualisation.

Méthode de la fourchette de financement

La méthode de la fourchette de placement exige les calculs les plus avancés des trois méthodes. Le taux de capitalisation est calculé en utilisant les taux d'intérêt individuels pour les propriétés qui utilisent à la fois le financement par emprunt et par capitaux propres. L'avantage de la méthode de la fourchette d'investissement est qu'elle est le taux de capitalisation le plus approprié pour les investissements immobiliers financés.

La première étape consiste à calculer un facteur de fonds d'amortissement. C'est le pourcentage qui doit être mis de côté chaque période pour avoir un certain montant à un moment futur. Supposons qu'une propriété dont le bénéfice d'exploitation net est de 950 000 $ soit financée à 50%, en utilisant une dette à 7% d'intérêt devant être amortie sur 15 ans. Le reste est payé avec des capitaux propres à un taux de rendement requis de 10%. Le facteur du fonds d'amortissement serait calculé comme suit:

Taux d'intérêt / 12 mois
{[1 + (taux d'intérêt / 12 mois)] ^{Nombre d'années x 12 mois} } - 1

En branchant les chiffres, nous obtenons:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Cela se traduit par. 003154 par mois. Par an, ce pourcentage:. 003154 x 12 mois = 0. 0378. Le taux auquel le prêteur doit être payé correspond à ce facteur du fonds d'amortissement plus le taux d'intérêt. Dans cet exemple, ce taux est:. 07 +. 0378 = 10. 78%, ou. 1078.

Ainsi, le taux moyen pondéré, ou le taux de capitalisation global, utilisant le poids de 50% pour la dette et de 50% pour les capitaux propres est: (.5 x 1078) + (.5 x .10) = 10 39%. Par conséquent, la valeur marchande de la propriété serait de: 950 000 $ /. 1039 = $ 9, 143, 407.

The Bottom Line

Ces méthodes sont spécifiquement conçues pour les propriétés génératrices de revenus comme les immeubles d'habitation, les propriétés commerciales et industrielles. Il convient de noter que ces méthodes ne sont pas appropriées pour les propriétés qui sont occupées par les propriétaires.

Deviner la valeur d'une propriété génératrice de revenus peut conduire à des évaluations inexactes et à des investissements ratés. Le choix d'un taux de capitalisation approprié augmente la précision d'une évaluation et donc la capacité de choisir de bons investissements immobiliers générateurs de revenus.(Pour plus de lectures, consultez Comment analyser les fiducies de placement immobilier , Moyens simples d'investir dans l'immobilier , et Principales raisons d'investir dans l'immobilier .)