Tous les acheteurs ont une chose en commun: ils ne veulent pas se faire arnaquer. Dans le marché du logement de plus en plus mousseux d'aujourd'hui - les ventes de maisons existantes ont augmenté à un chiffre désaisonnalisé 5. 46 millions en Décembre 2015, 7. 7% au-dessus de l'année précédente, selon la National Association of Realtors - il est particulièrement important de vous assurer bon prix.

(Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide pour l'achat d'une maison aux États-Unis )

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Ce sera plus difficile que jamais en ce moment. Selon l'économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, le mois de décembre a clôturé la meilleure année de ventes (5,26 millions) depuis 2006 (6,48 millions). Un autre signe de la poussée croissante des logements: La Mortgage Bankers Association a rapporté que le volume des demandes de prêts hypothécaires a augmenté de 8,8% sur une base désaisonnalisée à la fin janvier 2016, les taux d'intérêt hypothécaires ont baissé (voir La hausse des taux d'intérêt affecte les hypothèques ).

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Mais comment savez-vous si vous obtenez une offre équitable - même dans un marché restreint - avant de faire une offre? Voici comment évaluer le prix d'une maison afin de prendre une décision d'investissement judicieuse.

Apprenez ces conseils

• Recherche Propriété vendue récemment, comparable
  Une propriété comparable est une propriété dont la taille, l'état, le voisinage et les commodités sont similaires. Une maison d'un étage de 1 200 pieds carrés, récemment rénovée, avec un garage attenant devrait être inscrite à peu près au même prix qu'une maison semblable de 1 200 pieds carrés dans le même quartier. Cela dit, vous pouvez également obtenir des informations précieuses en regardant comment la propriété que vous êtes intéressé à comparer dans le prix à différentes propriétés. Est-il considérablement moins cher que les propriétés plus grandes ou plus agréables? Est-ce plus cher que des propriétés plus petites ou moins attrayantes? Votre agent immobilier est la meilleure source d'informations exactes et à jour sur des propriétés comparables (également appelées «comps»). Vous pouvez également regarder les compositions qui sont actuellement en dépôt, ce qui signifie que la propriété a un acheteur mais la vente n'est pas encore terminée.

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• Découvrez les propriétés comparables qui sont actuellement sur le marché
  Dans ce cas, vous pouvez réellement visiter d'autres maisons et avoir une idée de la taille, de l'état et des commodités par rapport à la propriété envisagez d'acheter. Ensuite, vous pouvez comparer les prix et voir ce qui semble juste. Les vendeurs raisonnables savent qu'ils doivent évaluer leurs propriétés de la même façon que les comparables du marché s'ils veulent être compétitifs.

• Regardez les produits comparables qui étaient sur le marché récemment, mais qui n'ont pas été vendus
  Si la maison que vous envisagez d'acheter a le même prix que les maisons qui ont été retirées du marché parce qu'elles ne vendaient pas, Envisage peut être hors de prix.De plus, s'il y a beaucoup de propriétés similaires sur le marché, les prix devraient être plus bas, surtout si ces propriétés sont vacantes. Consultez l'indice des stocks invendus pour obtenir des informations sur l'offre et la demande actuelles sur le marché du logement. Cet indice tente de mesurer combien de temps il faudra pour que toutes les maisons actuellement sur le marché soient vendues, compte tenu du taux de vente actuel des maisons.

• Envisager les conditions du marché et les taux d'appréciation dans la zone
  Les prix ont-ils augmenté récemment ou ont-ils baissé? Dans le marché d'un vendeur, les propriétés seront probablement un peu surévaluées, et dans un marché acheteur, les propriétés sont susceptibles d'être sous-évaluées. Tout dépend de l'endroit où le marché se trouve actuellement sur la courbe boom-and-bust immobilier. Même dans le marché d'un vendeur, les propriétés ne peuvent pas être surévaluées si le marché est à la hausse et pas près de son sommet. Inversement, les propriétés peuvent être surévaluées même sur le marché d'un acheteur si les prix n'ont commencé à baisser que récemment. Bien sûr, il peut être difficile de voir les pics et les vallées jusqu'à ce qu'ils soient l'histoire. Tenez également compte de l'impact des taux d'intérêt hypothécaires et du marché du travail sur l'économie. (Connaître vos choix hypothécaires est important Pour en savoir plus, lisez 4 étapes pour obtenir une hypothèque ).

• Achetez-vous une propriété à vendre par propriétaire?
  Une propriété de vente par propriétaire (FSBO) doit être actualisée pour tenir compte du fait qu'il n'y a pas de commission d'agent du vendeur de 6% (en moyenne), ce que beaucoup de vendeurs ne prennent pas en compte lors de la fixation des prix . Un autre problème potentiel avec les AVPP est que le vendeur n'a peut-être pas eu les conseils d'un agent en fixant un prix raisonnable en premier lieu, ou peut avoir été si mécontent de la suggestion d'un agent de décider de faire cavalier seul. Dans l'une de ces situations, la propriété peut être surévaluée.

