Un fonds de placement immobilier (FPI) est une société par actions, une fiducie ou une association qui possède et exploite, dans la plupart des cas, des biens immobiliers et / ou immobiliers liés à des revenus. Modelés après les fonds communs de placement, les FPI mettent en commun le capital de nombreux investisseurs. Cela permet aux investisseurs individuels de gagner une part du revenu généré par la propriété immobilière commerciale, sans avoir à sortir et acheter ou financer des biens ou des actifs. "Les FPI offrent des avantages importants aux investisseurs et aux propriétaires", a déclaré Joe Mansueto, président du conseil et chef de la direction de Morningstar. "Ils permettent aux investisseurs d'accéder facilement aux investissements immobiliers, et de le faire avec liquidité quotidienne, diversification et large choix. "

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Au premier semestre 2013, les rendements des fonds propres ont augmenté de 17. 6%. Le 22 mai, cependant, les REIT ont connu un grand succès - en baisse de 13,5% au cours des cinq prochaines semaines - quand le président de la Réserve fédérale Ben Bernanke a suggéré que le programme d'achat d'obligations de 85 milliards de dollars par mois serait bientôt réduit.

Malgré la poursuite de l'amélioration de l'économie générale, les investisseurs ont été essentiellement baissiers sur les REIT depuis l'annonce de Bernanke. Alors que les sociétés de placement immobilier feront face à un certain nombre de défis en 2014, l'un des enjeux particuliers sera l'attention des investisseurs: la hausse des taux d'intérêt.

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Principes de base du FPI

Pour être admissible à titre de FPI, une société doit détenir la majeure partie de son actif et de son revenu liés à des placements immobiliers et distribuer chaque année au moins 90% de son revenu imposable aux actionnaires. via les dividendes. Ces caractéristiques contribuent à rendre les FPI attrayantes pour les investisseurs, car elles offrent une méthode très liquide d'investir dans l'immobilier et offrent généralement de bons dividendes. Les FPI offrent généralement de meilleurs rendements que les autres sources de revenu - les rendements des FPI à la fin de 2013, par exemple, s'établissaient en moyenne à 3,8% contre 2, 6% pour les bons du Trésor à 10 ans.

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Il existe trois types de FPI de base:

1. Les FPI d'actions - possèdent et exploitent des biens immobiliers productifs (immeubles et terrains). Les revenus sont générés principalement par les loyers (pas par la revente de propriétés). Quatre-vingt-dix pour cent des FPI sont des FPI en actions.
2. Les FPI hypothécaires - prêtent de l'argent aux propriétaires et aux exploitants immobiliers, soit directement par l'intermédiaire de prêts hypothécaires et de prêts, soit indirectement par l'intermédiaire de l'acquisition ou de titres adossés à des créances hypothécaires (THB). Les revenus proviennent principalement des intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.
3. Les REIT hybrides - utilisent les stratégies d'investissement des sociétés de placement immobilier et hypothécaires.

Les actifs détenus par les FPI peuvent comprendre des appartements, des hôtels, des installations industrielles, des centres de villégiature, des installations d'entreposage libre-service, des centres commerciaux, des terrains forestiers, des entrepôts et des prêts hypothécaires. En ce qui concerne les FPI qui investissent dans des hypothèques ou des prêts, Mansueto a déclaré: «Les FPI fournissent aux propriétaires un autre moyen de lever des fonds, de rendre l'immobilier plus liquide et transparent et de lui permettre de jouer un rôle plus important dans notre économie."

De nombreuses sociétés de placement immobilier des États-Unis sont enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC) et sont cotées en bourse (la plupart des sociétés de placement immobilier américaines sont cotées à la bourse de New York). Ces FPI cotées en bourse sont considérées comme des actifs très liquides, puisqu'elles se négocient sous un volume substantiel et que les investisseurs peuvent les acheter et les vendre comme des actions tout au long de la séance de négociation.

Il existe également des FPI enregistrés auprès de la SEC qui ne sont pas cotés en bourse, ainsi que des FPI qui ne sont ni enregistrés auprès de la SEC ni négociés publiquement. Il est à noter, cependant, que les REIT non cotées sont généralement illiquides (extrêmement dans certains cas), l'évaluation est complexe, le remboursement anticipé est souvent restrictif et les frais peuvent être considérablement plus élevés que les fonds négociés en bourse. En outre, les FPI qui ne sont pas enregistrés auprès de la SEC ne sont pas soumis aux mêmes obligations d'information, ce qui rend potentiellement difficile le fait que les investisseurs prennent des décisions éclairées au sujet de l'investissement.

Les FPI et les taux d'intérêt

Parce que les FPI doivent verser au moins 90% de leurs bénéfices imposables sous forme de dividendes aux actionnaires, ils font des instruments à rendement relativement élevé. Les rendements des FPI sont fondés sur les dividendes et l'appréciation des cours, se comportant de la même façon que les actions à petite capitalisation typiques. Contrairement à ces actions, toutefois, la plus grande partie du rendement attendu d'une FPI provient des dividendes plutôt que de l'appréciation des cours. En tant qu'investissement à rendement relativement élevé, il est normal que les FPI soient sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt.

Les taux d'intérêt ont une incidence sur les FPI pour plusieurs raisons. Premièrement, l'endettement est une réalité pour les constructeurs, les promoteurs immobiliers et les propriétaires, et ils sont donc très sensibles à tout changement dans les coûts d'emprunt. Deuxièmement, de nombreux investisseurs sont moins susceptibles de considérer les FPI comme attrayants si leurs rendements tombent plus en ligne avec d'autres titres comme les bons du Trésor à 10 ans. "Une analyse quantitative des fluctuations des prix des FPI montre que les taux d'intérêt sont plus importants que jamais pour les investisseurs du FPI", a déclaré John Affleck, stratège en recherche chez CoStar, une entreprise d'information immobilière commerciale.

