En 2011, Warren Buffett a discuté des mérites d'investir dans l'offre mondiale d'or (photo cube d'or pesant environ 170 000 tonnes métriques avec des côtés de 68 pieds de long assis confortablement dans le champ intérieur d'un stade de baseball mineur) par opposition à investir dans toutes les terres agricoles des États-Unis plus 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 23% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ). Au fil du temps, dit Buffett, les terres cultivées et Exxon Mobils continueront à produire des quantités faramineuses de maïs, de blé, de coton et de trillions de dollars de dividendes, tandis que le cube d'or demeurera inchangé. baseball infield, toujours incapable de produire quoi que ce soit. "Vous pouvez caresser le cube, mais il ne répondra pas", écrit-il dans sa lettre de 2011 aux actionnaires de Berkshire Hathaway (BRK.B).

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Ainsi, Buffett choisirait le Les actifs productifs de la pile B, des terres cultivées et d'Exxon Mobils, sur le cube d'or Les actifs productifs, nous dit-il, peuvent prendre la forme d'une entreprise, qu'il s'agisse d'achats de titres ou de propriété foncière, ferme et immobilière. les actifs devraient avoir la capacité, en période d'inflation, de livrer une production qui conservera sa valeur d'achat tout en exigeant un minimum de nouveaux investissements en capital .. Fermes, biens immobiliers et de nombreuses entreprises telles que Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 45-0. 04% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) et notre propre See's Candy rencontrent ce test à double tranchant », écrit-il dans la lettre.

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Ces actifs peuvent être convertis en équivalents économiques en utilisant les bonnes techniques d'évaluation. Une étiquette de prix peut être établie et un taux de rendement peut être déterminé. En fin de compte, en étant dans la bonne forêt (actifs productifs) et en évaluant correctement ces actifs, les investisseurs peuvent atteindre des taux de rendement plus élevés.

Mesurer la productivité à l'aide de méthodes traditionnelles d'évaluation

Stocks

Berkshire et Buffett préfèrent acheter directement des entreprises, mais s'ils ne le peuvent pas, ils achèteront des quantités importantes d'entreprises en achetant des actions dans des sociétés telles qu'IBM, American Express (AXP AXPAmerican Express Co96 20-0,09% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) et Coca-Cola. Dans le monde de Buffett et Benjamin Graham, le père de l'investissement de valeur, l'investissement boursier est le plus intelligent quand il est le plus professionnel et l'investisseur devrait traiter un achat d'actions comme s'il représentait l'ensemble de l'entreprise.

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Les mesures traditionnelles d'évaluation de haut niveau comprennent les ratios cours / bénéfice et cours / valeur comptable. Toutes choses égales par ailleurs, une action avec un P / E de 10 offre plus de valeur qu'une action avec un P / E de 20.

Entreprises

Les mesures d'évaluation typiques pour l'achat d'une entreprise comprennent la valeur comptable (la valeur de tous les actifs moins toutes les dettes), valeur de marché comparable (en utilisant des données de ventes récentes d'entreprises équivalentes pour établir un prix, similaire à l'analyse de marché comparable réalisée pour l'immobilier résidentiel) et une évaluation de cap qui prend les bénéfices de l'entreprise, soit l'année la plus récente ou une moyenne d'un nombre donné d'années précédentes, et les divise par un taux de capitalisation.Le taux de capitalisation est basé sur le risque et le rendement attendu. Par exemple, si un coiffeur a un revenu moyen de 20 000 $ au cours des cinq dernières années et qu'il est déterminé que le taux de capitalisation devrait être de 20%, alors la valeur de l'entreprise sera de 20 000 $ / 0. 20, ou 100 000 $.

Flux de trésorerie pour les biens locatifs

Pour les biens locatifs, les paramètres d'évaluation typiques comprennent une analyse de marché comparable (les biens résidentiels sont normalement évalués selon cette méthode et se révèlent il ne tient pas compte des gains); la valeur de reproduction ou le coût de remplacement du bâtiment; une approche de capitalisation des bénéfices (identique au calcul du taux de capitalisation pour une entreprise); un calcul du multiplicateur de loyer brut et une analyse mensuelle des flux de trésorerie.

Le multiplicateur de loyer brut est simplement le montant brut des loyers annuels d'une propriété multiplié par un facteur représentant le potentiel de «flux de trésorerie». "La règle de base est qu'une propriété produira un flux de trésorerie à un multiple de sept; Une propriété dont les loyers bruts annuels sont de 20 000 $ rapportera probablement un flux de trésorerie à un prix de 140 000 $ (20 000 $ x 7). Ce calcul est utile pour filtrer les propriétés en vue d'une analyse plus approfondie, mais de manière holistique, il est très direct, et un état des résultats projeté plus détaillé est généralement développé. Ce compte de résultat détaillé comprend les revenus locatifs, les taux d'inoccupation, les frais de gestion immobilière, les réparations et l'entretien, les travaux de jardinage, divers, les réserves, les paiements de prêts, les assurances et les impôts fonciers. Le bénéfice qui en résulte, ou «flux de trésorerie», est ensuite divisé par l'acompte afin de déterminer une trésorerie sur le retour sur investissement en espèces.