• Quelle est l'appréciation attendue pour la zone?
  Les perspectives d'avenir pour votre quartier choisi peuvent avoir un impact sur le prix. Si un développement positif est prévu, comme la construction d'un important centre commercial, l'extension du train léger sur rail au quartier ou la venue d'une nouvelle grande entreprise dans la région, les perspectives d'appréciation de la maison semblent bonnes. Même les petits développements comme les projets d'ajouter plus de routes ou de construire une nouvelle école peuvent être un bon signe. D'un autre côté, si les épiceries et les stations-service sont fermées, le prix de la maison devrait être plus bas pour refléter cela, et vous devriez probablement reconsidérer le déménagement dans la région. Le développement de nouveaux logements peut aller dans un sens ou dans l'autre - cela peut signifier que la région est chaude et risque d'être très sollicitée à l'avenir, augmenter la valeur de votre maison ou entraîner un surplus de logements, ce qui réduira la valeur de toutes les maisons dans la région.
• Quelle est l'opinion de votre agent immobilier?
  Sans même analyser les données, votre agent immobilier est susceptible d'avoir une bonne intuition (grâce à l'expérience) de savoir si le prix de la propriété est approprié ou non et quel est le prix d'une offre juste.

• Le prix vous semble-t-il juste ?
  Si vous n'êtes pas satisfait de la propriété, le prix ne vous semblera jamais juste, même si vous faites une bonne affaire. Même si vous payez un peu plus de valeur marchande pour une maison que vous aimez, à la fin, vous ne vous en soucierez pas vraiment.

• Test the Waters
  Même dans le marché d'un vendeur, vous pouvez toujours offrir ci-dessous le prix catalogue juste pour voir comment le vendeur réagit. Certains vendeurs listent les propriétés pour le prix le plus bas qu'ils sont prêts à accepter parce qu'ils ne veulent pas négocier, alors que d'autres listent leurs maisons à un niveau supérieur à ce qu'ils espèrent gagner parce qu'ils envisagent de négocier à la baisse ou veulent voir une offre au prix le plus élevé. Si le vendeur accepte votre prix ou votre contre-offre, vous aurez une indication que la propriété ne valait probablement pas ce pour quoi elle était inscrite et vous avez une bonne chance d'obtenir une offre équitable. D'autre part, certains vendeurs peuvent sous-évaluer leurs propriétés dans l'espoir de générer beaucoup d'intérêt et déclencher une guerre d'enchères. Toutefois, contrairement à eBay, le vendeur ne doit pas simplement vendre au plus offrant: les vendeurs peuvent rejeter toutes les offres qui ne répondent pas à leurs attentes. Si vous avez le cœur sur la propriété, sachez que certains vendeurs peuvent être offensés par les offres lowball et refuser de travailler avec vous si vous choisissez d'employer une telle tactique. En outre, lorsque vous offrez moins que le prix catalogue, vous risquez d'augmenter le risque d'être surenchéri par un autre acheteur. (Pour les stratégies qui vous aideront à sortir vainqueur de toute négociation, lisez Maîtrisez l'art de la négociation .)

• Obtenez une valeur estimée et une inspection de la maison
  Une fois que vous êtes sous contrat , le prêteur aura une évaluation de la propriété effectuée (généralement à vos frais) pour protéger ses intérêts financiers. Le prêteur veut s'assurer que si vous arrêtez de faire vos paiements hypothécaires, il sera en mesure d'obtenir une quantité raisonnable de son argent lorsqu'il saisit votre maison. Si l'évaluation est considérablement inférieure à votre prix d'offre, vous pourriez ne pas obtenir une offre équitable. En fait, le prêteur ne peut même pas vous laisser acheter la maison, sauf si le vendeur est prêt à faire baisser le prix. Une inspection de la maison, qui est terminée après que vous êtes sous contrat, vous donnera également un moyen d'évaluer votre prix d'offre. Si la maison a besoin de nombreuses réparations coûteuses, vous devrez demander au vendeur de faire les réparations pour vous ou réduire le prix d'achat afin que vous puissiez les faire vous-même. (Pour en savoir plus, voir Avez-vous besoin d'une inspection à domicile? )

Tutoriel: Comment acheter votre première maison

La ligne de fond

Lorsque vous magasinez pour une maison, il est important pour comprendre comment les maisons sont évaluées afin que vous puissiez faire un bon investissement et parvenir à un accord équitable avec le vendeur. En utilisant ces conseils, vous serez en mesure de faire une offre confiante et bien informée sur n'importe quelle maison dans n'importe quel marché.