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Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés en commandite principale (MLP) sont toutes deux considérées comme des entités intermédiaires aux termes du code fédéral des impôts des États-Unis. La plupart des bénéfices des sociétés sont imposés deux fois, une fois lorsque les bénéfices sont comptabilisés et de nouveau lorsqu'ils sont distribués sous forme de dividendes. Cependant, le statut de transfert des FPI et des SCM leur permet d'éviter cette double imposition puisque les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de l'entreprise. Bien qu'ils reçoivent des traitements fiscaux semblables, les caractéristiques des FPI et des SCM diffèrent de plusieurs façons.

La différence la plus notable est qu'un FPI est largement considéré comme un investissement du secteur financier, alors que la plupart des SCM se retrouvent dans les secteurs de l'énergie et des ressources naturelles. Une FPI peut agir à titre de société de portefeuille pour des dettes et gagner un revenu d'intérêts, comme dans le cas d'une FPI hypothécaire, ou participer activement à la gestion d'immeubles et générer des revenus de loyers (FPI d'actions). À quelques exceptions près, la structure MLP est principalement utilisée par les sociétés qui possèdent et exploitent des actifs énergétiques intermédiaires. Ce sont des entreprises de routes à péage classiques qui tirent leurs revenus des frais qu'elles imposent pour le transport du pétrole et du gaz par leurs pipelines.

Les exigences de distribution diffèrent également pour les REIT et les MLP. En échange de leur statut fiscal spécial, les FPI doivent verser 90% des bénéfices sous forme de dividendes à leurs actionnaires. Les MLP ciblent un taux de dividende spécifique, que la direction est incitée à atteindre, mais ils ne sont pas tenus de distribuer un certain pourcentage. Les distributions sont également traitées différemment à la réception. Bien que les distributions de FPI s'accompagnent d'un passif d'impôt pour l'investisseur comme tout autre dividende, les distributions de SCM sont souvent exemptes d'impôt. Pour cette raison, les MLP ne sont pas des investissements idéaux pour les comptes individuels de retraite (IRA).

Les FPI ont un accès plus profond aux marchés de la dette, de sorte qu'ils fonctionnent généralement avec plus de levier que les SCM; l'agence de notation Fitch estime que les REITs sont multipliés par cinq à six, tandis que les MLP fonctionnent entre 3,5 et 4,5. En ce qui concerne leurs structures juridiques, la plupart des FPI ont une société mère cotée en bourse, tandis que les SCM sont classées comme des sociétés de personnes. Les investisseurs dans une MLP sont considérés comme des «porteurs de parts» et ne participent pas à la gestion de la société de personnes (il s'agit de la responsabilité du commandité, qui peut être ou ne pas être coté en bourse).

Même avec ces différences, les FPI et les SCM ont tous deux le même objectif: rendre aux actionnaires plus durement gagné en capital et verser moins d'impôt au gouvernement. Néanmoins, la diligence raisonnable est particulièrement importante lorsque l'on considère un investissement dans ces véhicules de rendement.Les distributions dépendent en grande partie des flux de trésorerie plutôt que des bénéfices, ce qui nécessite une discipline d'évaluation allant au-delà du ratio cours / bénéfice (P / E). Les investisseurs devraient également être à l'aise avec l'offre secondaire occasionnelle, ce qui peut entraîner une volatilité des cours des actions.