Deux avantages clés de l'investissement immobilier comprennent l'utilisation de rendements accrus par le biais d'un effet de levier et d'un rajout de flux de trésorerie «fantôme» sous la forme d'un élément d'amortissement hors caisse. Le rendement du capital investi est une mesure plus utile lorsque l'on compare les biens locatifs aux placements en actions.

Terres agricoles productives

Les terres agricoles sont généralement évaluées à l'aide d'un calcul de la capitalisation des rentes, d'après croplife. com, "plus de 50% des terres agricoles dans le Midwest est actuellement loué. Ainsi, une parcelle de terre agricole qui loue 500 $ l'acre sera évaluée à 12 500 $ l'acre si le taux de capitalisation est de 4%. (500 $ / 0, 04). Ce taux de capitalisation est basé sur les taux d'intérêt à long terme.

Créer des équivalents économiques en utilisant le modèle de cash-flow actualisé

La valeur intrinsèque réelle d'un actif productif telle que détaillée dans la lettre de Buffett aux actionnaires de Berkshire Hathaway en 1992 a été établie par John Burr Williams il y a plus de 50 ans dans Théorie de la valeur d'investissement. "La valeur de toute action, obligation ou entreprise aujourd'hui est déterminée par les entrées et sorties de trésorerie - actualisées à un taux d'intérêt approprié - qui peuvent se produire pendant la durée de vie restante de l'actif", a écrit Williams. Cette valeur intrinsèque peut être calculée au moyen du modèle des flux de trésorerie actualisés, ce qui se traduira par une valeur monétaire unique qui, à son tour, peut être comparée au prix actuel de l'actif pour obtenir un taux de rendement.Ce taux de rendement transforme toutes nos classes d'actifs en équivalents économiques.

Gains et taux de croissance du propriétaire

Comment déterminer l'ensemble des entrées et des sorties de capitaux attendues pendant la durée de vie restante de l'actif? Simple: Vous déterminez d'abord une valeur de base de bénéfice (dans le monde de Buffett, qui serait le bénéfice du propriétaire qui est le revenu net plus la dépréciation et l'amortissement moins les dépenses en capital) et augmentez ensuite cette valeur par un taux de croissance raisonnable. Le taux de croissance est segmenté en une première étape et une deuxième étape où la première étape est le taux de croissance qui devrait se poursuivre au cours des cinq à dix prochaines années, et la deuxième étape est un taux résiduel qui devrait se produire après la croissance. diminue à un niveau modéré.

Pour la première étape, le taux de croissance utilisé peut être le taux de croissance historique des bénéfices sur dix ans pour l'actif en question. Pour déterminer le taux de croissance historique des bénéfices de tout actif, utilisez simplement le calcul de la valeur temporelle de l'argent pour le taux, ou I / Y, en utilisant le bénéfice d'il y a 10 ans comme valeur actuelle, les gains de l'année la plus récente et 10 pour le nombre d'années. Si vous êtes confiant que les bénéfices continueront sur cette trajectoire pour les cinq à dix prochaines années, utilisez ce taux pour le taux de croissance du premier degré.

Pour le taux de la deuxième phase, le taux résiduel, une approche commune est d'utiliser "le taux de croissance nominale à long terme dans l'économie générale du pays d'origine de la société." Selon Robert Hagstrom, auteur de la Le Warren Buffett Way Par exemple, le taux de croissance économique à long terme des États-Unis est de 5%.

La prévisibilité est la clé de l'utilisation du modèle des flux de trésorerie actualisés. De plus, les variables du modèle sont comme des boutons sur le télescope spatial Hubble: ajustez-les un petit peu et vous regardez un univers complètement différent.

The Discount Taux

Le taux d'actualisation est le taux utilisé pour actualiser tous les bénéfices futurs en valeur actualisée, que vous pouvez considérer comme le coût d'opportunité d'un investissement dans l'actif, au lieu d'acheter des terres agricoles. La valeur que Buffett utilise est le taux sans risque, qui est le taux des bons du Trésor à 30 ans, maintenant à 3%. D'autres ajoutent à ce taux une prime de risque actions qui représente le risque. Cette valeur peut être trouvée sur le site Web de Aswath Damodaran, professeur de finance à l'Université de New York. Le taux est maintenant de 6. 12%. Ainsi, le taux d'actualisation total sera de 9,12%.