David Toti, analyste du FPI chez Cantor Fitzgerald, convient que les FPI sont sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt. "Au cours des cinq dernières années, de nombreux investisseurs se sont lancés dans les REIT en tant que substituts obligataires, car le monde a désespérément besoin de rendement dans un environnement de taux zéro", a déclaré Toti. "Comme les taux commencent à augmenter, si et quand cela arrive, cela rend ces titres moins attractifs du point de vue des rendements. "

Préoccupations non fondées?

Alors que les investisseurs du FPI ont fait une volte-face à la suite de l'annonce de la Fed, certains experts du secteur affirment que toute l'attention entourant les taux d'intérêt et les FPI n'est pas fondée. "Depuis le 22 mai, il y a eu cette discussion sur le rôle des taux d'intérêt dans les rendements des FPI - et c'est une discussion très étrange", a déclaré Brad Case, vice-président de la recherche à l'Association nationale des fiducies de placement immobilier. interview avec CoStar News. "Parce que la vérité est, lorsque les taux d'intérêt montent, cela signifie généralement que l'économie se renforce.C'est une bonne nouvelle pour les FPI et cela signifie que les rendements seront solides. "À l'appui de cette déclaration, Case a souligné que les FPI ont bien performé dans 12 des 16 périodes de hausse des taux d'intérêt depuis 1995.

Sam Zell, pionnier du REIT, a soulevé un point intéressant à la conférence REITWorld tenue à San Francisco en Novembre. "Les faibles taux d'intérêt permettent d'emprunter de l'argent bon marché et de surpayer pour toutes sortes de mauvais investissements", a déclaré M. Zell. "Cinq ou six ans après l'ère de faire semblant et s'étendre, beaucoup de propriétés surendettées n'ont toujours pas été résolues. Nous serions de bien meilleurs investisseurs et opérateurs s'il y avait une conséquence à l'inaction. Lorsque les taux d'intérêt sont de 3% ou 2% ou 1%, vous n'avez aucun sentiment d'urgence. "

À quoi s'attendre en 2014

Bien qu'il existe une controverse quant à la mesure dans laquelle les taux d'intérêt influent sur les FPI, M. Affleck a souligné que les investisseurs doivent tenir compte de la performance des FPI lorsque les taux d'intérêt changent. "La mesure pertinente n'est pas de savoir si les sociétés de placement immobilier ont bien fait au cours des hausses de taux d'intérêt, mais comment elles ont fonctionné par rapport à l'ensemble du marché", a déclaré M. Affleck. «À ce titre, les données sont définitives - La performance des FPI par rapport à l'ensemble du marché est inversement proportionnelle aux fluctuations des taux d'intérêt. "Affleck a ajouté que les REIT ont surperformé le marché large - gagnant 27% contre un gain de 20% pour le S & P 500 - lorsque les taux d'intérêt sont tombés de 3,5% en mars 2011 à 1,5% en avril 2013.

Indépendamment de l'effet des taux d'intérêt sur les FPI, il est important de garder à l'esprit le fait que les FPI ne constituent pas un investissement universel et que les stratégies de placement varient grandement dans l'ensemble des FPI. Les immeubles de placement immobilier, par exemple, pourraient bien se développer en 2014. «Selon votre point de vue sur l'économie, le sous-emploi devrait s'améliorer avec le temps», a déclaré Jeffrey Langbaum, analyste principal de REIT pour Bloomberg Industries. "Toutes ces vingt-quelque chose qui vivent avec maman et papa seront plus enclins à aller là-bas et à louer. «En raison de la baisse des mises en chantier et des permis dans les logements locatifs multifamiliaux, M. Langbaum a expliqué qu'il y a peu de chances que l'offre dépasse la demande à long terme - ce qui donnera plus de marge de manœuvre aux locateurs.

Les sociétés de soins de longue durée comme les maisons de repos et de résidences pour personnes âgées pourraient être bien placées en 2014, soutenue par le vieillissement de la population aux États-Unis, a déclaré Jenny Van Leeuwen Harrington, spécialiste de l'investissement revenu à Gilman Hiss Asset Management. Les FPI à triple nantissement, qui possèdent des propriétés telles que des stations-service et des magasins autonomes à grande surface, sont un autre domaine que Van Leeuwen Harrington aime. "Les FPI à location triple ont tendance à avoir des activités particulièrement stables, avec une croissance relativement limitée à la hausse, mais des flux de trésorerie relativement élevés et stables. "

Le résultat

" Les FPI représentent une excellente opportunité pour les petits et les grands investisseurs d'être exposés aux nombreux secteurs de l'immobilier commercial avec liquidité et transparence dans un portefeuille diversifié avec un effet de levier relativement faible ", a déclaré Chris Mayer. , Codirecteur, Centre Richman pour les affaires, le droit et les politiques publiques à la Columbia Business School."Alors que certains investisseurs s'inquiètent de la volatilité des marchés publics, les placements à long terme des FPI se sont plutôt bien comportés par rapport à leurs homologues du secteur privé tout en limitant leur exposition à des stratégies d'investissement particulières ou à leur performance individuelle. "

En ce qui concerne les FPI en 2014, il sera important d'examiner les placements individuels plutôt que de formuler des hypothèses sur le secteur des FPI dans son ensemble. Comme l'a souligné Van Leeuwen Harrington, «les sociétés de placement immobilier, je crois presque plus que toute autre industrie, ne devraient pas être peintes d'une manière générale. Il y a tellement de sous-industries, chacune avec des caractéristiques tout à fait uniques, que les énoncés radicaux ne peuvent pas englober fonctionnellement. "