Tout le monde connaît l'importance du retour sur investissement (ROI), cet outil populaire et polyvalent pour déterminer la performance de votre portefeuille. Si vous possédez une propriété locative, il est important de savoir comment calculer le retour sur investissement afin de pouvoir déterminer son efficacité en tant qu'investissement.

Malheureusement, parce que les calculs du ROI peuvent être facilement manipulés - et certaines variables peuvent être incluses ou exclues lors du calcul - trouver un retour sur investissement significatif peut être un défi, surtout lorsque les investisseurs ont la possibilité de payer hypothèque sur la propriété. Ici, nous examinons deux exemples de base pour calculer le retour sur investissement sur les biens locatifs résidentiels.

Un rappel rapide

Le retour sur investissement est une mesure utilisée pour estimer et évaluer la performance d'un investissement ou pour comparer la performance d'un certain nombre d'investissements différents. Pour calculer le retour sur investissement, le bénéfice net d'un investissement est divisé par le montant d'argent investi, et les résultats sont exprimés en pourcentage ou en pourcentage.

Par exemple, si vous achetez des actions ABC pour 1 000 $ et que vous les vendez deux ans plus tard pour 1 600 $, le bénéfice net serait de 600 $ (1 600 $ - 1 000 $). Le ROI sur le stock serait de 60% (600 $ 1 1 000 $ = 0,60). (Pour plus d'informations, voir: FYI on ROI: Guide de calcul du retour sur investissement .)

Opérations en espèces

Si vous achetez une propriété, le calcul de son retour sur investissement est relativement simple. Supposons que vous payez comptant pour une propriété locative de 100 000 $. Vous payez également 1 000 $ en frais de clôture, plus 9 000 $ pour le remodelage, ce qui rend votre investissement total dans la propriété de 110 000 $.

Avance rapide d'un an. Vous avez perçu 800 $ en loyer tous les mois et vous en avez récolté 9 600 $ pour l'année. Pour le retour sur investissement le plus réaliste, nous déduirons de ce flux de trésorerie 167 $ par mois (2 004 $ par année) pour couvrir les taxes foncières et l'assurance (deux dépenses que vous ne pouvez pas éviter). Cela vous donne un rendement annuel de 7 596 $.

Pour calculer le RCI de la propriété, vous divisez le rendement annuel (7 596 $) par l'investissement total que vous avez effectué à l'origine (110 000 $). 7 598 $ 110 110 000 $ = 0,069 ou 6,9%. Votre retour sur investissement est de 6,9%.

Transactions financées

Le calcul du ROI sur les transactions financées est un peu plus compliqué. Supposons que vous achetez la même propriété de 100 000 $ que ci-dessus, mais au lieu de payer en espèces, vous contractez une hypothèque, en faisant un acompte de 20%. Vos coûts sont de 20 000 $ pour l'acompte (100 000 $ de prix de vente x 20%); 2 500 $ pour les frais de clôture (ils sont plus élevés en raison de l'hypothèque) et les mêmes 9 000 $ pour le remodelage. Vos dépenses totales sont de 31 500 $ (20 000 $ + 2 500 $, 9 000 $).

De plus, il y a des coûts permanents associés à l'hypothèque. Supposons que vous avez contracté un prêt de 30 ans assorti d'un taux d'intérêt fixe de 4%.Sur le montant emprunté de 80 000 $ (100 000 $, moins l'acompte de 20 000 $), le paiement mensuel du capital et des intérêts serait de 381 $. 93. Nous ajouterons les mêmes 167 $ par mois pour couvrir les taxes et les assurances, ce qui fera que votre paiement mensuel total sera de 548 $. 93. Note: Un bon outil pour calculer le coût total d'une hypothèque est une calculatrice d'hypothèque comme celle ci-dessous.

Maintenant, nous prenons en considération le loyer. En supposant que votre locataire paie 800 $ par mois, vous aurez un flux de trésorerie de 251 $. 07 mensuel (loyer de 800 $ - paiement hypothécaire de 548 93 $). Encore une fois, avance rapide d'un an. Multipliant ces 251 $. 07 par 12 détermine votre revenu annuel net, ou retour: 251 $. 07 x 12 = 3 012 $. 84.

Ensuite, divisez le flux de trésorerie annuel par vos débours initiaux initiaux (l'acompte, les frais de clôture et le remodelage) pour déterminer le retour sur investissement. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Donc votre ROI est de 9,5%.

Certains investisseurs ajoutent l'équité dans l'équation (gardez à l'esprit que l'équité n'est pas de l'argent en caisse que vous pouvez dépenser, vous devriez vendre la propriété pour y accéder). Pour connaître le montant des capitaux propres, examinez le calendrier d'amortissement de votre prêt hypothécaire pour savoir quelle part de vos versements hypothécaires a servi à rembourser le capital (ce qui augmente les capitaux propres). C'est l'équité qui peut être ajoutée au chiffre des flux de trésorerie. Dans notre exemple, le tableau d'amortissement du prêt indique que 1 408 $. 84 de capital sont remboursés au cours des 12 premiers mois. Donc, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 revenu annuel + $ 1, 408. 84 fonds propres) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Résultat: un retour sur investissement de 14%.

The Bottom Line

Bien sûr, les exemples ci-dessus sont assez basiques. Ils ne comprennent pas les dépenses supplémentaires qu'une propriété locative pourrait générer, telles que les coûts de réparation / maintenance, qui devraient être inclus dans les calculs - et affectent ainsi le retour sur investissement réel. (Pour en savoir plus, voir Comment évaluer un bien immobilier de placement immobilier ).

Pourtant, ils servent à montrer que le RCI change selon que vous payez de l'argent ou que vous financez l'achat d'une propriété. En règle générale, moins vous investissez d'argent dans une transaction immobilière et plus vous hypothéquerez, plus votre retour sur investissement sera élevé. Inversement, plus vous investissez d'argent et moins vous empruntez, moins votre retour sur investissement sera élevé (mais plus votre revenu net sera élevé).

Indépendamment des données que vous utilisez pour calculer le retour sur investissement, il est important d'utiliser la même approche pour tous les investissements afin de maintenir des comparaisons précises. Par exemple, si vous incluez l'équité dans l'évaluation d'une propriété, vous devez l'inclure dans le calcul du retour sur investissement de vos autres propriétés, si vous en avez, pour obtenir une comparaison précise.