Calculer la valeur intrinsèque

Les entrées précédentes sont toutes saisies dans un modèle de flux de trésorerie actualisés et la valeur actuelle nette de tous les flux de trésorerie futurs est calculée. Cette valeur actuelle nette est la valeur intrinsèque de l'actif, et elle peut être comparée à son prix de vente - que ce soit le prix de l'action, le prix de l'entreprise, le prix du bâtiment ou le prix par acre - afin de déterminer une marge de sécurité.

Marge de sécurité

Tel que défini par le mentor de Buffett, Benjamin Graham, la marge de sécurité correspond à la différence entre le prix actuel de l'actif et la valeur intrinsèque calculée de l'actif. La marge de sécurité peut être pensée de cette façon: Si vous avez besoin de construire un pont qui sera utilisé par des camions pesant 50 000 tonnes, alors construire un pont qui tiendra les camions pesant 100 000 tonnes. Une grande marge de sécurité fournit un filet de sécurité pour les erreurs et les écarts dans le calcul de la valeur intrinsèque. Selon Buffett, les trois mots les plus importants dans l'investissement sont la marge de sécurité.

La marge de sécurité peut être trouvée en divisant la valeur intrinsèque calculée par le prix de l'actif et en soustrayant 1. Toutes choses égales par ailleurs, un actif avec une marge de sécurité de 75% a un filet de sécurité beaucoup plus large qu'un actif avec une marge de sécurité de 25%.

Le pays des équivalents économiques - Taux de rendement

Pour déterminer le taux de rendement de l'actif, il suffit de changer le taux d'actualisation dans le modèle de flux de trésorerie actualisés jusqu'à ce que la valeur intrinsèque calculée soit égale au prix de vente. l'atout. Par exemple, si la valeur intrinsèque d'American Express est calculée à 172 $. 08 par action en utilisant un taux d'actualisation de 9. 12% et son prix actuel est de 71 $. 73, puis l'ajustement du taux d'actualisation à 14. 6% se traduira par une valeur intrinsèque de 71 $. 73 qui est le même que le prix de vente. Cela signifie que sur la base du modèle construit que l'investisseur American Express peut s'attendre à un taux de rendement annuel de 14,6%. Ce taux de rendement facilite la comparaison entre les classes d'actifs et facilite le déploiement efficace du capital. Ainsi, que la production soit du Coca-Cola, du chocolat, de l'espace de vie ou du coton, le modèle des flux de trésorerie actualisés réduit les actifs disparates aux équivalents économiques.

Un oiseau dans la main

Selon Buffett dans sa lettre annuelle aux actionnaires de 2000, la formule d'évaluation de tous les actifs décrits par John Burr Williams dans Theory of Investment Value a été correctement identifiée par Ésope en 600 av. J.-C. «un oiseau dans la main vaut deux dans la brousse. "Cet axiome doit être modifié avec quatre questions: À quel point êtes-vous certain que les oiseaux sont dans la brousse, quand vont-ils émerger, combien y en aura-t-il et quel est le taux d'intérêt sans risque? (Le rendement des bons du Trésor américains à long terme.) Toutes ces variables sont saisies dans le modèle des flux de trésorerie actualisés. "Si vous pouvez répondre à ces trois questions, vous connaîtrez la valeur maximale du buisson et le nombre maximum d'oiseaux que vous possédez actuellement qui devraient lui être offerts. Et, bien sûr, ne pensez pas littéralement aux oiseaux. Pensez à des dollars », écrit Buffett dans la lettre aux actionnaires.

Cette loi, selon Buffett, est immuable et s'applique aux« dépenses pour les fermes, les redevances pétrolières, les obligations, les actions, les billets de loterie et les usines de fabrication. chiffres, et vous pouvez classer l'attractivité de toutes les utilisations possibles du capital à travers l'univers ", a écrit Buffett.

The Bottom Line

"Si la monnaie d'un siècle est basée sur l'or, les coquillages, les dents de requin ou un morceau de papier (comme aujourd'hui), les gens seront disposés à échanger quelques minutes de leur quotidien travail pour un Coca-Cola ou quelque chose de fragile.À l'avenir, la population américaine transportera plus de biens, consommera plus de nourriture et aura besoin de plus d'espace de vie qu'aujourd'hui. Les gens échangeront pour toujours ce qu'ils produisent pour ce que les autres produisent », a écrit Buffett dans sa lettre aux actionnaires de 2011. En ce qui concerne l'investisseur individuel, identifier ces actifs productifs sur un cube d'or et maîtriser le modèle qui les transforme en équivalents économiques conduit à une valeur intrinsèque. Cela conduit à une marge de sécurité qui conduit à des taux de rendement plus élevés.

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